【門窗幕墻網】站在改革開放40周年的關口，十九大之后召開的2018年全國兩會備受全球矚目。
今年1月，中共中央政治局委員、中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在2018達沃斯論壇上表示，“改革開放創造了中國經濟增長的奇跡，所以這個日子要隆重地紀念。與此同時，最好的紀念方法就是推出新的、力度更大的改革開放的舉措。”
權威人士這樣的表態讓今年的兩會格外引人關注。對于房地產行業而言，兩會的政策部署是觀測樓市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作報告，不僅能夠一窺這一年房地產調控政策的路徑，還將會影響全年房地產市場的走勢。
2017年的政府工作報告，一字未提房地產泡沫，而是堅持“因城施策去庫存”的調控主基調，強調“堅持住房的居住屬性”。今年新一屆全國人大和全國政協的首次會議會如何描述房地產？政府工作報告又會對房地產如何定調？2018年樓市何去何從？
多位業內人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，回顧2017年的房地產宏觀調控，“棒子”打在產權市場，“蘿卜”給了租賃市場，“房住不炒”的核心貫穿始終，政府工作報告的導向意義十分明顯。今年依然是“穩”字當先，抑房價穩房市，房地產調控不放松。另外土地供應會向租賃傾斜，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為重中之重。
多地兩會定調“房住不炒”，土地供應向租賃傾斜
在去年底住房和城鄉建設部強調“堅持調控目標不動搖、力度不放松”之下，全國31個省區市2018年省級兩會亦對外釋放出繼續執行房地產限購等政策的決心。
作為觀察區域發展重要窗口的地方兩會，正在透露著各地發展的新訊息。
中國房地產報記者查閱今年多地的政府工作報告，大多集中在從“重現山清水秀”到穿“新鞋”走“綠道”；從“總量情結”“速度焦慮”到“去除經濟水分”；從“房住不炒”的調控思路到加快建立“租購并舉”的住房制度……
作為房地產市場的熱點城市，北京、上海均表示要加強房地產市場調控。
從北京的政府工作報告來看，2018年房地產市場調控繼續維持高壓態勢，嚴格執行各項房地產調控政策措施，加強市場監測和政策儲備，促進房地產市場平穩運行。完善租購并舉的住房制度，著力推進建設已供地290萬平方米的共有產權住房和600萬平方米商品住房，盡快形成市場供應。
天津市代市長張國清強調穩控住房價格，合理引導市場預期和購房行為，同時，加強住房信貸管理，嚴格限制信貸資金用于投資投機性購房，防止信貸資金過度向房地產領域集中，有效防范房地產泡沫引發金融風險。
上海市市長應勇在作政府工作報告時表示，2018年要加強房地產市場調控不動搖、不放松。堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計。按照這一表態，上海計劃今年新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套；新增供應5.5萬套各類保障房，完善共有產權住房制度，放寬廉租住房準入標準。
南京市代市長藍紹敏在政府工作報告中也指出，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產市場平穩健康發展。南京今年將進一步加大租賃住房建設及住房租賃市場的發展，優化土地供給結構，保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。
與此同時，“去庫存”任務仍在一些地方繼續推進。甘肅表示要將商品房去化周期保持在合理區間；青海提出，抓好“去降補”重點任務，大力破除無效供給，大力優化住房供給，大力降低企業成本；天津要求持續深入去庫存，盤活空置樓宇300萬平方米、示范工業園區低效閑置土地1500畝。
安居客房產研究院首席分析師張波表示，進入到2018年，各地政府針對房地產調控的思路已漸次清晰，一二線城市仍是樓市嚴控的風口，趨向于“控房價”，三四線城市精準化調控成為主趨勢，“去庫存”的政策導向更趨明朗。
此外，加大租賃市場供地力度，增加保障性住房建設成為各地2018年房地產調控政策中的“主旋律”。
2018兩會預測，樓市新變局
從2016年10月至今，這一輪樓市調控已經持續有17個月，從成效來看，部分樓市高燒已有所降溫。
近日國家統計局公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續保持穩定。最為明顯的信號在于一線城市新建商品住宅價格指數同比增幅32個月以來首次出現下跌，二三線城市漲幅連續16個月回落。
社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(博客)認為，從統計的價格來看房地產市場的真實情況意義并不大。過去一年多時間各地政府出臺嚴厲的調控政策，特別是針對新建商品住宅的價格管制使得新房價格受到了抑制。
“房價”一貫是歷年兩會上出鏡率頗高的熱點詞匯。在全國房地產商會聯盟主席顧云昌看來，2018年中國房地產銷售預計將整體處于下行通道，未來房地產開發投資和銷售增速預計仍將平穩放緩。他同時預測，今年房價預計也將維持平穩走勢，基本不會發生大漲或者大跌情況。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷強調，即便2017年房地產開發投資增速有所放緩，但全年房地產市場成交量卻刷新最高紀錄。2018年市場將是一個“大穩小亂”的一年，房地產市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌。
“總體來講，調控就是控制和調整，既不會穿透上限，又不會突破下限，在這個區間內保持相對平穩、健康的發展。”歐陽捷說。
2017年，房地產市場經歷了密集的調控政策。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年，年內全國房地產調控政策發布接近110個城市與部門，發布的調控政策次數多達270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策，僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。熱點城市全面嚴控，進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。
華泰證券分析師認為，房地產調控政策難以再現2014年的全面寬松，但是房價調控目標的變化、分類調控對精細化管理的需求和長效機制的建立會為地方政策帶來修正的空間。
“房地產長效機制目前還沒有完全出臺，我們希望房地產市場的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會繼續加碼。未來五年，住房市場將進入一個新時代。過去房地產的周期論不再成立，未來我國的長效發展機制會保證房地產市場整體保持相對平穩。”歐陽捷說。
此外，中原地產首席分析師張大偉認為，相比2017年房地產調控以抑制樓市高燒和降溫房地產市場為主，今年的房地產調控將以落地各種政策為主，其中租賃是最為關鍵的一個環節。他預計，一直到今年3月全國兩會前后，推出租賃住房的各種配套政策都將是各地樓市調控內容的核心。
黨的十九大報告指出，房子是用來住的，不是用來炒的。中央經濟工作會議進一步提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展，12個試點城市均陸續公布了住房租賃扶持政策。業內人士紛紛認為，租賃市場的大舉進攻，預示著房地產市場將開啟新的篇章。
此外，房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題。2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產稅的一些重要信號，也給房地產稅如何開征指明了方向。按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一步的發展。在此背景下，房地產稅在今年將會被繼續推進。根據目前的進度來看，預計房地產稅在2020年前將會取得突破，2025年之前出臺是大概率事件。
上海交通大學房地產研究所副所長李驍(微博博客)指出，過去一年半時間政府通過對金融以及房地產領域雙整頓的行政力量強制干預了房地產市場價格快速上漲的情形，動用了包括限制房價、限制轉讓、價格監管等手段來壓制房價，這并非是市場化的結果，并不健康。一旦調控政策放松，房價很可能就會反彈。
習近平總書記在2018年新年賀詞中發出號召：“我們要以慶祝改革開放40周年為契機，逢山開路，遇水架橋，將改革進行到底。”而舉世矚目的全國兩會，也將是2018年房地產市場改革的開始。
