【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】房地產(chǎn)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，也是重要的民生問(wèn)題，各界對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題、特別是房?jī)r(jià)問(wèn)題非常關(guān)注。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，穩(wěn)定各界預(yù)期，需要理清房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確、客觀判斷全國(guó)和特定城市的房?jī)r(jià)形勢(shì)，更加重視通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決問(wèn)題。
　　
　　房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)與短期波動(dòng)
　　
　　從較長(zhǎng)時(shí)期觀察，各國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)與收入增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)基本一致。但影響房?jī)r(jià)短期波動(dòng)的因素相對(duì)較多，使房?jī)r(jià)短期波動(dòng)與收入變動(dòng)趨勢(shì)又不一致，既可能出現(xiàn)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)但房?jī)r(jià)不漲的情況，也可能出現(xiàn)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)但房?jī)r(jià)大漲的情況。收入變化是決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變動(dòng)的核心因素，房?jī)r(jià)雖然短期經(jīng)常偏離長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在明顯偏離長(zhǎng)期趨勢(shì)后必然又會(huì)出現(xiàn)向長(zhǎng)期趨勢(shì)的回歸。這也是出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的國(guó)家最終一定會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯回落的重要原因。
　　
　　從短期看，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要受三方面因素影響。一是受住房金融政策變化的影響。一般來(lái)說(shuō)，降低首付、降低利率會(huì)提高居民的購(gòu)房支付能力、進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。首付越低、降息幅度越大，房?jī)r(jià)漲幅越高。從國(guó)際比較的角度看，美國(guó)、日本、西班牙等國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較高乃至催生房地產(chǎn)泡沫的階段都是在利率下降時(shí)期，而且低利率持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用越明顯。但是，從歷史走勢(shì)觀察，低利率并不能長(zhǎng)期持續(xù)，一旦利率政策轉(zhuǎn)向，開(kāi)始持續(xù)、快速、大幅度地加息，房?jī)r(jià)漲幅就會(huì)顯著回落以至出現(xiàn)絕對(duì)下降。美國(guó)、日本、西班牙等國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫的破裂都是在持續(xù)、快速升息后發(fā)生的。在我國(guó)，也呈現(xiàn)出房貸利率較低的時(shí)候房?jī)r(jià)漲幅高（如2009年和2016年）、房貸利率較高的時(shí)期房?jī)r(jià)漲幅低（如2008年降息之前）的情況。二是受商品房土地供應(yīng)情況影響。商品房土地供應(yīng)量大的時(shí)期，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低，甚至出現(xiàn)供給過(guò)剩的問(wèn)題；商品房土地供應(yīng)量少的時(shí)候，會(huì)顯著推高房?jī)r(jià)。從全球比較看，倫敦、舊金山等城市受規(guī)劃、土地等政策影響，新建住房供應(yīng)十分有限，由此顯著推高了這些城市的房?jī)r(jià)。休斯頓等城市在土地、規(guī)劃等方面則實(shí)行相對(duì)寬松的政策，新房供應(yīng)較為充足、房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低。在我國(guó)，北京等部分熱點(diǎn)城市受各種因素影響，商品房土地供應(yīng)長(zhǎng)期不足，增加了房?jī)r(jià)上漲壓力。由于商品房土地供應(yīng)量的多少主要由地方政府決定，因此商品房土地供應(yīng)的差異也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的重要原因之一。三是受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況影響。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，居民收入高、失業(yè)率低，房?jī)r(jià)漲幅高，人口大量流入的城市房?jī)r(jià)漲幅尤為明顯；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，居民收入低、失業(yè)率高，房?jī)r(jià)漲幅低甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
　　
　　房?jī)r(jià)的最終變化是上述三方面因素共同作用的結(jié)果，如果低利率、新建商品房供應(yīng)不足疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)顯著加大；加息、新建商品房供應(yīng)增加疊加經(jīng)濟(jì)衰退，則會(huì)顯著抑制房?jī)r(jià)上漲以至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降。在三方面因素的共同作用下，市場(chǎng)出現(xiàn)短期供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)加快；市場(chǎng)出現(xiàn)短期供過(guò)于求時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)顯著放緩甚至出現(xiàn)下降。
　　
　　對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的總體判斷
　　
　　從1998年到2017年，全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)由1854元/平方米上漲到7614元/平方米，2017年的均價(jià)是1998年的4.1倍。同期，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425元增加到36396元，2017年的人均收入是1998年的6.7倍。2008年是城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)惟一下降的一年，均價(jià)為3576元/平方米。2017年，全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)是2008年的2.1倍，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是2008年的2.6倍。總體上看，1998年以來(lái)全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)漲幅較高，但這一時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、居民收入增速較快，城鎮(zhèn)居民人均收入漲幅仍明顯高于房?jī)r(jià)漲幅。同時(shí)也要看到，北京等部分大城市的房?jī)r(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅，居民的住房支付能力也明顯下降。
　　
　　2015年以來(lái)，全國(guó)不同城市房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)總體上反映出不同城市供求變化和對(duì)金融政策調(diào)整的敏感程度。新房供應(yīng)量少、對(duì)利率調(diào)整反應(yīng)敏感的深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房?jī)r(jià)率先上漲。隨著銷售量的增加，越來(lái)越多的城市從供應(yīng)過(guò)剩轉(zhuǎn)向供求基本平衡甚至出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求。這也是房?jī)r(jià)上漲率先從一線城市開(kāi)始，然后二、三、四線城市相繼開(kāi)始上漲的原因。率先上漲的一線城市在適當(dāng)調(diào)整了住房金融等政策后，房?jī)r(jià)走勢(shì)已出現(xiàn)變化，如今年3月北京二手房銷售價(jià)格已低于2017年同期。
　　
　　更加重視通過(guò)市場(chǎng)化方式解決問(wèn)題
　　
　　房?jī)r(jià)波動(dòng)反映了短期供求形勢(shì)的變化。進(jìn)一步完善相關(guān)政策，穩(wěn)定各界預(yù)期，需要對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)作出準(zhǔn)確、客觀的判斷，把握規(guī)律，根據(jù)造成市場(chǎng)供求形勢(shì)變化的主因，更加重視通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決相關(guān)問(wèn)題。
　　
　　一要準(zhǔn)確、客觀判斷當(dāng)前全國(guó)和特定城市的房?jī)r(jià)水平，客觀判斷居民的住房支付能力是在提高還是在明顯下降。
　　
　　二要理清市場(chǎng)供求變化和房?jī)r(jià)上漲的主因。是商品房供應(yīng)不求造成的房?jī)r(jià)上漲，還是低利率、低首付造成的上漲，亦或是短期拆遷量過(guò)大帶來(lái)的貨幣補(bǔ)償過(guò)多帶來(lái)的上漲。只有理清了供求變化和房?jī)r(jià)上漲的主因，才可能真正完善相關(guān)政策，穩(wěn)定各界預(yù)期。
　　
　　三是要尊重規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有其客觀規(guī)律，但由于各界對(duì)房地產(chǎn)過(guò)于熟悉、也有太多主觀訴求，客觀規(guī)律往往被忽視。因此，進(jìn)一步完善相關(guān)政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，關(guān)鍵要認(rèn)識(shí)市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律、尊重規(guī)律，更加重視通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決問(wèn)題。