【門窗幕墻網(wǎng)】負債率攀升至歷史峰值時，房企卻越來越難籌到錢了。自五月底以來，多家房企發(fā)債被“中止”。長江商報記者初步梳理發(fā)現(xiàn)，2018年上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，已有龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年、東方園林(15.030,0.00,0.00%)、新城控股(33.450,0.72,2.20%)等10多家的債務被中止，涉及金額總額至少超過500億。
　　
　　房企陷入發(fā)債“中止潮”的同時，負債率已處歷史高位。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，已經(jīng)達到了13年來的一個峰值，相當于去年GDP的60%。
　　
　　在負債大山壓頂之下，房企不得不四處“找錢”去杠桿、降負債。然而，近期多家大型房企發(fā)債卻被“中止”，在發(fā)債融資上越來越難，進一步引發(fā)信用擔憂，資金風險加大，債務危機進一步突顯。
　　
　　易居研究院研究總監(jiān)詹毅凡對長江商報記者表示，近期公司發(fā)債被終止屬于房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并非特定某家公司出現(xiàn)的問題。主要原因是信用違約的風險在增加。
　　
　　房企陷入發(fā)債“中止潮”
　　
　　自五月底以來，房企發(fā)債“中止”已成為普遍現(xiàn)象。
　　
　　具體來看，合生創(chuàng)展擬發(fā)行金額為31億元的“2018年非公開發(fā)行公司債券”，于5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止；同日，東方園林向社會公開發(fā)債10億，只募集到了可憐的5%。短短4天，公司市值由500億元降至400億元，蒸發(fā)百億；5月29日廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發(fā)行額度為60億；5月25日，另一家房企花樣年集團（中國）有限公司擬發(fā)行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。
　　
　　發(fā)債頻繁被“中止”并沒有影響房企的發(fā)債熱情。近日，中天金融(4.870,0.00,0.00%)集團股份有限公司稱，擬非公開發(fā)行2018年度公司債券60億元。金地（集團）股份有限公司宣布，公司擬公開發(fā)行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用于償還銀行貸款和到期債務。
　　
　　國泰君安(16.490,-0.10,-0.60%)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口(22.880,0.28,1.24%)、陸家嘴(16.950,-0.24,-1.40%)、華僑城等國資企業(yè)。
　　
　　不過，從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發(fā)行，其中通過的有33筆，占比不足一半；剩余暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。
　　
　　實際上，房企公司債從去年開始便出現(xiàn)了大幅收緊的跡象。據(jù)中房協(xié)方面的不完全統(tǒng)計，2017年其檢測的108家重點房企融資總額為10864億元（不含開發(fā)貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%。
　　
　　長江商報記者聯(lián)系到上述多家房企詢問發(fā)債被“中止”的相關情況，多位負責人表示，不清楚情況，不便說什么。僅龍湖地產(chǎn)針對近期公司債券規(guī)模由80億元下調(diào)為50億元的規(guī)模調(diào)減，回應稱：這是公司主動調(diào)整的，80億是去年計劃申報的額度。據(jù)公司2017年年報披露，1年內(nèi)到期借款僅為55.9億。因公司年內(nèi)到期負債金額較少，再融資需求有限，主動調(diào)降申報金額。
　　
　　房企信用違約的風險增加
　　
　　“近期公司債被終止屬于房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并非特定某家公司出現(xiàn)的問題。主要原因是信用違約的風險在增加。”詹毅凡向記者算了一筆賬：2017年末，社會融資存量為175萬億元，2018年4月份，社會融資規(guī)模為181萬億元，增速在10.5%左右。以此增速計算，那么今年年末新增的社會融資規(guī)模在18.4萬億左右。
　　
　　目前的GDP名義增速在10.2%左右，參考2017年82萬億的GDP名義值計算，需要8.4萬億保證經(jīng)濟的增長。18.4萬億的新增社會融資減去8.4萬億，僅剩下10萬億用于償還去年175萬億存量融資的利率，對應的債務利率為5.7%，這一數(shù)值明顯小于一季度央行發(fā)布的貸款利率（6%左右），意味著今年新增融資不夠償還存量債務的利息，信用違約的事件將大大增加。
　　
　　而房地產(chǎn)作為資金密集的行業(yè)，自然是監(jiān)管的重點。“做生意是要本錢的，借錢是要還的”，表達了政府降杠桿、防范風險的決心。他預計此類事件將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)，房企的資金壓力將越來越巨大。
　　
　　一位券商人士向長江商報記者透露，在該背景下，可能會導致“強者恒強，弱者退出”。因為中小型房企若不能及時融到資金，將面臨資金鏈斷裂的風險，可能會導致部分中小型企業(yè)加速退出市場，行業(yè)的集中度提升速度加快。
　　
　　因此近期較多的中小房企赴港IPO，尋求打通境外融資的通道。除此以外，REITS、ABS、供應鏈等融資方式受政策的影響較小，較為可行。目前一線城市和部分熱點的二線城市已經(jīng)有所降溫，弱二線和三線仍在輪動當中，若房企的資金壓力過大，不排除低價出售其開發(fā)的物業(yè)以盡快回籠資金、償還債務的可能，可能會加速全國房價的降溫。
　　
　　房企償債高峰即將來臨
　　
　　房企陷入發(fā)債“中止潮”的同時，負債率已處歷史高位。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，已經(jīng)達到了13年來的一個峰值，相當于去年GDP的60%。
　　
　　克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2017年末，170家房企總有息負債為58361億元，同比上升30%，增幅較2016年增加近3個百分點。其中60家重點房企債務增加更為顯著，總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點。2017年末，60家重點房企有息負債占比達82.9%，增加2.8個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有15家，較2016年增加了6家。
　　
　　詹毅凡指出，高負債是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，2017年房企負債率普遍提升的主要原因是擴大規(guī)模導致的，快速擴張往往伴隨著大量舉債。從土地購置面積來看，2017年的土地購置面積同比增速結(jié)束了連續(xù)三年的“負值時代”，重回正增長。大量買地占用了較多的資金，導致了高負債率。一方面，房企本身已經(jīng)提出降負債，成了行業(yè)的風向，另一方面，監(jiān)管層也把降杠桿作為今年的工作重點，預計在雙重作用下今年房企的負債率將逐漸下降。
　　
　　另一方面，房企更是到了償債高峰臨近的關鍵時刻。從2015年開始的發(fā)債高峰期，隨著這些債券的陸續(xù)到期，預計接下來的3年里會迎來房企的償債高峰。
　　
　　業(yè)內(nèi)認為，今年或迎來一些中小房企的倒閉潮，中小房企通過銀行貸款和發(fā)企業(yè)債等正常途徑融資的可能性逐步縮小，通過非正規(guī)渠道的融資手段或能解決燃眉之急，但也只是暫時性推延了資金鏈斷裂的時間點。
　　
　　克而瑞地產(chǎn)研究的分析也稱，2015年的公司債浪潮下，房企紛紛通過發(fā)行公司債補充流動資金，其中3年內(nèi)的長債轉(zhuǎn)化為短債，部分房企已然面臨還債高峰期；此外還有部分正處于快速擴張的房企如陽光城(6.620,0.07,1.07%)、金科等，積極嘗試（超）短期融資券、1年期優(yōu)先票據(jù)、短期銀行借款、信托貸款等其他方式補充資金，因而提升了其短期債務比例。
　　
　　發(fā)債收緊迫使房企尋求多元融資
　　
　　自從去年房地產(chǎn)市場開啟了新一輪全面調(diào)控，房企的融資環(huán)境也逐步收緊。2018年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
　　
　　在融資渠道荒背景下，面對海外發(fā)債遇冷、境內(nèi)債券銷售難度上升的尷尬境地，房企紛紛開始尋求多樣化融資方式，除了典型的與金融機構(gòu)合作尋求貸款支持，房企還通過設立私募基金、發(fā)行非公開定向債務融資工具以及設立資產(chǎn)支持專項計劃進行融資，除此之外，多家房企預案發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃，并通過審批。
　　
　　其中不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。據(jù)統(tǒng)計，目前已有7單住房租賃ABS產(chǎn)品發(fā)行，合計發(fā)行規(guī)模達103.14億元。
　　
　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，住房租賃資產(chǎn)ABS有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導社會資金參與住房租賃市場建設。同時，還可以解決住房租賃企業(yè)的融資問題，提高現(xiàn)金流，降低財務風險，提升住房服務。這也讓房企對住房租賃ABS產(chǎn)品表現(xiàn)出了越來越高的熱情。
　　
　　“住房租賃ABS很可能是未來的一個發(fā)展方向。但短期來看，其在融資市場上所占的比重不會太大。”蘇寧金融研究院研究員江瀚向長江商報記者指出，住房租賃ABS的業(yè)務模式在中國尚不成熟，整個業(yè)務體系都存在較大風險。其中，成本和收益之間的關系如何能夠覆蓋整個資金鏈，讓資金鏈條進入一個有序運行的狀態(tài)，這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。