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【門窗幕墻網(wǎng)】“市場觀望情緒逐漸增強(qiáng)，有些購房者在等待房地產(chǎn)稅的出臺?！苯眨本┑囊晃欢址恐薪閺臉I(yè)人員對《中國建設(shè)報·中國房地產(chǎn)》說道。
根據(jù)諸葛找房7月北京二手房市場月報，7月17日后北京降價房源增多。就在前一天，7月16日召開的國新辦發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在介紹2018年上半年國民經(jīng)濟(jì)運行情況時表示，國家將加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅。
二手房市場作為整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)預(yù)示著行業(yè)的變化趨勢。根據(jù)貝殼研究院、我愛我家集團(tuán)研究院等提供的數(shù)據(jù)，上半年北京二手房市場回溫，6月、7月開始回落，7月量跌價穩(wěn)。
“7月，多次帶客戶看完房源后就沒有下文了，我的成交量為零?！币晃恢薪閺臉I(yè)人員不無擔(dān)憂地說，二手房市場熱度在逐漸降低。
同時，也有專家預(yù)測，今年下半年，北京二手房市場將遇冷。
量跌價穩(wěn)兩居室受熱捧
在結(jié)束上半年的回溫態(tài)勢后，北京二手房市場在6月、7月網(wǎng)簽量連續(xù)下降。據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計，7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽14826套、降幅達(dá)12%、環(huán)比下降6.3%。數(shù)據(jù)顯示，6月、7月，北京二手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的交易規(guī)模。從鏈家實時的成交數(shù)據(jù)來看，7月北京二手房市場的成交絕對水平是2018年以來除2月外的最低值。
然而，由于區(qū)域間漲跌互現(xiàn)，二手房市場價格走勢相對平穩(wěn)，表現(xiàn)為在小范圍內(nèi)來回波動。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月，北京二手房成交均價為62740元/平方米、環(huán)比上漲0.6%，與去年同期水平基本相當(dāng)，買賣雙方成交周期依舊在高位保持。在二手房交易價格環(huán)比漲跌上，東城、朝陽、豐臺等6個區(qū)7月的價格環(huán)比6月下跌，西城、海淀、石景山等7個區(qū)的價格環(huán)比上漲，最終形成7月全市價格小幅波動。
從二手房區(qū)域來看，朝陽區(qū)依舊是購房者的關(guān)注重點。根據(jù)諸葛找房月報，7月，在小區(qū)掛牌量排名前十位的小區(qū)中，5個小區(qū)位于朝陽區(qū)、2個小區(qū)位于昌平區(qū)。與此同時，房天下數(shù)據(jù)研究院的全網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，朝陽區(qū)占據(jù)7月北京二手房各區(qū)縣搜索排行榜榜首，占比為26.15%。海淀區(qū)、昌平區(qū)分別位列第二名、第三名，占比分別為19.63%、8.10%。
我愛我家集團(tuán)研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，在交易量上，朝陽區(qū)仍是北京二手房交易的主力區(qū)域，7月占全市的24.5%。海淀、豐臺、昌平、房山、西城等區(qū)也有較大的交易占比。石景山、門頭溝等區(qū)的交易量則相對較少。
在房源類型上，掛牌房源與成交房源依舊以兩居室為主，說明小戶型的市場熱度以及剛需市場的穩(wěn)定性。在諸葛找房月報中，從二手房掛牌房源居室分布來看，兩居室占比最多、有44%，其次為三居室、占比29%。房天下數(shù)據(jù)研究中心指出，以剛需為主要需求群體的兩居室依舊是最受關(guān)注的戶型，搜索占比高達(dá)39.53%。兩居室的市場成交占54.1%，環(huán)比6月增加0.4個百分點。
我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉表示，隨著調(diào)控政策趨嚴(yán)，當(dāng)前北京二手房市場需求仍以剛需和改善為主，“炒房”空間已經(jīng)很小。即使未來政策趨嚴(yán)，能壓縮的“炒房”空間也不大。
市場預(yù)期降低政策影響買賣雙方
“剛需是否入市最重要的還是看其自身需求?！焙皶煂Α吨袊ㄔO(shè)報·中國房地產(chǎn)》表示，春節(jié)后，大批自住型需求集中入市，導(dǎo)致北京4月、5月二手房網(wǎng)簽量上升較快，5月創(chuàng)下“317調(diào)控”后的新高。需求集中釋放后，市場需求的釋放節(jié)奏開始放緩，表現(xiàn)在6月、7月的交易量開始下滑，房價小幅上下波動，但市場整體平穩(wěn)。同時，他認(rèn)為，北京多家銀行進(jìn)一步提高首套房貸利率，對剛需產(chǎn)生了一定影響，減少了市場需求。
不同于嚴(yán)格監(jiān)管下的新房市場，二手房市場更多地受到買賣房雙方市場預(yù)期的影響。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，調(diào)控以來北京二手房市場處于低溫狀態(tài)。盡管今年一季度有所復(fù)蘇，但主要是低總價剛需進(jìn)場，復(fù)蘇乏力。低迷的市場表現(xiàn)影響了買賣雙方的市場預(yù)期。
二手房市場的變化體現(xiàn)出買賣雙方對市場的心理博弈。從掛牌價和成交價對比看出，業(yè)主預(yù)期與成交額有較大差距。“有的客戶看中置換的新房項目后，為盡快出手二手房換取購房資金而選擇低價成交。買方市場則越來越趨于理性。從看房次數(shù)與頻率的增加便可看出，購房者不急于入手二手房，會綜合考慮市場價值、區(qū)位影響、購買力等因素。”一位中介從業(yè)者告訴《中國建設(shè)報·中國房地產(chǎn)》。
許小樂認(rèn)為，買賣雙方的預(yù)期是相互傳導(dǎo)的。從微觀層面看，帶看量的下降、帶看成交率的降低、成交周期的拉長表明需求不旺，導(dǎo)致部分著急賣房的業(yè)主下調(diào)報價，這又使購房者觀望情緒進(jìn)一步加深。
除了“房住不炒”外，北京市出臺的限貸加價等政策對市場的購買力產(chǎn)生了一定影響，金融政策的變化使市場資金流動性降低，未來市場的變化也面臨著更多的不確定性。也正因此，很多客戶處于觀望狀態(tài)，期待北京二手房價格有所降低。
調(diào)控不動搖市場或進(jìn)一步降溫
在政策頻出的下半年，北京二手房市場是回溫還是回落？許小樂認(rèn)為，從貝殼研究院監(jiān)測的市場先行指標(biāo)看，新增帶看量、新增掛牌量都呈現(xiàn)下行態(tài)勢，預(yù)計下半年北京二手房市場表現(xiàn)將弱于上半年。此外，政策對買賣雙方的市場預(yù)期會產(chǎn)生同步影響。在信貸政策的緊縮下，市場需求端會因購買力受限而陷入觀望狀態(tài)，供給端則因受制于換房鏈條也同步減少。
許小樂表示，目前，北京二手房市場換房聯(lián)動效應(yīng)的反向作用正在初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以小換大受到制約、以舊換新受到制約和以二手房換新房受阻三個方面。這也進(jìn)一步降低了市場預(yù)期，使得聯(lián)動效應(yīng)反向作用凸顯。換房需求的減少會導(dǎo)致市場降溫。
對于聯(lián)動機(jī)制，胡景暉表示，就北京而言，下半年入市的政策性房源對二手房市場會有影響，但影響不大。政策性房源會消化一定的二手房市場需求，但北京的新房和二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)分化。包括政策性房源在內(nèi)的新房大多在五環(huán)以外、位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，二手房則集中在城六區(qū)、五環(huán)以內(nèi)，二者之間的影響不大。以目前北京樓市的存量化程度而言，新房、二手房之間的相關(guān)性正在逐步減小。
“過去，北京二手房交易都是兩年增長、一年下降的三年周期循環(huán)。2017年是北京二手房市場大跌的一年，成交僅13萬多套。今年上半年，北京二手房的成交量是7萬多套，預(yù)計下半年的成交量將會達(dá)10萬套?！焙皶熣f。但是，對政策的預(yù)判也是影響市場預(yù)期的重要因素之一，其中最為社會關(guān)注的就是房地產(chǎn)稅。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦出臺，對二手房市場產(chǎn)生沖擊的概率很大。稅收會增加市場供給、加速多余房產(chǎn)的流通，進(jìn)而產(chǎn)生量增價跌現(xiàn)象。
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