今年3月以來的樓市"小陽春"正快速演變?yōu)?盛夏"的火熱。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月全國商品房銷售增速達25%以上，北京、上海、深圳等一線城市的房價也隨著成交量的持續(xù)增長而快速攀升。 隨之而來的則是，一些開發(fā)商通過捂盤、雇人排隊買房等手段進一步制造熱銷局面，在提高房價的同時誘使更多的資金進入樓市。　　房地產的快速復蘇對當前經濟的發(fā)展無疑是有利的，但樓市過熱帶來的資產泡沫加劇、內需增長受到抑制等長期性隱憂，更需加以關注。　　樓市從復蘇到火爆的動力　　剛性需求的釋放是此輪樓市復蘇的最初動力。從3、4月各地的樓市成交數(shù)據(jù)來看，剛性需求釋放是其主要動力。明顯的特征是低價房、小戶型、二手房受追捧，購房主力是因婚姻等因素需要買房的首次置業(yè)者，是2007年末以來積累的剛性需求的集中釋放。　　隨后，各路資金的涌入不斷給樓市加熱。從5、6月一二線城市的樓市成交數(shù)據(jù)看，中高端商品房量價齊升，豪宅、別墅升溫。首先，一些實體產業(yè)領域的資金基于對通脹的擔憂"闖入"樓市避險；其次，投資性購房的比重明顯上升，住房改善性需求的提前透支相當明顯；同時，有跡象顯示，銀行信貸資金進入樓市的門檻被過度降低，譬如，深圳重現(xiàn)一成首付購房。　　從積極面看，房地產快速復蘇的溢出效果不言而喻。成交量的快速回升，加快了開發(fā)商的資金回籠，緩解了不少開發(fā)商資金鏈緊張的局面，從而避免了去年業(yè)界曾預期的"開發(fā)商將大批破產"的局面；樓市復蘇對上下游產業(yè)如鋼材、水泥、家居裝潢等方面也有一定拉動作用；這波樓市行情對地方政府財政增收也有著正面意義。去年以來，不少地方出現(xiàn)財政收入快速下降的現(xiàn)象，而土地一級市場的重新活躍緩解了這一局面，為地方政府加大基礎設施投資和完善社會保障等提供了更有力的保障。　　樓市"亢奮"的六個擠出效應　　但是，筆者以為，房地產市場的"亢奮"，特別是房價快速上漲帶來的各種長期隱憂，更應引起各方高度重視。樓市"亢奮"帶來的擠出效應或許遠遠高于其產生的溢出效應，具體表現(xiàn)在以下六個方面：　　一、房地產業(yè)的高利潤促使許多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術更新和研發(fā)，長期而言降低了中國企業(yè)的市場競爭力。前些年我國經濟高速增長，社會平均利潤率在8%左右，而房地產業(yè)的平均利潤率可以達到30%，就連著名家電企業(yè)海爾、海信等也經不起高利潤的誘惑進入房地產業(yè)。2008年全國房地產企業(yè)總數(shù)達到5萬多家。房地產業(yè)成為國民經濟支柱產業(yè)。但是，目前我國仍處于工業(yè)化中期，處于通過技術創(chuàng)新推進產業(yè)升級的關鍵階段，如果實體產業(yè)資金紛紛向樓市轉移和集中，那么實際上是在抽實體產業(yè)之血，將影響到國家整體經濟結構的改變和產業(yè)結構的升級換代，可能導致"一業(yè)興而百業(yè)衰"的不利局面。前些年有人說"房地產綁架了中國經濟"，最近有人說"房地產是中國經濟的春藥"，這些話雖有偏頗，但有助于我們警惕一個趨勢，那就是由于房地產業(yè)消耗了過多社會養(yǎng)分，最后會造成"富氧化"的藍藻悲劇。　　二、房價虛高、投資性購房過多，將抑制居民的其他>其他>其他消費。一些學者認為，房地產價格的上漲將通過"財富效應"刺激消費，但美國次貸危機的教訓已經說明，那種通過房價上升從銀行貸取部分現(xiàn)金支持當期消費的模式是不可持續(xù)的，"資產依賴型的負債消費"其實是透支未來的消費。特別是在我國，居民對商品房的需求有相當一部分是低利率環(huán)境和其他投資工具缺乏而催生出的變相儲蓄需求與投資需求。由于預期房地產價格將繼續(xù)上升，許多家庭抑制其他消費，以支付數(shù)額越來越高的首付款和月供款，這明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。也就是說，房地產的高價格是以絕大多數(shù)購房者（家庭）削減其他消費為隱性代價的。從開發(fā)商到一些政府官員，似乎已經習慣了"漲價等于繁榮"的思維，這不僅是錯誤的，也是危險的。尤其在中國的外部需求持續(xù)萎縮的情況下，房價虛高無疑不利于我國內部消費需求的啟動。不少人一談到中國的內需不足，就歸咎于社會保障不健全，其實，目前我國最具消費實力、人數(shù)最多的中間收入者階層，恰恰是房貸壓力最大的階層，他們眼前最直接的壓力并非社保，而是高房價和還貸負擔。　　三、房價虛高將抑制我國的城市化進程。根據(jù)麥肯錫公司的研究報告，中國的城市人口將從2005年的5.72億增加到2025年的9.26億，到2030年將有10億人居住在城市。到2025年，中國將擁有219個百萬人口城市。這一"迎接十億城市大軍"的城市化運動，很可能是中國今后經濟發(fā)展的一大動力和最重要的潛力。而虛高的房價將使得城市化的門檻大為提高，并使得到城市工作的農民工，在為工業(yè)化和城市化發(fā)展貢獻青春后，最終因為無力置業(yè)，感到無法容身和被接納，而不得不回到農村去。目前，過高的房價已經讓城市里很多中低收入家庭不堪重負。一些籍貫不在一線城市的大學畢業(yè)生，工作幾年后，感到在一線城市買房無望，生活的幸福感低，出現(xiàn)了回流到籍貫所在城市的現(xiàn)象。他們尚且如此，更何況農民工。筆者以為，中國要加快城市化發(fā)展，從根本上解決"三農"問題，一個很重要的前提就是要防止城市房價的過快上漲。否則，很可能出現(xiàn)房價不斷升高而城市化水平卻升不高的情況。　　四、房地產業(yè)的過度繁榮不利于開發(fā)商自生能力的培育和提高產業(yè)發(fā)展水平。中國有經濟學家認為，比較優(yōu)勢和企業(yè)自生能力是中國改革30年成功的秘訣所在。企業(yè)自生能力是指在一個開放、競爭的市場中，一家企業(yè)不需要外在扶持、保護，就可以在市場上獲得可接受的預期利潤率，因為它在開放、競爭的環(huán)境中做了最好的選擇。但是，如果房子太容易賣了，只要弄到一塊土地就可以"坐地生財"，開發(fā)商就不會感受到來自市場的壓力，就不會努力提高管理能力和產品品質。"蘿卜快了不洗泥"的現(xiàn)象在我國房地產業(yè)普遍存在。　　五、房地產商的高利潤往往和他們在土地、規(guī)劃、報建、信貸等環(huán)節(jié)中的"黑箱操作"有關，例如紅線放一放、容積率松一松，就能獲得更多暴利，這使得房地產業(yè)往往成為滋生官員腐敗的溫床。"有公章之處，就有滋生灰色成本的可能"。無論是土地一級市場，還是房地產開發(fā)過程中的融資、銷售等環(huán)節(jié)，均涉及到大量審批事項，這給部分官員、機構以尋租的機會。最近幾年因貪污腐敗落馬的高級官員中，多數(shù)與房地產有關。　　六、房地產業(yè)的"財富神話"讓人們淡漠了勞動致富的優(yōu)良傳統(tǒng)，滋生了投機的浮躁之氣。勞動致富是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是眾多創(chuàng)業(yè)者、勞動者的基本價值觀，我國當前仍處于社會主義初級階段，在遭遇國際金融危機沖擊的情況下，艱苦奮斗尤為必要。但是，各種"買房暴富"的故事正在銷蝕這些優(yōu)良傳統(tǒng)，越來越多的人特別是年輕人，把買房作為發(fā)家致富的重要手段。急功近利、短期行為、唯利是圖，已經侵蝕了不少人的擇業(yè)觀、擇偶觀、價值觀。