【門窗幕墻網(wǎng)】從銀保監(jiān)會(huì)“23號(hào)文”的出臺(tái)到發(fā)改委對(duì)房企發(fā)行外債的限制，房企融資渠道不斷收緊。在“房住不炒”的定調(diào)和嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)下，各資管機(jī)構(gòu)紛紛尋求“轉(zhuǎn)型”，房地產(chǎn)融資從債權(quán)融資為主逐漸向股權(quán)融資或項(xiàng)目端融資方向轉(zhuǎn)變。在這方面，地產(chǎn)基金比信托等機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型更早，對(duì)項(xiàng)目的主動(dòng)管理能力更具優(yōu)勢(shì)，投后管理體系和人才機(jī)制建設(shè)更完善。  

房地產(chǎn)基金作為高效的融資渠道，行業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，根據(jù)基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年共新增408支已備案地產(chǎn)基金，承諾募集總規(guī)模約為3000億元人民幣。不少先行者已經(jīng)摸索出一套“房地產(chǎn)+金融”的模式，而想要在房地產(chǎn)及房地產(chǎn)融資領(lǐng)域脫穎而出，主動(dòng)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的“硬實(shí)力”必不可少。  

“真股權(quán)”考驗(yàn)主動(dòng)管理能力  

綠創(chuàng)金融董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理倪曉棟曾這樣介紹“地產(chǎn)+金融”的投資邏輯：“為抵御行業(yè)周期帶來(lái)的流動(dòng)性問(wèn)題，我們需要有主動(dòng)管理的金融平臺(tái)作為直接融資渠道來(lái)解決行業(yè)波谷時(shí)的流動(dòng)性問(wèn)題。通過(guò)流動(dòng)性勢(shì)差產(chǎn)生的溢價(jià)空間來(lái)獲取并購(gòu)收益，用穿越周期的流動(dòng)性對(duì)抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)，用專業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的杠桿和周轉(zhuǎn)要求，同步實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益。在增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、提高周轉(zhuǎn)效率的同時(shí)，獲得并購(gòu)和開發(fā)的雙重收益。這就是地產(chǎn)和金融的互補(bǔ)性。”  

如何使主動(dòng)管理能力更具優(yōu)勢(shì)？具備專業(yè)團(tuán)隊(duì)、嚴(yán)格篩選項(xiàng)目、全流程把控底層資產(chǎn)，無(wú)疑是極為重要的因素。以浙北商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，原項(xiàng)目自建成以來(lái)經(jīng)營(yíng)不善，商鋪入駐率較低。綠創(chuàng)集團(tuán)于2018年5月對(duì)湖州美欣達(dá)啟動(dòng)并購(gòu)項(xiàng)目，著手運(yùn)營(yíng)改造浙北商業(yè)廣場(chǎng)3個(gè)月，并請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，成功“盤活”浙北商業(yè)廣場(chǎng)，目前該項(xiàng)目年租金測(cè)算收入約8,700萬(wàn)元，商業(yè)入駐率已超過(guò)60%。  

將“募、投、管、退”全鏈條拆分來(lái)看：綠創(chuàng)金融具有獨(dú)立的直銷募集團(tuán)隊(duì)，布局了長(zhǎng)三角核心城市；采取穩(wěn)健的投資策略，選取熱點(diǎn)城市群周邊具有外溢效應(yīng)且屬于價(jià)值洼地的區(qū)域，并要求項(xiàng)目面積在15萬(wàn)平方米內(nèi)、銷售利潤(rùn)率超過(guò)10%，精心篩選出“小而美”的項(xiàng)目；項(xiàng)目啟動(dòng)后，向項(xiàng)目公司派遣常駐地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)關(guān)注工商變更、印章證照、銀行賬戶、資金使用及回流、工程開發(fā)進(jìn)度、合同審批、銷售管理等方面，真正做到項(xiàng)目的主動(dòng)管理；最終，在嚴(yán)格的監(jiān)督下確保項(xiàng)目順利銷售回款并獲取收益。目前，綠創(chuàng)金融已經(jīng)形成“錢（資金）+地（項(xiàng)目）+人（團(tuán)隊(duì)）”統(tǒng)籌的投融管一體化平臺(tái)。  

風(fēng)控機(jī)制保證穩(wěn)定發(fā)展  

在強(qiáng)監(jiān)管模式下，中小房企融資成本太高，又因?yàn)轫?xiàng)目較少，風(fēng)險(xiǎn)更為集中，一旦一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，很可能影響到企業(yè)的生存。因此，投資方在與房企的合作中更需要保持謹(jǐn)慎。  

綠創(chuàng)金融副總經(jīng)理潘高煊介紹，在制度層面，綠創(chuàng)金融實(shí)行“事業(yè)部-公司-集團(tuán)”三級(jí)風(fēng)控機(jī)制，貫穿于資金募集、投資研究、投資運(yùn)作、信息披露、運(yùn)營(yíng)保障等各個(gè)環(huán)節(jié)；在產(chǎn)品層面，綠創(chuàng)集團(tuán)采取先并購(gòu)標(biāo)的再設(shè)立基金的方式，基金在并購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)中具備控股權(quán)，保證了對(duì)項(xiàng)目底層資產(chǎn)的管控。同時(shí)，綠創(chuàng)獨(dú)有的“五級(jí)三角安全模型”，也相當(dāng)于項(xiàng)目的五層保險(xiǎn)：第一級(jí)是投資人持有的基金份額，第二級(jí)是基金自有資金投資份額，第三級(jí)是項(xiàng)目并購(gòu)盈利，第四級(jí)是項(xiàng)目開發(fā)盈利，第五級(jí)打底的是合作方的集團(tuán)資產(chǎn)擔(dān)保。除此之外，各個(gè)項(xiàng)目之間互相隔離，也可以使得單個(gè)項(xiàng)目的成敗不會(huì)對(duì)集團(tuán)造成太大影響。即使項(xiàng)目不順利，由于地產(chǎn)基金就是項(xiàng)目所有人，無(wú)需經(jīng)過(guò)復(fù)雜的訴訟、解押、拍賣等處置環(huán)節(jié)，就可以通過(guò)整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、降價(jià)銷售等實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。  

行業(yè)發(fā)展涌現(xiàn)“弄潮兒”  

“地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)具有很強(qiáng)的土地財(cái)政通道作用，又扮演著吸收社會(huì)流動(dòng)性資金的角色，同時(shí)又具有很強(qiáng)的周期波動(dòng)性。我國(guó)樓市呈現(xiàn)出3到4年一個(gè)周期的特征，背后的根本原因是政策調(diào)控。在國(guó)家金融供給側(cè)制度性改革一系列措施的推動(dòng)下，行業(yè)必將迎來(lái)更加規(guī)范化的發(fā)展時(shí)代，這對(duì)大家來(lái)說(shuō)都是最大的‘利好’。”綠創(chuàng)金融董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理倪曉棟曾公開表示。  

憑借專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主動(dòng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，綠創(chuàng)金融在行業(yè)中脫穎而出。7月20日，在南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)指導(dǎo)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦、浦發(fā)銀行(11.780,0.03,0.26%)聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)資產(chǎn)管理年會(huì)暨第十二屆中國(guó)資產(chǎn)管理‘金貝獎(jiǎng)’頒獎(jiǎng)典禮”中，綠創(chuàng)金融獲得“2019卓越房地產(chǎn)基金公司”獎(jiǎng)項(xiàng)。8月30日，綠創(chuàng)金融獲得“金磚價(jià)值榜”“2019年度中國(guó)最佳風(fēng)控地產(chǎn)股權(quán)投資基金”獎(jiǎng)項(xiàng)。  

隨著地產(chǎn)真股權(quán)時(shí)代的來(lái)臨，相信如綠創(chuàng)金融一般兼具優(yōu)秀的主動(dòng)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，對(duì)行業(yè)也擁有準(zhǔn)確判斷的行業(yè)“弄潮兒”將頻頻嶄露頭角，為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多的新興活力。