【門窗幕墻網】商業世界亦如官場，有人回鄉歸故里，有人星夜趕考場。融創、世茂、陽光城等房企繼續向前；華僑城、泰禾、新城控股等房企在出售資產。
9月10日，廣州產權交易所披露，越秀地產擬轉讓旗下子公司佛山市南海區越秀地產開發有限公司100%股權。
9月9日，重慶產權交易所披露，華僑城擬轉讓襄陽文城實業發展有限公司90%~100%股權。
9月4日，天房發展發布公告稱擬通過天津產權交易中心公開掛牌轉讓其所持有的蘇州津鑫共創置業有限公司51%股權。
這只是近期房企轉讓股權的部分樣本。據中國房地產報記者不完全統計，2019年以來，包括陽光100(微博)、華僑城、粵泰股份、泰禾集團、中國金茂、萬通地產(微博)、新城控股等多家房企，轉讓了旗下子公司或項目股權，甚至是直接讓地。
改善現金流或許只是目的之一。從已披露半年報的房企數據來看，TOP50上市房企平均資產負債率達到81.1%，近七成房企資產負債率超躍80%紅線，部分甚至攀高到95%。更能體現房企杠桿水平的凈負債率則成為這一行業“不能說的秘密”。
賣項目，求生存
泰禾集團董事長黃其森在一次媒體見面會上公開表示，2019年泰禾銷售目標為1500億元，但更看重回款，今年的回款目標是1000億元。“我感覺泰禾這幾年干得不錯，沒有大家想象的這么慘。”
黃其森這是回應泰禾“賣賣賣”的舉動。從2018年底市場上傳出泰禾承受資金鏈緊張的消息之后，泰禾依靠出售旗下多個項目回籠資金，緩解公司現金流緊張的狀況。3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個項目的部分股權；6月24日，泰禾把增城荔濤和增城荔豐各29%的股權賣給五礦信托，回款18.22億元，此前泰禾已經把該項目51%的股權賣給世茂地產；6月29日，泰禾售出濟南章丘項目。
通過轉讓資產回籠資金，不只有泰禾。
8月30日，新城控股發布公告稱轉讓旗下6個地產項目，涉及交易總價32.92億元。自7月以來，新城控股已轉讓項目超20個，回流資金超過百億元。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，房企出售項目是有現金流壓力，或者是直接把項目升值的空間變現了。從這一波房企轉讓項目的情況來看，有快速向頭部企業集中的趨勢。房企融資環境持續惡化，出售項目的情況會越來越頻繁。
今年6月份，SOHO中國再度開啟物業銷售計劃，推出部分在持物業進行銷售，涉及上海、北京共計13個項目，資產總價值約78億元。
8月30日，潘石屹(微博博客)在SOHO中國2019年半年度業績會上對此表示：“我們持有的辦公樓的量非常大，有600億元的資產，只有178億元的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。”
但這背后呈現的是SOHO中國上半年實現凈利潤5.67億元，去年同期約為11.11億元，同比下降48.9%。在完成這批資產出讓之后，SOHO中國將關注一線城市核心區域土地市場的機會，如果沒有合適的土地，這筆資金將用于償還貸款。
資深證券市場評論人布娜新認為，房企持續不斷出售項目就是為了加強現金回流，以應對未來的不確定性。這一輪調控時間長、力度大，對房企的資金周轉率構成的壓力顯而易見。
做企業，得適應環境
歷史總是驚人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦慮與迷茫寫在了每個地產商的臉上。
萬科集團總裁、首席執行官祝九勝說：“好學生喜歡難題目。對萬科來說，爭當好學生、答好難題目。”
陽光城執行副總裁吳建斌直言，這是他從業以來融資最難的一年。
融創中國董事會主席孫宏斌(博客)稱，按照現在政策，融資端嚴控是常態化，嚴格控制資金往房地產涌。在此邏輯下，市場受到較大影響，土地市場會下行，商品房銷售也會受到影響。
剛剛過去的8月，房企融資出現斷崖式下跌。同策咨研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。這是單月房企融資總量倒數第二低的月份，2019年5月上述房企單月融資總額368億元。
國家統計局數據顯示，1~7月份房地產開發企業到位資金同比增長7%，較上月回落0.2個百分點，已連續三個月增速回落。
布娜新認為，審視房企出售項目的行為，并不難理解，短期內銷售回款變現慢，賣項目股權是更好的變現手段。
從“高價拿地”到讓同業側目的中國金茂，在不到一個月的時間里，已連續出讓8宗地塊的項目股權。從這8個項目的具體情況來看，有4宗是以引入新股東的形式出讓，另外4宗則直接掛牌出讓。
從去年10月份開始，出售資產一直伴隨著華僑城。其掛牌轉讓了深圳、上海、海南、西安、重慶等地的多個公司股權以及債權。2018年華僑城轉讓18家子公司股權和1個資產包，是上年的兩倍有余。華僑城方面稱，出讓資產主要為了加快現金回流。
綠地香港董事局主席陳軍認為，房地產實際已經進入一個風險投資時代，每一個投資都充滿風險，同時也會給一些比較穩健的公司機會。
深陷債務危機的粵泰股份，今年6月5日~9日期間，先后與世茂房地產簽署了5份合作開發協議，將旗下五個項目的部分股份打包出售給了世茂房地產，總成交價63.95億元。世茂房地產相關負責人表示，兩三年前，很多房企發行了大量公司債，這些債務很多將在今年和明年逐步到期。這樣的企業目前再融資或者發債都有些困難，所以很多房企今年不得不選擇出售項目，市場并購機會也相應增加。世茂目前已經公告的并購金額近200億元，收購的貨值接近2000億元，規模接近全年投資計劃的七成。
值得關注的是，失去資金支持的地產商，又迎來了新一輪償債高峰。恒大研究院數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，預計將在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。
柏文喜認為，房企生存的核心是現金流。從行業環境來看，未來土地和資金都更難以獲得，中小房企“被扼住了命運的咽喉”，沒有發揮的余地，多數會破產消亡或被兼并；一些之前風格激進的中大型房企，也會陷入流動性困境。
