【門窗幕墻網】2008年國際金融危機以后，世界各國對美國次貸危機進行了深刻的審視，美國、日本、加拿大等國家相繼建立起房地產金融宏觀審慎管理框架。我國于2016年由人民銀行上海分行主導，在上海市開展房地產金融宏觀審慎管理試點工作。近年來，隨著國內外經濟、金融、政治和社會等形勢的不斷變化，我國房地產市場和房地產金融面臨諸多挑戰，如何進一步完善房地產金融宏觀審慎管理成為當務之急。

政策目標

（一）維護房地產市場平穩發展。近10年來我國房地產行業平均增長率為15.04%，高出全國GDP平均增速近4個百分點，2018年房地產業增加值為5.98萬億元，GDP占比達到6.65%。房地產行業發展呈現出三個特點：一是增速較快，絕大部分年份顯著超過GDP增速。二是增長不穩定，增速大起大落。三是明顯的順周期性，與GDP波動趨勢高度擬合。這其中，金融政策相機抉擇、快速轉向，導致業界無所適從是行業劇烈波動的重要因素，房地產金融宏觀審慎管理如何進一步強化系統性和前瞻性至關重要。

（二）促進房地產市場回歸本源。房地產快速發展有效地改善居住條件，2018年我國城市人均住宅建筑面積達到39平方米，比10年前增長27.45%。房地產快速發展也帶旺了投資型和投機型購房需求，加杠桿購房成為普遍現象，居民杠桿率快速攀升，2018年達到有史以來最高的53.20%。金融杠桿的使用推動了房價快速上漲，房價走勢與經濟基本面發生一定程度的偏離，房價收入比走高，2018年達到歷史新高16.13倍。2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，并在近兩三年來陸續出臺配套政策，重點聚焦房企融資、購房者信貸等方面，房地產金融宏觀審慎管理的重要性不言而喻。

（三）提升金融體系運行效率。房地產行業屬于資金密集型，本身的高利潤、高回報帶來金融積聚效應，并導致三個后果：一是房地產行業貸款過快增長，近10年平均貸款增速達到22.04%，高出各項貸款平均增速6.45個百分點，貸款占比快速上升。二是房地產行業高負債經營，以A股為例，139家房地產企業平均資產負債率達71.47%，高出A股平均水平近10個百分點。三是房地產信貸效率偏低，僅為全社會平均信貸效率的20%至30%，且下行趨勢明顯。房地產金融宏觀審慎管理要實現金融資源的優化配置，保障對房地產行業的合理金融支持，防止對其他實體經濟領域造成擠出效應，并維護房地產行業的合理負債水平，防止高杠桿對房地產行業和房地產金融本身帶來風險。

制度構想

（一）構建“逆周期”的房地產金融宏觀審慎管理框架。一是設置逆周期的宏觀經濟增長熱度參數，在經濟增長乏力時適當放松房地產金融宏觀審慎管理，支持房地產拉動經濟復蘇，反之亦然。二是設置逆周期的CPI參數，當CPI超過目標值時，適當加大管理力度，低于時適當放松。三是設置逆周期的房地產行業發展參數，發展速度較快時收緊管理，增速較慢時適度放松。四是設置逆周期的國際金融形勢參數，緊盯國際主要貨幣松緊、利率、匯率等變化，防止輸入型通脹和熱錢對我國房地產業產生不利沖擊。

（二）構建“調結構”的房地產金融宏觀審慎管理框架。一是設置房地產行業GDP結構參數，對房地產行業GDP占比較高、增速較快的區域適度收緊管理力度，防止過度依賴。二是設置房地產行業稅收參數，對房地產稅收及土地出讓收入等占比較高和增速較快的區域適度收緊。三是設置房地產行業投資參數，對房地產行業投資占比較高、增速較快的區域適度收緊。四是設置房地產庫存參數，對去庫存周期較長的區域適當放松管理力度。五是設置房地產金融參數，對房地產融資增速較快、占各項貸款比例較高的區域適度收緊，防止房地產金融一股獨大。

（三）構建“惠民生”的房地產金融宏觀審慎管理框架。一是設置房地產價格參數，對于房地產價格增長較快的區域適度收緊宏觀審慎管理，防止金融進一步助推房地產價格上漲。二是設置居民可支配收入參數，對居民可支配收入增速較低的區域，適當放松首付比例、貸款利率等政策，合理支持當地居民改善居住條件。三是設置居民房價收入比參數，對于房價收入比較高的區域收緊房地產信貸政策，合理引導居民購房預期，防止居民不理性舉債和投入。

（四）構建“防風險”的房地產金融宏觀審慎管理框架。一是設置居民債務杠桿參數，對于居民杠桿率增長較快的區域，適當收緊房地產金融宏觀審慎管理。二是設置房地產金融杠桿參數，對杠桿率較高的區域實施收緊管理，維持房地產領域合理的資產負債水平。三是設置房地產行業不良貸款參數，構建橫向或縱向參照指標，超出時收緊管理，低于時則適度放松，維護金融的總體穩定和對房地產行業的可持續支持。