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房企發生流動性風險暫時可能性較小

2月25日，在wind電話會議上，易居集團CEO丁祖昱表示，在新型冠狀病毒疫情影響下，房地產行業雖然面臨著較大壓力，但房企發生流動性風險暫時可能性較小。

他給出的理由是，第一，疫情發生在春節前，還沒來得及投出去拿地，所以大部分房企手中還保留現金;第二，工程款、工人工資等款項支出在春節前就完成，節后支出不大。第三，一般房企2月到期債務在節前已有安排，暫時債務償還風險不大。

但2020年房企整體到期債務高于2019年。億翰智庫的報告指出，在不考慮經營需要大量資金的情況下，2020年房企融資規模增速需要達到26.4%才能覆蓋到期債務。否則，房企用于運營的自有資金將被擠壓出用來還債，從而進一步制約投資、開工、施工等動作。

“我們這次復工，排在第一序列的是待售項目?！币晃簧鲜蟹科蟮母吖鼙硎荆S著樓市交易逐步恢復，房價會將更多資金投向具備入市條件的項目中，“這個時候，各家企業必須保證現金流。”

對于房企而言，一面是仍舊趨嚴的融資環境和受疫情影響下行的市場，另一面是到期債務的攀升和資金周轉速度。在保衛現金流大前提下，如何平衡和運用有限的資金成為每一家房企必須面對的難題。

1、保衛現金流

中指院對500名地產經理人和50名地產專家做了一項問卷調查，55%的地產經理人認為疫情對房地產市場影響將持續到第二季度，62%的專家認為2020年房地產規模下降幅度將超過10%。

丁祖昱也認為，2月樓市成交可以忽略不計，如果3月銷售下滑30%到40%，二季度可以恢復到正常水平，2020年房地產下行幅度預計在10%左右。

在房地產市場預期下行、融資環境仍然趨嚴的背景下，確?，F金流充足和不發生流動性風險成為房企的首要任務。

針對疫情突發狀況，大部分房企調整了投資策略，一方面與地方政府協商，延期或緩交土地出讓金和相關稅費;另一方面減少或暫停拿地，減少工程建設領域投入，手中現金優先用來確保周轉和運營。

春節后，包括北京、上海等全國主要城市開始陸續有土地入市。不過，從成交情況來看，雖然溢價率普遍不低，但拿地多為央企和國企，民企積極性并不高。這一定程度與房企為確?，F金流減少大額支出有關。

上周(2月14日-2月20日)樓市成交也開始恢復，當周全國新房成交103.2萬平方米，同比下降80.4%，環比上升150.1%;二手房成交同比下降79.2%，環比上升了75.5%。

“從我們本身而言，越接近銷售的項目，肯定是排在復工優先度的前列?！鄙鲜錾鲜蟹科蟾吖鼙硎?，一二季度他們將暫停拿地，主要力量放在銷售和回款上，投資重心轉向待售項目復工上。

在他看來，通過減少投資、緩交土地出讓金和稅費、確保融資通道順暢，隨著市場逐步恢復，短期內大多數房企發生流動性風險的可能性較小。但房企也要從長遠出發，在各項投入中保持適度平衡，不能把風險一味延后。

在2月20日舉行的電話會議中，中梁地產副總裁游思嘉表示，到2020年二季度的時候，在極端銷售比較差的情況下，中粱地產可以維持100億元到200億元規模的現金流。他認為，房企有必要通過融資來獲得備用現金。

從前兩個月來看，2020年房企融資情況并不樂觀。億翰智庫的報告顯示，1月房企融資總額同比下降了52.5%，2月前20天，房企信用債融資規模同比下降了38.7%，信托融資同比下降35.4%。

雖然2019年和2020年1月海外融資規模較大，但海外融資主要用于以新換舊方面，房企償債和經營所需仍舊依賴國內融資及銷售回款。在銷售回款下降的情況下，除了維持投資、開工和施工外，能否順利償債仍是業界普通擔心的問題。

2、償債壓力加大

在市場整體規模預期普遍下行的背景下，房企到期債務還在逐年上升中。世聯行報告顯示，2020年房地產行業到期債務為0.82萬億元，比2019年增加1100萬元。2021年房地產到期債務更是達到創紀錄的1.16萬億元。

如果算上資金成本的話，2020年和2021年兩年房地產行業需要償還的債務高達2.5萬億元，其中民企需要償還的債務為1.48億元。另外，目前房地產信托存量規模為2.8萬億元，其中2020年到期規模為6900億元。

假如信托成本按照7.5%/年來計算，2020年房地產債券和信托償還規模超過2萬億元，2021年需要償還的規模則更大。

分季度來看，2002年每個季度境內境外到期債務均超過1500億元規模，其中3季度超過2500億元，4季度超過2000億元。2021年前三個季度，房地產行業單季債券到期規模均超過3000億元，第4季度也超過1500億元。

從數據不難看出，從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企所要面對的不僅僅是在銷售下行情況下確保到期債務不發生違約情況，也要確保在按期償還債務的同時，有足夠的現金流維持正常周轉。

億翰智庫報告顯示，2019年房企融資對2020年到期債務覆蓋方面，國內信用債覆蓋為1.1倍，海外債覆蓋為3.5倍。但由于將到期債務規模較大，2020年房企融資規模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務。

上述房企高管認為，由于2019年和今年1月海外債融資規模較大，且主要用于償還舊債，海外債違約風險相對不大。而境內融資環境整體趨嚴，違約率相對高于海外債?！熬唧w主要還是看各家企業再融資和銷售回款情況?！?/p>

wind數據顯示，TOP20房企中的凈負債率方面，2019年中期報凈負債率超過100%的有9家企業，其中有4家房企超過200%;發布2019年三季報的10家房企中，凈負債率超過100%的也超過5家，其中有2家房企超過200%。

2019年中期報顯示，TOP20房企中，有6家房企現金無法覆蓋短期債務，發布2019年三季報的10家房企中，也有兩家房企現金無法覆蓋短期債務。融創、華夏幸福(24.290,-0.39,-1.58%)、中南建設(8.470,0.02,0.24%)等3家房企償債壓力較大，中海和龍湖壓力較小。

3、交付風險

在全年銷售下滑預期較為強烈的背景下，受疫情影響，房企普遍面臨著銷售和現金流的難題。如果有限的現金首先用來確保償還債務和銷售回款，那么房地產行業待交付風險將進一步加大。

國家統計局數據顯示，2019年全國房屋施工面積為893821萬平方米，比上年增長8.7%，增速與1—11月份持平，比上年加快3.5個百分點。新開工面積為227154萬平方米，增長8.5%，增速比1—11月份回落0.1個百分點，比上年回落8.7個百分點，均處于歷史最高位，房屋竣工面積為95942萬平方米，增長2.6%，1—11月份為下降4.5%，上年為下降7.8%，雖然高于2018年，但仍為2012年以來次低點。

(備注：1-6月竣工面積增速為-12.7%)

雖然目前售樓處已經開始進入復工狀態，但工地復工情況依然不客觀，尤其是真正進入實質性施工的項目并不多。在2月25日電話會議中，丁祖昱表示，目前全國工地復工率不到10%，優先復工的多為基礎設施和民生項目。

上述高管認為，疫情對施工的影響要遠遠大于銷售，由于施工周期彈性較小，通過后期趕工彌補疫情期間停工缺口的可能性不大。“施工進度趕不了，否則質量就出問題了，而且復工時間延后，還會影響企業的推盤計劃?！?/p>

而且，在工地復工的過程中，大多數房企傾向于優先對待銷售項目，使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露，按照原先預測，2020年竣工面積有望由負轉正，但受疫情影響，如果3月后復工，全年竣工量降幅在5%到10%左右。

據上述房企高管透露，由于高周轉影響，竣工一直處于負增長的態勢，從2019年下半年，竣工開始轉正。但受疫情影響，今年竣工情況預計不會樂觀，“有一部分因素是房企出于資金鏈考量而拖延稅收結算和工程結算，就是項目實際完工了，但房企拖著不做竣工備案?！?/p>

這一形勢也反映在房地產投資數據中，2019年中國房地產開發投資達到132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。，其中主要用于高周轉的土地購置費和建筑工程費均大幅度增長，只有反映竣工的安裝工程費同比下降了22.6%。

世聯行報告認為，由于2019年房地產企業融資渠道收緊，使得房企尤其是中小房企不得不趕開工、拖竣工來維持資金鏈運轉。2020年由于還債規模更甚，開發商資金鏈將進一步緊張，這種情況下，無法如期完工的項目將頻現。

上述房企高管擔心，部分房企一旦出現流動性風險，出現項目無法按時交付的風險，如果這一局面不斷深入演化，不排除發生規?；捻椖繝€尾和交付違約的風險，“而且這種項目基本不會有其他企業愿意接盤，所以一旦發生，將會產生巨大社會影響?！?/p>