【門窗幕墻網】“銷售規模的增長未來不是重點，利潤和品質才是第一位的。”
3月27日，融創中國(01918.HK,簡稱“融創”)董事局主席孫宏斌對外闡釋融創發展的新邏輯。當地產結束蒙眼狂奔的時代，當這家頭部房企銷售規模再攀5562億新高，經營質效被擺上戰略第一位。
2019年，是融創“穩中求變”的一年。秉持對土地市場的精準判斷和積淀多年的收并購能力，融創保持住增長態勢，土儲業績齊齊攀高。同時，堅持地產核心主業，融創也在2019年著力于綜合競爭力的持續提升，實現了更加均衡穩健的發展。
賽道不斷拓寬時，融創持續加強財務管控，以現金流絕對安全為風控底線。期末，融創賬面現金余額1257.3億，可靈活應對未來經營需求。行業洗牌期，融創將持續謹慎投資、降低融資成本、優化資產結構，提升集團綜合競爭力。
得益于多維度優異表現，市場對融創表現出極大認可。去年，融創在二級市場累計漲幅超80%，穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構持續上調公司評級，展望穩定。融創同樣繼續回饋股東，擬派發末期股息1.232元/股，同比增加49%，派息總額超57億元。
盈利質量擺在首位
頭部房企的戰略選擇極具信號意義。
2019年，房地產行業低溫前行，但融創合同銷售額仍達5562.1億元，同比增長約20.7%，穩居行業第四名。當外界試探這家房企的生長邊界時，孫宏斌卻稱利潤和品質是第一位，銷售規模不再是未來的發展重點。
過去一年，融創實現營業收入1693.2億，同比增長35.7%，地產仍是業績貢獻“主力軍”，物業銷售收入的占比維持在94%以上；2017~2019年，集團并表營業收入復合增長率高達60%，權益收入復合增長率達49%。
結算規模提升的同時，融創錄得毛利潤414.1億、溢利281.6億、本公司擁有人應占溢利260.3億，分別同比增長33%、61%及57%。毛利率和凈利率均維持在理想水平，歸屬本公司股東的凈資產收益率達37.2%，同比提升4.3%。
盡管盈利指標齊齊向好，但孫宏斌已意識到行業洗牌年的風險。“房地產行業2020年、2021年的利潤壓力都比較大。”他認為，這兩年結轉的是2018年、2019年賣的房子，當時很多公司買下貴地，售價壓力比較大。
而融創的穩健步調早已延續數年，如今將更加重視對安全、均衡的把握。
2019年，融創在財務把控上動作頗多。為保證企業穩健發展，提高利潤水平，融創持續優化資產結構，降低融資成本。同時，通過積極促進銷售，重視回款，在合同銷售增加的基礎上，實現經營業務現金流入凈額272.5億。
截至報告期末，融創總資產9606.49億，同比增長34%；所有者權益1140.94億，較上年末的731.07億增長56%。調整后的資本負債率進一步下降，且資產負債比率已連續三年呈下降趨勢。
可喜的是，這一向好態勢有望延續。管理層表示，通過調整融資結構，提升銀行貸款和債券占比，融創未來的融資成本、營銷費用還有下降空間。“未來2~3年，我們的負債率往下走的方向不會改變。”
一系列組合拳下，期末融創賬面現金余額達1257.3億。2020年上半年，集團預計可售貨值超3400億元，將為融創貢獻大量經營現金流。
謹慎拿地抵御波動
疫情沖擊下，地產銷售遇阻，不乏企業下調全年業績預期。但近期以來，房企發債潮涌現，流動性稍有寬松，開發商再次沖至土地市場肉搏。
據上海易居房地產研究院最新發布的《中國百城居住用地價格報告》，1~2月份，全國100個城市居住用地價格為5863元/平方米，同比上漲20.4%，地價不跌反漲。
對土地市場此番熱流，孫宏斌依然表現出審慎態度。
“今年二三月份地價比較堅挺，溢價率比去年下半年有上升，熱點城市大家去搶，最后地就貴了。”他說，不確定地價是否會繼續上漲，融創拿地時依然會謹慎。
孫宏斌謹慎的底氣，在于融創優質的土地儲備。2019年，融創拿下貨值約1.34萬億的高質量土儲。期末，集團確權土地儲備貨值約3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市。
在融創的土地儲備中，超過60%是通過收并購獲取。多元化的拿地方式和強大的投資合作能力，對集團獲取優質項目儲備提供強大助益。
以去年收購環融資產包為例，融創以合理的價格，撬動貨值超過6200億元的優質土儲。該資產包貨值約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米。
優質充足的土地儲備，將助力融創抵御疫情沖擊。同時，孫宏斌判斷，今年將是行業洗牌年，并購機會遠遠超過以往任何一年。對融創來說，機遇大過挑戰，集團將審慎把控，篩選符合自身要求的優質標的。
通過城市深耕，融創去年在43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十。2020年，集團預計可售資源達8200億，其中超80%位于一二線城市，高質量的可售資源將對融創業績達成提供有力支撐。
提升綜合競爭力
截至目前，中國境內的疫情已得到控制，復工復產全面展開。但全球市場劇烈震蕩，再為經濟發展蒙上不確定性因素。不過融創管理層認為，當下“房住不炒”基調未變，房價不會大漲大跌。危機便是危中有機，綜合競爭力強、穩健發展的企業依然有優勢。
過去一年，融創通過環融資產包的收購高起點布局會議會展行業，成為中國最大的會議會展項目運營管理商；同時攜手清華大學在青島展開深度合作，進一步提升和豐富融創在醫療康養行業的布局。
長線投資邏輯下，上述幾大業務板塊正逐步成為融創新的利潤增長點。據第三方權威咨詢機構賽惟咨詢發布的數據，繼2018年之后，2019年融創服務的客戶滿意度再度達到90分，遠高于行業前十85分的平均水平，成為行業標桿。融創文旅持續調整優化經營策略，年收入大幅提升41%至28.5億元。
值得注意的是，為進一步提升經營質效，融創將于2020年優化資產結構，嚴控持有物業投資量。
經過連續幾年跨越式發展，融創已在行業規模、內部管理、市場口碑等多個維度站穩行業五強的龍頭地位。地產下半場，融創將借助積淀多年的產品質量和運營能力，以地產主業為核心，并著眼于長期價值，培育更多高質績優的增長點。
