【門窗幕墻網】經濟增長重要，還是房地產重要？
過去20年，房地產舊模式確實迎來了難得的黃金時代，但是現在樓市風險越來越高，這個問題就變為二選一。
2016年，我們提出“房住不炒”，房地產調控全方位升級。即便當下，宏觀經濟增長面臨壓力，最高領導會議仍然重申“房住不炒”，向市場傳遞出了清晰信號。
縱觀全球，房地產都是國民經濟的支柱，為啥在我們這里就對立起來了呢？有沒有一種模式，把經濟增長和房地產統一起來？
有。華夏幸福的“產業新城”模式。
實際上，華夏幸福已經不是一家開發商，而是產業新城締造者。
舉個例子，2019年上半年，我國收緊房地產融資政策，很多房企融資途徑中斷，但是華夏幸福基本沒受影響。為什么？因為華夏幸福不是單純的開發商，更多的是為了幫產業新城引進企業等服務，所以它的大部分債務都沒有被歸類為“房地產”，這個規模占比高達84％。
華夏幸福產業新城模式，消除了經濟增長和房地產發展之間的矛盾。蓋房子，誰都會。蓋了房子，沒有人住、沒有產業支撐，就容易淪為鬼城，資源浪費。大學之大，不在教學樓；城市之強，也不在房地產。一個城市，最核心的就是，產業。現在，從上海到衢州，幾乎所有的城市也都在大力度招商，引進產業。
引進產業，正是華夏幸福的強項。華夏幸福產業新城的模式，就是為所開發區域提供綜合發展解決方案，包含城市提供整體規劃、基礎設施建設、產業發展以及城市綜合配套等多種服務。
這種模式，利潤點更多，盈利回報持續性更強。2019年，華夏幸福也交出來一份漂亮的成績單。
5年復合增速高達32%業績亮點頻出！
2019年，房地產行業異常艱難，華夏幸福的財務數據卻逐漸好轉。
先看一下關鍵財務數據：
4月24日華夏幸福披露的2019年年報顯示，營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復合增長率達32.1%。
公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。現金分紅45.20億元，連續五年現金分紅占凈利潤比重不低于30%，穩居行業領先地位，為股東提供高回報。
對于公司經營來說，向財務報表上要業績，其實并不難，難的是，公司經營質量提升。
2019年，公司的銷售回款率由去年同期的46.2%，大幅躍升至今年的61.4%，經營回款率提升顯著。
另外，公司銷售費用占比下降0.45個百分點，管理費用占比下降2.0個百分點，經營質量不斷提高。
經營回款持續增長，回款率提升顯著，主要原因就是，公司下大力氣降費增效，進行了業務優化、區域調整、項目整合，優化公司治理結構，經營質量顯著提高。
華夏幸福財報還有一個亮點就是，收入結構進一步改善，環京項目占比進一步下降，其他地區業務大幅提升。
根據公司財報，2019年，華夏幸福產業新城業務園區結算收入額368.37億元，產業新城毛利潤占比52%。
其中，環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業務營業收入比例由30.8%提升至44.6%；環京以外區域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的的46.5%提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。
環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%。
2019年，公司新獲取土地67.1%位于環京以外區域；其中，長三角區域達28.5%，將逐步為公司發展貢獻主要力量。
這說明兩個問題，第一、受到宏觀調控的房地產收入比重進一步下降，不會因為哪個地區政策調整，極大影響公司業績，公司整體抗風險能力更強。
第二、再一次證明，華夏幸福產業新城業務可以在全國復制。產業新城業務符合國家大力發展戰略新興產業的政策，也因此更具增長潛力、可持續性更強，未來公司收入結構還會進一步優化。
再創新高！產業新城模式大步向前！
華夏幸福財務報表上的靚麗業績，都是靠企業一個一個簽約換來的。
2019年，公司投資運營的園區新增簽約入園企業545家，新增簽約投資額約為1956.13億元，同比增長17.8%，創歷史新高。
其中，環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元；同比增長15.1%。
特別需要指出的是，2019年，嘉善產業新城入選2019浙江省高質量發展優秀案例。2020年，固安新型顯示產業基地被科技部火炬高技術產業開發中心批準為國家火炬特色產業基地。
公司產業發展成效顯著，多個大項目簽約、落地、開工、投產，簽約投資額穩步增加，多個產業集群規模化形成。
一方面，這說明公司20年積累的產業發展經驗與能力得到有效釋放，產業新城營商環境得到眾多企業與政府認可。
另一方面，這也跟華夏幸福采取的經驗決策相關。
最大的變化是，在產業新城業務基礎上，華夏幸福開始發力新業務，在傳統重資產模式基礎上，加速開拓輕資產模式。
北京麗澤項目是華夏幸福首個“輕資產”模式項目，大舉進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，積極探索并布局康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區核心圈層，開啟在核心都市圈內新地域布局。
短短一年多時間里，華夏幸福新業務已經迅速打開局面，摘牌武漢長江中心綜合體項目，成為公司首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體項目。布局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目，成功被選定為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個，并繼續大力拓展新項目。
另一個重要舉措是，擴大開放合作，充分調動資源，形成合力，干大事。
報告期內，華夏幸福開放合作進展迅速，其他開發商參與取地的產業新城從14個增長到31個，合作伙伴取地面積同比增長58%。產業新城配套學校在校生人數突破1.2萬人，商業運營面積115萬平方米，運營各類廠站數量44個，住宅物業管理戶數32萬戶，住宅物業管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米，城市運營能力得到充分體現。
全是好地段這種模式才是未來！
房地產“白銀時代”，產業新城崛起。
報告期內，國家和地方政策利好頻出，華夏幸福多地產業新城受益。未來，這種情況還將持續下去。
產業發展也都有自己的規律，華夏幸福能做的就是，順水推舟，錦上添花，這樣可以做到事半功倍。
2019年，華夏幸福加大取地，獲取土地成交金額較上年同期增長203.6%；公司新獲取土地規劃計容面積比上年同期增加88.7%，資源獲取力度提升，為公司后續發展積蓄能量。
這些土地都在哪里呢？全在聚焦國家重點發展的核心都市圈，比如京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都等等。
公司聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”布局。縱觀中國各大都市圈，經濟發展排名靠前的（人口，GDP）前的都市圈中，華夏幸福均有業務布局。
這些區域集聚了全國最優質的人才、技術、資本等要素，具備較快的發展速度和較大的發展潛力。
房地產早已經過了黃金時代，各地政府也會越來越明白“房住不炒”的真正含義，會加快出臺產業政策，這就意味著，華夏幸福聚焦核心都市圈的區域布局和產城融合的發展模式更加穩健、可靠。
