【門窗幕墻網(wǎng)】5月31日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施。會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“三孩”生育政策對(duì)于房地產(chǎn)是一大利好，將直接推動(dòng)市場(chǎng)需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務(wù)業(yè)升級(jí)，預(yù)期二線城市以及房地產(chǎn)中端市場(chǎng)均將受益。同時(shí)，為了提高生育意愿，業(yè)內(nèi)建議降低多孩家庭的購房成本，比如對(duì)于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套房政策計(jì)算首付比和貸款利率等。

“三孩”生育政策或推動(dòng)住房需求提升

中共中央政治局于5月31日召開的會(huì)議提出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，這將有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

會(huì)議指出，黨的十八大以來，黨中央根據(jù)我國人口發(fā)展變化形勢(shì)，先后作出實(shí)施單獨(dú)兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。

同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各級(jí)黨委和政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、政策協(xié)調(diào)和工作落實(shí)，依法組織實(shí)施“三孩”生育政策，要完善生育休假與生育保險(xiǎn)制度，加強(qiáng)稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“三孩”生育政策的發(fā)布是我國應(yīng)對(duì)人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在一定程度上帶動(dòng)新生人口的階段性增長(zhǎng)，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“三孩”生育政策勢(shì)必影響相關(guān)房地產(chǎn)、教育等行業(yè)，預(yù)計(jì)“三孩”生育政策后續(xù)會(huì)出現(xiàn)很多實(shí)質(zhì)性的配套政策。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，“三孩”生育政策對(duì)于房地產(chǎn)是一大利好。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會(huì)導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會(huì)顯著提升，從而讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來第二曲線。

陳文靜也表示，“三孩”生育政策下釋放的新增人口，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能，預(yù)計(jì)數(shù)量將有實(shí)質(zhì)性增加。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱，大城市聚集的趨勢(shì)不會(huì)變，對(duì)于房地產(chǎn)來說，還在黃金期，特別是對(duì)于核心區(qū)域資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房來說，“三孩”生育政策的實(shí)行將有利于這些資產(chǎn)價(jià)格上行。

4-5居及學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)需求將增加

人口生育政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響體現(xiàn)在戶型上。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，2016年“二孩”政策全面實(shí)行后，刺激了中國改善型需求的釋放，中國房屋交易結(jié)構(gòu)性上行，大戶型產(chǎn)品受到青睞，尤其是三居室。

張大偉也表示，北京正式實(shí)施“二孩政策”前后，在純商品房住宅市場(chǎng)，3-4居的成交量從過去20個(gè)月的45%擴(kuò)大到現(xiàn)在的50%。

那么，此次“三孩”生育政策也將有利于更大戶型產(chǎn)品的釋放。在許小樂看來，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會(huì)顯著增加。

“過去住房強(qiáng)調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但是隨著三孩家庭的增多，這樣的戶型顯然太小了。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)傳統(tǒng)的“90平方米以下小戶型、90-144平方米中戶型、144平方米以上大戶型”的戶型分類格局會(huì)發(fā)生改變。

王小嬙也認(rèn)為，預(yù)計(jì)后期土拍政策也會(huì)逐漸向大戶型靠近，70/90政策或?qū)⒊蔀檫^去式。

“這意味著住房戶型的提升是一個(gè)趨勢(shì)，對(duì)于一些主打大戶型的房企來說是利好。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所轉(zhuǎn)變，從房企投資和營(yíng)銷角度看，需要積極在投資拿地和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面做好創(chuàng)新。

張大偉也認(rèn)為，未來市場(chǎng)每套平均面積會(huì)有明顯增加，3+1、4+1戶型會(huì)是主流。也就是4-5居的需求增加，但是市場(chǎng)供應(yīng)有限。目前北京二手房市場(chǎng)供應(yīng)大部分以2-3居為主，4-5居新建商品房已經(jīng)大部分是豪宅。

值得關(guān)注的是，“高端市場(chǎng)需求受三孩生育政策的影響有限，反而是中端市場(chǎng)有望得到提升。”張大偉對(duì)此解釋稱，北京受此影響最大的是3-4居，比如總價(jià)在800萬左右的二手房，還有總價(jià)在800萬-1500萬元的新建商品房，也有望出現(xiàn)需求增加的情況。

此外，在張大偉看來，“三孩”生育政策將使得一些家庭對(duì)學(xué)區(qū)房的需求變得緊迫。因此對(duì)于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度會(huì)更加明顯。

業(yè)內(nèi)：建議降低多孩家庭購房成本

“三孩”生育政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，還體現(xiàn)在很多方面。張大偉認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響，但對(duì)于一二線城市來說，市場(chǎng)需求依然會(huì)受到“三孩”生育政策放開的影響，尤其是二線城市的市場(chǎng)需求預(yù)期會(huì)有所增加。

許小樂也認(rèn)為，“三孩”生育政策最大的受益城市是二線城市。一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來隨著一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，二線城市在人口數(shù)量方面有望沖上新高。

面對(duì)越來越多的三孩家庭，除了居住戶型增大，住房配套功能亦將增多，改善型住房的市場(chǎng)空間將得到拓展。

“放開三孩政策也會(huì)帶來保姆、托幼等居住服務(wù)的需求增加，而且隨著報(bào)酬增加，會(huì)吸引更多高學(xué)歷人才進(jìn)入到居住服務(wù)業(yè)，居住服務(wù)業(yè)的供應(yīng)體系將得到升級(jí)。”許小樂如是說。

從目前來看，住房成本是影響人口生育率的重要因素之一。在此次會(huì)議中，明確提到“加強(qiáng)住房等支持政策”。

對(duì)此，許小樂建議，對(duì)于多孩家庭的住房支持政策主要從降低購房成本角度出發(fā)。比如，加大房貸利息抵個(gè)稅力度，子女越多，抵扣力度越大；在重點(diǎn)城市適時(shí)放松多孩家庭限購套數(shù)。

“為滿足改善型住房需求，可以考慮適度降低多孩家庭購房首付比例，對(duì)于”賣一買一“的改善型換房需求，按首套房政策計(jì)算首付比和貸款利率。”許小樂還建議，減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)等。