【門窗幕墻網】近兩個月，房地產企業融資正逐步回歸常態。記者從金融管理部門和多家銀行了解到，11月金融機構房地產融資環比、同比繼續“雙升”。11月房地產貸款投放在10月大幅回升基礎上，繼續保持環比、同比雙升態勢。11月以來，多家房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資，融資規模較10月大幅增長。

業內人士認為，隨著恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業預期將進一步改善，金融機構對房地產企業的融資行為已恢復至正常狀態。

融資規模環比大幅增長

中國銀行間市場交易商協會12月10日舉行房地產企業代表座談會。這是繼11月9日之后，交易商協會二度舉行房地產企業代表座談會，向市場釋放出房地產企業融資環境將繼續改善的信號。

據參加12月10日交易商協會房企代表座談會的人士透露，短期個別房企出現風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次座談會釋放出房地產市場融資環境持續改善信號，將有助于緩解房企資金壓力，防范化解風險。

從近期債券發行的情況看，房地產企業債務融資環境正在逐步回暖。數據顯示，11月，房地產企業在境內市場已經發行各類債券(含資產支持債券)共49只，較10月多發20只；發行面值總額達482.48億元，比10月多263億元，環比上升約120%。從債券類型看，11月發行的地產債券多為銀行間市場的中期票據和超短期融資券。

“房企資金面緊張的情況略有緩和。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱。

9月末，央行貨幣政策委員會第三季度例會以及央行、銀保監會房地產金融工作座談會均明確提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。政策效果在10月房企資金面中已經有所顯現。

夏丹表示，盡管開發企業到位資金同比增速延續了從年初以來的下滑態勢，但回落速度較此前趨緩。在幾項權重較大的資金來源中，自籌資金和個人按揭貸款增速下滑幅度均為1個百分點，較此前明顯減緩。

“政策層面正在從防范風險、保障剛需的角度，矯正前期房地產領域信用局部過緊的現象。”夏丹預計，信貸邊際放松的效應將在年末逐漸顯現，房地產企業資金面過緊的狀況將趨于緩和，居民獲取中長期貸款的難度也將有所降低。

中資房企開始回購境外債券

“近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。”中國人民銀行有關負責人近期表示。

今年以來，房地產企業債券違約事件有所增加，受到個別房企信用風險事件影響，房企中資美元債一度出現大跌，引起市場廣泛關注。

對于中資美元債的下跌，央行金融市場司司長鄒瀾此前表示，近期受個別房地產企業債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業美元債價格出現了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現后的自然反應。目前，相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東，嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。

近兩個月，不少中資房企正在加速回購境外美元債。11月22日，新城控股發布公告稱，提前贖回部分2.91億美元債。正榮地產當日也發布公告表示，進一步回購400萬美元的優先票據及100萬美元的優先永續資本證券。近期，正榮地產已經多次回購。11月11日，正榮地產回購金額為100萬美元的2022年票據II。與此同時，正榮地產回購金額為355萬美元的2022年票據III。11月16日，正榮地產稱，已完成贖回2021年到期的2億美元優先票據。近兩個月，還有中梁控股、龍光集團、雅居樂等房企多次回購了美元債。

鄒瀾表示，一些中資房地產企業已經開始回購境外債券，預計對于緩解市場緊張情緒、恢復市場信心起到積極作用。

此外，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。高盛投資組合管理團隊近期表示，一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。貝萊德在《第四季度亞洲固定收益季度展望》中表示，會采用分散投資方式配置中國房地產債券，并看好具有更可靠資金渠道、明年面臨再融資問題可能性較低的開發商。

房企融資將保持平穩

今年中央經濟工作會議強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。業內專家認為，未來在堅持“房住不炒”定位的同時，金融機構應繼續落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持房地產開發貸和個人住房按揭貸款平穩運行。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，“房住不炒”的原則并未改變。目前監管部門采取了一些政策上的微調，但目的仍是為了保持房地產市場平穩健康運行。從銀行角度看，在合規前提下，增加開發貸款和按揭貸款有助于房地產市場平穩健康運行。

近期，金融監管部門的表態也再次傳遞出“穩”的信號。“短期個別房地產企業出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。”中國人民銀行行長易綱表示，人民銀行始終堅持營造公平的市場環境，將督促有關企業及其股東按照法律和市場規則的要求，妥善處理好自身債務事宜，依法公平保護各類債權人利益。

對于房地產開發貸款、住房按揭貸款等，銀保監會近期表示，將認真貫徹國家有關政策，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

“房地產調控‘穩’字當頭。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，在強調因城施策、精準調控、保護剛需與房企合理融資需求的同時，還應加快建立長效機制，滿足多層次住房需求，促進房地產中長期健康發展。