【門窗幕墻網】4月15日，央行傳來重磅消息，降準！此次全面降準共計釋放長期資金約5300億元。
這是自2020年疫情以來的第6次降準。
此次降準的目的有三：一是優化金融機構資金結構，加大對實體經濟的支持力度；二是引導金融機構積極運用降準資金支持受疫情嚴重影響行業和中小微企業；三是降低金融機構資金成本每年約65億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。
在短期經濟下行壓力加大的關鍵期，此番降準可謂是給中小微企業下了一場“及時雨”，至于對房地產市場的影響，仍有待進一步觀察。實際上，市場復蘇仍面臨多重制約因素，尤其是近期疫情反復，居民對未來就業、收入預期更加悲觀，市場觀望情緒有增無減，因此市場端仍存在較大不確定性，成交回升空間也將受限。
2020年以來的第6次降準
為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，央行決定于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。
此外，加大對小微企業和“三農”的支持力度，并對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，再額外多降0.25個百分點。
本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。
這是疫情爆發以來，自2020年1月至今的第六次降準，從降準幅度來看此次降準較為保守，降準幅度為25BP，往年基本在50-100BP；此外，從釋放資金來看，此次降準共釋放5300億元，僅次于2020年3月的定向降準釋放的5500億元資金。
值得注意的是，降準的大背景不容忽視，即應對經濟下行壓力、疫情沖擊、兼顧內外平衡的重要舉措。尤其是3月以來，受國內疫情反彈影響，制造業、服務業景氣度大幅轉弱，預示著短期經濟下行壓力加大。
在短期經濟下行壓力加大背景下，此次降準共計釋放長期資金約5300億元，將引導資金更多流向重點領域和薄弱環節，緩解中小微企業融資難、融資貴困境，助力穩增長。
此次降準后，央行明確將繼續實施穩健貨幣政策。雖然降準幅度略低，但我們認為后續仍將有其他寬松政策出臺，比如不排除降息的可能性，以積極應對疫情負面沖擊。
降準對房地產市場影響幾何？
降準之于房地產行業會帶來哪些影響？
回顧央行每輪降準周期，房地產行業或多或少均有所受益。
其中，2015年和2016年最為典型，彼時央行連續5次降準，累計降準300BPS。
受此影響，全國商品房銷售面積單月同比增速隨著連續降準而一路走高，2015年前2月，全國商品房銷售面積同比增速進入谷底，同比下降16.3%，至第5次降準后，全國商品房銷售面積增速迅速回升至頂點，2016年4月同比上漲44.1%。
類比于2014-2016年，房地產行業能夠迅速好轉，與央行接連放松限貸政策不無關系。
值得注意的是，降準同一日，市場利率定價自律機制召開會議，鼓勵中小銀行存款利率浮動上限下調10個基點左右；這一要求并非強制，但做出調整的銀行或將對其宏觀審慎評估(MPA)考核有利。預計4月20日的LPR大概率將適度下調，而此番將進一步拉低主要城市房貸利率水平。
此外，據央行統計，自3月以來，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
多地房貸利率已降至低點，以廣州為例，目前廣州首套房貸利率從5.6%下降至5.4%，二套房利率從5.8%下調至5.6%。再如杭州，首套房貸利率從5.9%下調至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下降至5.8%左右。
目前來看，居民按揭貸款有望繼續松綁，主要涉及下調商貸首付比例、調降調降房貸利率、縮短按揭放款周期、放松公積金貸款四個主流內容。從實際效果來看，下調商貸首付比例更能刺激居民購房消費，其對房地產市場影響或將更為直接有效。
但需要指出的是，不同于2014年、2016年，房地產市場已經發生天翻地覆的變化。首先，2021年以來受疫情影響，中國經濟面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內經濟下行壓力加大；其次，房地產市場邏輯發生根本轉變，全國層面的刺激政策很難再現；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價超預期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。基于這樣的大背景，此次降準對房地產市場端的影響可以說微乎其微。
疫情仍是樓市最大的不確定性
此番央行降準，疊加各地方紆困政策作用下，短期內對房地產市場信心恢復有一定的積極作用。但長期來看，房地產行業規模已見頂，政策解綁也難以改變成交規模下行的趨勢。
短期而言，疫情仍是樓市復蘇過程中最大的不確定性。
3月以來，部分重點城市諸如上海、長春遭遇疫情反復，樓市近乎停擺。而長春等二三線城市，“四限”工具箱基本見底，未來進一步放松的空間不大。
以長春為例，自去年9月開始便下場救市，但收效甚微，2022年一季度長春樓市維持低溫運行，疊加疫情影響，3月以來至今，長春實行封閉式管理已接近40天，3月項目月均到訪量僅80組，轉化率低至6%，3月成交同比下跌8成，房企和購房者均對二季度市場持悲觀預期。
再如上海，3月多個項目加推，但疫情突發疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環比回落28%。
即便政策面正趨于緩和，2022年“政策底”已現，理想狀態下，市場底或將在二季度出現。但城市基本面、樓市供求關系、市場需求及購買力等多方面因素影響下，各城市市場將加速分化。首先，一線城市加速回暖，滬杭熱度保持、京深回暖速度加快；其二，強二三線城市或將輪動復蘇，比如惠州、珠海、南京、無錫、常州等城市；最后，弱二線及多數三四線城市或將繼續盤整。
當前樓市正面臨修復期，行情“急轉直下”與疫情反復密不可分。國家統計局數據顯示今年2月末，商品房待售面積增量突破6000萬平方米，創歷史新高，這意味著居民購房熱情正在迅速消退，觀望情緒蔓延，即便是政策不斷，短期內仍難修復行業信心。目前，疫情多地集中爆發負面影響下，購房需求將遞延至5月甚至更長周期內釋放。
實際上，房地產行業仍然是穩經濟的支柱，降準穩經濟的同時，對穩定房地產有一定的積極意義，綜合2020年以來的6次降準，此番降準整體較為“克制”，不排除繼續降準的可能性。
整體來看，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，降準之后二季度有望繼續降息，房地產行業也將從中受益。信貸政策層面，繼續支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求。需要說明的是，現階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會走向全面刺激樓市。
市場端，受疫情和行業信心不足影響，一季度房地產市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運轉，熱點城市房地產市場大概率會迎來一波行情。
