【門窗幕墻網(wǎng)】“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)是我們的主航道之一，不會(huì)發(fā)生‘從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)’這種方向性的變化。”華潤置地董事長李欣在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者提問時(shí)給予肯定回答。

8月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發(fā)布2022年上半年業(yè)績。報(bào)告顯示，上半年華潤置地綜合營業(yè)額728.9億元，同比下降1.1%，整體保持平穩(wěn)。

其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額593.7億元，同比下降2.6%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）收益76億元，同比下降8.2%，如剔除租金減免影響，同比上漲10.5%。

“在減租17.5億元的情況下，仍然能跑贏大市。”李欣對于這份來之不易的成績表示認(rèn)可。在他看來，當(dāng)下行業(yè)不可避免地受到疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，企業(yè)都不容易，華潤置地是在“逆勢中前行，質(zhì)量中發(fā)展”，這份中考答卷體現(xiàn)了公司“穿越周期的韌性”。

對于未來市場，李欣及華潤置地管理層持謹(jǐn)慎樂觀的判斷。李欣認(rèn)為，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，雖然行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，但也與機(jī)遇并存，對市場的長期向好抱有堅(jiān)定的信心。

“房地產(chǎn)始終是支住產(chǎn)業(yè)。行業(yè)仍是一個(gè)十萬億級的大市場。”李欣說，雖然當(dāng)前市場總量下行，贏利收窄，但能看到各地方政府正在“因城施策”，剛需和改善性需求得到支持，已經(jīng)出現(xiàn)階段性市場反彈，未來行業(yè)會(huì)更加健康地發(fā)展。“銷售市場有望啟暖，優(yōu)勢房企在挑戰(zhàn)中面臨更大的發(fā)展機(jī)遇。

上半年?duì)I業(yè)收入728.9億元

商業(yè)模式不會(huì)由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“輕資產(chǎn)”

“華潤置地的重資產(chǎn)模式，是基于公司的‘十四五’規(guī)劃。基于過去20年的發(fā)展，充分的總結(jié)和反思確定的，公司會(huì)堅(jiān)持‘3+1’特色業(yè)務(wù)體系。”李欣說。其判斷，隨著中國公募REITs的開放，公司會(huì)迎來這個(gè)賽道價(jià)值的釋放。“為了未來戰(zhàn)略的前瞻性，我們會(huì)堅(jiān)定地走下去。”

從2021年，華潤置地逐步推向“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展。“3”即以住宅、公建為主的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬象生活為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；“1”是圍繞城市建設(shè)與運(yùn)營、長租公寓、康養(yǎng)、和影業(yè)等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

李欣認(rèn)為前述“三駕馬車”是華潤置地的主航道，也是重要業(yè)績來源。“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”正是重資產(chǎn)模式，但三大業(yè)務(wù)不是相互孤立的，相互協(xié)同促進(jìn)，共同發(fā)展。“相信隨著中國的商業(yè)市場開放，將迎來價(jià)值的巨大釋放，屆時(shí)，三大核心業(yè)務(wù)必將成為華潤置地新的業(yè)績增長點(diǎn)。”

財(cái)報(bào)顯示，華潤置地上半年綜合營業(yè)收入為728.9億元，股東應(yīng)占凈利潤人民幣106億元，核心股東應(yīng)占溢利人民幣101.6億元，算是圓滿達(dá)成半年業(yè)績目標(biāo)。

從板塊業(yè)績貢獻(xiàn)來看，上半年開發(fā)銷售結(jié)算收入594億元，按年下降2.6%，結(jié)算面積同期持平。據(jù)華潤置地管理層解釋，受三線城市結(jié)算收益占比上升影響，結(jié)算均價(jià)下降2.4%至11566元/平方米，結(jié)算單方成本因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整上升3.9%。

據(jù)華潤置地管理層介紹，上半年首開30個(gè)項(xiàng)目，平均開盤周期為7.2個(gè)月，較2021年提速2.2個(gè)月，簽約額排名提升至行業(yè)前五。

經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，購物中心零售額較去年同期增長7%至人民幣541.1億元，大幅優(yōu)于市場平均水平，實(shí)現(xiàn)租金收入61.9億元，如加回期內(nèi)減租金額，實(shí)際同比增幅為14.2%。上半年新開業(yè)6座購物中心，新開業(yè)購物中心平均出租率達(dá)88.6%。寫字樓出租率同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣8.4億元，如加回期內(nèi)減租金額，實(shí)際同比增幅為10.4%。

“經(jīng)營性收入絕對值及收益占比持續(xù)提升，租金覆蓋股息及利息倍數(shù)亦穩(wěn)步上揚(yáng)，充分展現(xiàn)了公司生意模式越周期逆周期能力。”華潤置地管理層認(rèn)為。經(jīng)營收入同比下降的原因是免除了符合條件租戶租金17.5億元。

數(shù)據(jù)顯示，受疫情和減免租金等相關(guān)影響，華潤置地綜合毛利率比2021年同期的31.3%有所下降。為26.9%。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2021年同期的27.1%下降為22.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2021年同期的69.8%下降至65.5%。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，華潤萬象生活各項(xiàng)核心指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)健增長。上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣52.8億元，同比增長31.5%，核心股東應(yīng)占溢利人民幣10.4億元，同比增長33.5%。截至2022年6月30日，購物中心在營項(xiàng)目74個(gè)；寫字樓在營項(xiàng)目24個(gè)；住宅及其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)抓住市場窗口，高質(zhì)量并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和四川九洲千城，實(shí)現(xiàn)合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，較去年底增長0.98億平方米。

“未來租金收入仍有充足的上升空間。”華潤置地管理層說。

土地市場競爭相對緩和

下半年“該出手時(shí)就出手”

業(yè)績會(huì)當(dāng)天，李欣率隊(duì)的華潤置地核心管理層出席會(huì)議，包括華潤置地總裁吳秉琪，首席運(yùn)營官張大為，首席戰(zhàn)略官謝驥，首席財(cái)務(wù)官郭世清等。其高管層對于未來的市場一致持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。“有管理團(tuán)隊(duì)有信心，有能力完成全年的業(yè)績目標(biāo)。下半年量入為出，‘該出手時(shí)就出手’”。

“上半年銷售市場承壓，土地市場競爭相對緩和。”謝驥說。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，華潤置地總土地儲(chǔ)備面積6614萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積4730萬平方米。“土地儲(chǔ)備可保障未來三年以上的發(fā)展需求。”

在報(bào)告期內(nèi)，華潤置地新獲取項(xiàng)目24個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備290萬平方米。其中，一二線城市投資占比92%，并在合肥、佛山等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

謝驥判斷，下半年土地市場會(huì)繼續(xù)保持分化態(tài)勢。在供應(yīng)端方面，政府會(huì)加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，從企業(yè)端來說，之前一些高杠桿、資金承壓的企業(yè)出手拿地的意愿會(huì)比較弱，未來土地市場會(huì)以前期杠桿率低，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)為主，相對緩和的競爭環(huán)境有助于公司補(bǔ)充更多優(yōu)質(zhì)的土地。

“我們把財(cái)務(wù)安全放在第一位，根據(jù)現(xiàn)金流安排投資節(jié)奏。”謝驥說，上半年整個(gè)行業(yè)較低迷，在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司選擇聚焦在核心城市和核心區(qū)域，確保投資質(zhì)量。“華潤置地當(dāng)下以項(xiàng)目收并購為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購。后續(xù)一段時(shí)間，會(huì)逐漸有收并購的成果落地。”

“手中有糧，心中不慌。”上半年，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，華潤置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較2021年末增長7.1%達(dá)1164億元。穩(wěn)定的現(xiàn)金流是華潤置地下半年及時(shí)“出手”的重要底氣。

華潤置地管理層說，面對行業(yè)調(diào)整、海外資本市場多變的考驗(yàn)，公司堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，多措并舉不斷優(yōu)化融資要素，創(chuàng)新商業(yè)資產(chǎn)證券化模式，提升財(cái)務(wù)彈性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，負(fù)債率和融資成本處于行業(yè)最低水平。“三道紅線”保持綠檔。

市場對其穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策也給予了充分認(rèn)可，標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)繼續(xù)維持“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。

對于組織變革和公司治理，吳秉琪在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者提問時(shí)回應(yīng)，華潤置地一直在積極進(jìn)行管理架構(gòu)變革，堅(jiān)持“總部做專，大區(qū)做精，城市做實(shí)。”在組織人事上，強(qiáng)化全面人才管理，把合適人放在合適的位置上。

“在公司治理上，加強(qiáng)董事會(huì)建設(shè)。發(fā)揮了中央企業(yè)公司治理的示范作用。”吳秉琪說，面臨下半年危中有機(jī)的行業(yè)態(tài)勢，華潤置地在“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”的戰(zhàn)略定位下，會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資、落實(shí)生產(chǎn)運(yùn)營精細(xì)化、深化組織變革、激發(fā)組織活力，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績穩(wěn)定增長、股東價(jià)值持續(xù)提升。

“房地產(chǎn)市場短期來看還是承壓的，我們對全年持比較積極的態(tài)度。”張大為認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)定。市場的恢復(fù)取決于經(jīng)濟(jì)的整體走勢。