【門窗幕墻網】如果說2022年房地產行業的關鍵詞是動蕩、出清，2023年則是分化與等待。
經過近兩年的大洗牌，一些風格激進的民營房企已經陷入危機、渴望重生；全國樓市也在劇烈分化，一線及強二線城市強勢回暖，但諸多三四線仍在低潮中徘徊。哪些城市將是未來樓市的長足發展之地？哪些企業能穿越這輪周期，成為行業大拐點下的幸運兒？所有人都在等待答案。
綜合業內多家研報，能在本輪周期中脫穎而出的房企，需要具備幾個主要特質：銷售投資能逆勢增長、財務結構保持穩健、高質量產品和服務、精細化管理能力。這些看似是一家房企最基本的素質，但在如今行業環境下卻極為稀缺。
僅以銷售數據為例，在過去的2022年，行業全口徑銷售達千億的房企只有20家，其中遠洋集團銷售額1003億元，排名提升至前20；而在此前四年間，千億房企數量分別為43家、43家、34家、30家。房地產高歌猛進的時代過去了，行業資源將向優質企業聚集，一個全新的帷幕正在拉開。
債務如期兌付、融資穩定是“入場券”
經歷第三輪行業大洗牌后，房企要活下去的首要籌碼，便是財務盤面安全、融資通道順暢。
去年四季度以來，中央對房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務壓力，2023年前三個月房企國內信用債和海外債新發行量均同比增長。但需要看到，目前能實現外部融資的企業，仍是穩健優質的企業，大多出險房企已被擋在門外。
行業變局下，部分房企在堅持債務如期兌付，積極開拓融資渠道，為穿越周期鋪就“入場券”。
以遠洋集團為例，2022年，該集團完成了所有到期有息債務的兌付，以及信用類融資凈還款189億元，包括120億元供應鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類融資，優化負債結構。其中，遠洋集團非有息負債科目如供應鏈ABS、商票等債務已清零，2023年無償付壓力。
融資方面，去年遠洋集團新增公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉售和13.03億元REITs發行。海外債方面，該集團美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日，境外再融資壓力小。
除了自身積極融資償債、優化財務結構，金融機構及大股東也在給予遠洋認可與支持。
自2022年12月起，遠洋集團陸續與多家銀行簽署戰略合作協議，獲得授信額度逾1300億元。截至2022年底，遠洋集團銀行總授信額度超過2500億元，為公司運營提供了充足的信貸支持。
股東支持方面，自2009年入股以來，中國人壽維持遠洋集團第一大股東地位已超過10年。進入2021年，雙方合作進一步加碼。如2021年12月，中國人壽與遠洋集團簽署150億元金融框架協議；2022年4月，遠洋集團與大股東就頤堤港一期達成合作，規模約30億元。
去年12月，遠洋集團還成功發行13.03億元REITs產品，得到中國人壽、廣發銀行等機構的認購。后續，中國人壽方面將繼續通過認購遠洋集團發行的境內外債券、助力其資產處置以及為其提供抵押貸款的方式為遠洋集團提供支持。
不少業內機構表示，中國人壽對遠洋集團的實際支持力度，將對后者的經營發展、信用評級有較大影響，是遠洋能否穿越周期的重要因素。中誠信國際表示，遠洋集團為中國人壽唯一通過直接股權投資、大股比持有的地產戰略合作平臺，公司可在融資或資金等方面獲得股東較大支持。
中國人壽管理層也表示，作為大股東，高度關注遠洋集團的經營情況，將持續通過市場化的公司治理手段，進一步推動遠洋集團加強戰略制定、運營管理和風險管控，協助其穩健經營。當前，地產行業基本面也迎來積極變化，市場在筑底修復中，將積極支持遠洋走出低谷、實現平穩發展。
城市布局、資產質量將是核心競爭點
地產新周期，優質房企能否抓住機遇、彎道超車，關鍵因素之一是企業資產質量如何。
那些堅持精準投資策略、布局高能級高潛力城市的房企，有望憑借手中的優質資產實現突圍。
一直以來，遠洋集團嚴守投資標準，去年的土地儲備策略更是以去化現有土儲為主，聚焦一二線核心城市，新增投資側重于舊改等可一、二級聯動、持續產生貢獻的項目。
報告期內，遠洋集團共獲取7個項目，新增土儲約67萬平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7800元。截至2022年12月31日，遠洋集團總土地儲備約4300萬平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7100元，土地儲備可支撐企業未來3年的發展，一二線城市土儲占比超7成。
與此同時，遠洋集團也在布局更加長線發展的城市更新業務，目前已簽約舊改項目近1400萬平方米，主要分布在深圳、東莞、珠海、中山等大灣區重點城市；已轉化及獲取土儲共346萬平方米；2022年完成深圳天祺項目和天璞項目的轉化，預計將于2023年陸續推出，持續為遠洋貢獻業績。
合理的城市布局、優質的資產質量，為遠洋集團穿過樓市低溫期、抓住復蘇機遇提供了基底。2022年，行業TOP20房企銷售金額同比下降29.9%，遠洋集團實現全口徑銷售金額1002.9億元，好于同業平均表現，行業銷售排名提升至第20名，同比提升約10個名次。同時，該集團一、二線城市的協議銷售額占比約80%，主力貢獻城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、濟南、溫州、武漢等。
2023年4月11日，遠洋集團發布1-3月未經審核的營運數據。據披露，1-3月遠洋集團實現協議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%；3月實現協議銷售額人民幣約81.9億元，環比增長61.5%。在克而瑞榜單上，遠洋集團排名較去年同期提升4個名次。
同期，19家國央企中有18家累計同比正增，比如保利置業、越秀地產、華發股份等，電建地產、中海地產、華潤置地累計同比增速也較為可觀。民企方面，113家民企中，大家房產、濱江集團、龍湖集團、卓越集團和美的置業，5家累計同比正增，其他民營房企相比去年同期下滑。
地產第三次行業拐點
進入2023年，房地產行業利好政策不斷，但樓市回暖的基礎并不穩固；房企融資政策開了很多“口子”，但距離信用修復、恢復經營、重啟拿地仍有很長的路要走。
不過，將時間軸拉長，我們可以從不確定中找到規律與共性。自1998年房改后，中國房地產行業快速發展，商品房銷售金額在2021年突破18萬億元，同時也經歷過數次波折。
國金證券發表研報表示，當下房地產正經歷房改以來的第三次拐點，行業第一次低谷是2008-2009年，金融危機下房地產受到明顯沖擊，2008年銷售金額同比下降16.1%；第二次低谷是2014-2015年，2014年房地產市場供求嚴重惡化，當年銷售金額同比下降6.3%。
第三次低谷期始于2021下半年，市場信心受到影響，2022年銷售金額同比下降26.7%。
但是，危機不是新鮮事，任何行業發展都會經歷螺旋上升的過程，每次危機過后，也會有新黑馬及發展格局浮現。第一輪周期中，萬科、保利、華潤等房企憑借金融紅利，規模大幅提升；第二輪周期，誕生了碧桂園等靠下沉三四線擴張等房企，這一輪將會是誰？
國金證券表示，頭部央國企、改善型房企強者恒強的態勢已確立。隨著行業逐步出清，30家出險房企占百強房企的銷售比例自2021年以來逐步下降，2022年降低至15.7%；2020年TOP30中有21家民營房企，僅6家央國企，2022年TOP30中民企降至13家，央國企升至14家。上述研報認為，當下行業正重新洗牌，優質房企能實現彎道超車，并實現強者恒強地位。
在2022年行業整體低迷的情況下，部分房企憑借優質的土儲布局、良好的經營管理能力渡過難關。隨著未來銷售市場持續復蘇，遠洋集團等資產優質的房企，將更具有發展主動性，以助力其提升行業地位、穩定過渡到新的地產周期。
