【門窗幕墻網】9月13日，金地集團股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH）召開了上半年的業績說明會，新政的效果、公司如何應對短債壓力等是投資者們關注的焦點。
“隨著核心一二線城市‘認房不認貸’相繼落地，相信對改善型需求有積極影響，整體新房成交規模有望企穩。”金地集團董事長凌克表示，政策釋放將帶來一系列銷售窗口期，但市場短期內系統性、全面重回上行通道是小概率事件，“預計在行業實現企穩修復前仍將持續出臺刺激政策。”
截至6月末，金地集團剔除受限制現金后的現金短債比為1.1，短債規模超過400億元，管理層沒有回應具體的償債安排，只表示將努力探索更多的融資方式，根據資產狀況和公司經營情況開展融資工作。
經營的壓力已有所體現。9月8日，金地集團在公告中透露管理層放棄提取2022年度長期激勵基金，且擬終止2002年開始實施的《長期激勵制度管理辦法》。
“當前需求端政策支持的力度非常大”
2023年上半年，金地集團實現合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，營業收入368.6億元，同比增加31.1%，實現歸屬母公司的凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。期內整體毛利率約16.6%，同比下降5.6個百分點，凈利率6.2%，同比下降5.9個百分點。
對于收入提升、凈利潤卻下降的問題，金地集團總裁黃俊燦解釋，營業收入提升主要是因為達到交付結轉條件的項目增加，“當前行業整體盈利均出現較大幅度下滑，公司利潤總額同樣出現一定幅度的下降。”而16.6%的綜合毛利率也是行業主流的收益水平。他表示，未來金地集團將隨行就市調整價格策略，關注銷售、回款以及現金流安全，繼續擇優投資，提高投資質量，向管理要效益，從周轉水平等多個方面提升公司整體利潤表現。
關于拿地，凌克年初就曾對外表示：“房企經營就像踩單車，不前行就會跌落。”透露金地集團今年要主動把握土地投資機會，努力做一些優質的投資。
上半年，該公司在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市獲取了幾個地塊，項目總投資額約119億元，新增總土地儲備約85萬平方米。但從0.14的拿地銷售比來看，投資的態度仍較為謹慎。黃俊燦表示，下半年，金地集團將在有效控制風險的前提下進行投資，主要挑選一線城市和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目，將根據項目收益、項目經營和融資現金流情況，繼續合理增加土地儲備。
8月底以來，“認房不認貸”等新政陸續落地，外界很關注這些政策能否有效刺激房企的銷售。“當前需求端政策支持的力度非常大，對于引導房地產市場預期和信心回暖有明顯幫助。”黃俊燦表示，金地集團的可售資源主要分布于華東、華北和華南的強一二線城市，安全性高、流動性好的資產有助于公司把握市場復蘇帶來的銷售彈性。“預計公司憑借優質的城市布局和靈活的經營管理舉措，有望實現銷售業績依然保持在行業前列。”
據其介紹，金地集團后續主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強二線城市，這些城市的市場需求基礎相對較好，目前也陸續有調控放松政策出臺，預計銷售會有較好表現。例如，9月11日，杭州浦沿新項目首開售罄，錄得了12億元的銷售額。
今年上半年，遠洋集團出現短期流動性問題，令同為保險公司控股的金地集團也備受關注。業績說明會上，投資者問及了該公司自持物業的抵押融資空間是否已經用足，是否已經采用商票作為采購支付手段，以及是否考慮重啟債券發行以應對明年的債券集中到期償付壓力等問題，管理層并未給予清晰的回復，但表示會努力優化現金流管理水平。
實施了21年的激勵制度被終止
業績說明會召開5天前，金地集團公布了董事會第四十六次會議的決議，《關于放棄提取2022年度長期激勵基金的議案》《關于終止<長期激勵制度管理辦法>的議案》獲通過。
金地集團是較早實施股權激勵計劃的房企之一，2003年4月，該公司股東大會審議通過了《關于公司長期激勵制度實施方案》并授權董事會制定《長期激勵制度管理辦法》，于2002年度起實施該長期激勵制度。據了解，金地集團采用的是延期支付計劃與股份增值權計劃相結合的長期激勵模式。延期支付計劃即每年確定一個合理的公司業績目標，如果激勵對象經過努力后實現了預定的業績目標，則根據業績表現提取一定的激勵基金對激勵對象進行獎勵，激勵基金遞延支付。股份增值權計劃即在實現公司業績目標的前提下授予激勵對象一定數量的增值權，一定期限后被授予對象可以行權，獲得公司每股凈資產上升（扣除經營形成的凈資產增值）所帶來的收益，由公司支付現金。
其激勵對象為高級和中層管理人員、分子公司經營者及有突出貢獻的核心骨干，業績目標為剔除非經營性因素的影響后凈資產收益率達到“考核年度中國A股市場中按上市公司行業分類指引屬于房地產開發與經營業（J01）的上市公司凈資產收益率的算術平均值”與“銀行同期貸款年利率”孰高者。
公開信息顯示，2002年、2003年及2005年，長期激勵基金的提取比例超出了當年金地集團凈利潤的12%。2016年至2019年，該公司提取的長期激勵基金分別為6億元、7.09億元、8.63億元、7.5億元，占當年凈利潤的6.99%、7.48%、7.14%、4.8%。
2020年12月，金地集團的股東大會通過了《關于修訂公司長期激勵制度實施方案的議案》。在業績目標對標公司方面，增加了港股上市房企，對管理層的考核要求有所提升，激勵基金的提取比例則有一定幅度下降。更重要的是增加了激勵基金的回撥要求，若未達到業績目標，激勵對象要按照超額累進法回撥激勵基金。
2020年及2021年，該公司提取的長期激勵基金均為6.89億元，分別占當年凈利潤的4.5%、5.3%。2022年，金地集團實現了91.7億元凈利潤，也可提取長期激勵基金。但考慮到當前行業現狀，管理層提議放棄提取2022年度長期激勵基金。
至于終止這份激勵計劃，金地集團的說法是，房地產行業正在向新的發展方式轉變，員工考核和激勵模式也需要根據行業新發展模式做出重大調整，未來將擇機再行研究新的員工考核與激勵模式。
有投資者表示，不用再給管理層發獎金，意味著每年可以給金地集團節省數億元的凈利潤，屬于利好。也有聲音認為終止激勵計劃是因為激勵基金有回撥要求，鑒于當前的市況，管理層存在回撥獎金的風險。
