【門窗幕墻網】黨的二十屆三中全會提出，加快構建房地產發展新模式。專家認為，金融機構要圍繞城市更新改造、租賃住房等重點領域，加快形成金融支持新模式。特別是在當前形勢下，要更加重視從供需兩側發力，降低居民購房成本，更好支持剛性和改善性住房需求，助力構建房地產發展新模式。

金融發力城市更新

當前，我國房地產市場已進入“存量為主、增量為輔”的發展新階段，并正在經歷房地產市場轉型的深度調整階段。以老舊小區維修與改造、城中村建設、老工業區改造、低效用地再開發等為主的城市更新將成為房地產發展的重要內容，這有助于提升城市品質、滿足居民住房升級需求，同時也為金融支持城市更新提供新的增長點。

然而，相較房地產開發項目，城市更新項目融資面臨一些挑戰。中國銀行研究院中國金融團隊主管李佩珈表示，一是開發周期長，資金壓力大。城市更新由于牽扯主體多，有些項目周期通常在5年至8年，而一般房地產住宅項目通常在2年至3年。二是回報低、利益平衡難，商業性資本參與動力不足。城市更新涉及多方主體，各主體利益平衡難度較大，一旦協調不好，往往容易造成工期停滯等問題。

參與城市更新是房地產金融重要發力方向，需要設計差異化、針對性的金融服務，只有提高城市更新等政府類項目吸引力，才能提高金融機構參與積極性。李佩珈認為，要鼓勵房地產企業進入城市更新項目，通過完善優惠政策，簡化審批手續，對中小、民營房企一視同仁；向具備實力的房企開放項目規劃、設計、咨詢等更多產業鏈上下游環節，提高房企參與保障性住房項目的盈利水平。

此外，業內專家表示，針對城市更新每個環節進行業務創新，形成適應城市更新業務的金融運作模式。例如，在項目獲取環節，由于該階段風險高、不確定性大，股權融資成為較好的支持方式；在建設改造環節，因前期風險基本排除，可利用大額債券融資對項目建設形成有力支持。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，我國房地產市場供求關系發生變化，未來金融機構在做好房地產新項目金融服務的同時，還需要做好存量房地產領域的金融服務。無論是支持二手房交易，還是服務城市更新改造等，都是在服務居民對美好生活的居住需求，也是服務房地產發展的新模式。

切實優化租購并舉

黨的二十大報告強調，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。培育和發展租賃住房是構建新型住房供給體系，也是平抑房價波動、助力房地產市場回歸只住不炒的根本定位的重要一環。

《2023中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，當前我國的租房人口已近2.6億人，這一龐大的租房人口數量為房屋租賃市場提供了巨大的需求基礎。專家表示，租賃住房的社會性、公益性屬性較強，無論是法律法規政策、行業自身運行規律，還是經營主體需求特點，均與傳統房地產市場大相徑庭，對金融提出新要求。

“對商業銀行而言，住房租賃是巨大的產業鏈，從上游房源的供給到中游交易的促成，再到下游租戶、房東的資金支持和管理均存在較大的市場機遇。”中國銀行研究院首席研究員宗良表示，特別是租賃住房租金回收時間長，對資產證券化及利率管理等需求十分旺盛，商業銀行需要在服務長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營以及租賃類項目產業基金、資產證券化等方面有更多創新性安排。

宗良表示，一方面培育專業住房租賃機構，鼓勵個人將長期持有住房用于出租。既要增加租賃住房建設相關投資，也要充分利用好當前的房地產存量市場，鼓勵國有企業進行廠改住、商改住，通過稅收、融資等優惠措施提高社會化方式提供租賃房源的積極性。另一方面保護承租人合法利益，完善租賃監管政策體系，建立傾向于承租人保護的法律法規，加強租金價格指導與管理。

婁飛鵬表示，從銀行的角度看，服務租房和服務買房一樣是重要的業務領域。支持住房租賃方面的途徑相對較多，既可以從供給方面支持保障性租賃住房建設，也可以從需求方面為有住房需求的主體提供金融服務，還可以搭建平臺圍繞增進供求匹配來提供金融服務。

當前，要加快形成租購并舉住房供應體系。尤其是在城鎮化背景下，新市民、青年人等群體住房需求依然較大。宗良表示，銀行要更好滿足新市民合理購房信貸需求。目前新市民分布在各行各業，主要以工人、藍領、小微企業主、個體工商戶等為主，未來要加大支持力度，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，更好滿足其購房信貸需求。

加大“白名單”貸款投放

中共中央政治局9月26日召開會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度。

近年來，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，銷售的持續放緩導致房企流動資金緊張，部分已售在建項目難以按期交付。國家金融監督管理總局局長李云澤表示，為了解決這個問題，金融監管總局會同住建部建立了城市房地產融資協調機制，把合規的在建已售項目納入項目“白名單”，引導金融機構滿足房地產項目的合理融資需求。

“我國房企一般是集團公司加項目公司的運行架構，而‘白名單’則是以合規在建項目為融資支持對象的名單。”招聯首席研究員董希淼認為，這有助于將房企集團的風險與房地產項目的建設區分開來，為金融機構服務在建房地產項目提供參考，促進金融機構精準滿足其合理融資需求，助力保障房地產項目施工進度和順利交房，為改善市場預期發揮積極作用。

今年以來，金融監管總局積極推動金融機構增強對房地產“白名單”項目融資的支持力度。比如，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”；優化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

同時，各地金融監管部門為促進房地產市場平穩健康發展，建立“白名單”擴圍增效機制，推動信貸投放“能早盡早”。例如，江蘇金融監管局聯合住建部門推動江蘇省保交房項目按區域共享至各地市房地產融資協調機制，指導轄內銀行機構逐個對項目梳理摸排，開展項目授信前調查，理清進入“白名單”的具體堵點卡點。截至10月28日，江蘇轄內協調機制已向銀行機構推送房地產“白名單”項目300余個，獲得銀行授信超千億元。天津金融監管局不斷加大“白名單”項目貸款投放力度。截至目前，天津市共有40個房地產項目納入“白名單”，民營及混合所有制房企項目占比達到73%，“白名單”項目已獲批授信78.2億元。

商業銀行積極參與融資協調機制，滿足“白名單”項目融資需求。記者從興業銀行獲悉，自城市房地產融資協調機制建立以來，該行著力推動城市房地產融資協調機制落地見效，有力有序有效推進保交房工作。當前，保交房工作任務依然艱巨。興業銀行因地施策，制定差異化服務方案。針對在建已售未交付住宅項目，該行深入挖掘項目剩余價值，詳盡評估項目建成交付所需的資金額度，重點支持銷售達到一定比例的在建已售未交付住宅項目；針對分期開發的樓盤，優先支持開發較成熟、具備基礎設施條件的項目。

城市房地產融資協調機制建立以來，在支持房地產項目融資、保障房屋建成交付方面發揮了很大作用。在各方的共同努力下，協調機制取得了良好效果。截至9月份，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷加大。截至8月末，房地產開發貸款較年初實現了正增長，房地產的并購貸款和住房租賃貸款分別增長14%和18%，為促進房地產市場平穩健康發展提供了有力的金融支持。