【門窗幕墻網】虹也表示，市場上的剛性需求依然比較強勁，樓市整體沒有那么悲觀。

相比官方的謹慎樂觀，學界似乎更為悲觀。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁[微博]及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區三階段分層隨機抽樣訪問調查了 解，2013年城鎮地區自有住房空置率為22.4%，其中經濟適用房空置率高達23.3%。其中，高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房，導致 資源巨大的浪費。

甘犁認為，當前我國的城鎮房地產市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況，由此可見，房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住房市場的寒冬即將到來。

據悉，上述報告已經上呈給央行[微博]等相關部門。

4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房

空置率通常被用來佐證樓市泡沫，幾年前就曾廣泛引起關注，但礙于住房空置定義不明、取樣難，一直沒有相關數據公示。

國家統計局在2010年曾回應，目前關于房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。

住建部總經濟師馮俊也稱，目前我國對于空置率沒有一個準確的官方定義，“國際上的空置率指的是，把這個城市里有出租愿望的住房作為分子，把總住房量作為分母，那是空置率，我們現在這方面是沒有調查的，所以很難得出空置率的概念。”

中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛告訴21世紀經濟報道記者，不管是在結構上還是在總量上，目前官方掌握的房地產相關的數據非常有限，但準確掌握空置率等相關數據，對于做出正確的公共政策決策，穩定預期非常重要。

6月6日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心給了一個答案。

根據該中心的調查，中國城鎮地區自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，而2013年上升至22.4%。遠高于國際水平，據此估算，我國城鎮地區空置的住房總量約為4898萬套。

上述空置率包括兩類，一類是一套房家庭因故無人居住的住房(簡稱為“人房分離”)，人房分離原因的空置率為5.1%；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房(簡稱為“多套房空置”)，多套空置的城鎮家庭比例為17.3%。

甘犁說，央行內部通知支持該項調查，目前樣本調查范圍覆蓋了29個省，262個縣、1048個社區，應該說很具備樣本意義。

從住房空置率的區域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%。一、二線城市住房空置率略低于三線城市，分別為21.2%與21.8%。

甘犁亦表示，高空置率也造成了極大的有效資金沉淀，數據顯示，截至2013年8月，空置住房占據了4.2萬億的住房貸余額，這也是一個巨大的資本閑置和浪費。

房價下行拐點確定

高住房空置之下，甘犁認為，房價一旦形成下行趨勢，房地產市場風險更大，因為房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債，根據測算，若房價下跌50%，49%的空置住房價值將低于購買成本。

除了高空置率，該中心的調查還指出，我國家庭自有住房率達九成，超20%的家庭擁有多套房，這一數據較2013年的87%及18.6%有較大的提高。

另外，2014年一季度數據顯示，城鎮家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%，較2011年和2013年分別下降6%和2.4%。

根據甘犁及其團隊的測算，不考慮新增量及“十二五”期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房可以滿足現實的住房需求，“中國城鎮地區可實現剛 性住房需求上限約為2300萬套，可實現改善型住房需求上限約為950萬套，總計3250萬套，而目前城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品 住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房，現有存量住房完全可以滿足當前的住房需求。”

“中國的住房存量過剩、空置率高等諸多問題等預示著房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住宅市場的寒冬即將到來，”甘犁認為。

倪鵬飛認為房地產潛在增量供給過剩，不過，倪認為，更突出的問題在于結構性失衡的問題，目前有不少城市已嚴重過剩，“相比總體拐點的觀點，可能局部拐點的說法更為準確。”

為解決高存量、高空置率風險，甘犁認為，調控的核心在于盤活存量，減少浪費。短期來說，可以通過免除租房稅費，規范租房市場來保護出租雙方利 益，讓空置住房產生效益，同時有利于勞動力的流動。長期來看，通過對多套房家庭征收房地產稅，提高空置房持有成本，激活空置住房。