經(jīng)過一個多月的推薦，"2009海西樓盤價值榜"引起了社會各界的廣泛關(guān)注。上周六，在由市發(fā)改委、集美區(qū)政府、市房協(xié)共同主辦的2009集美房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)，中國社科院金融研究所研究員易憲容，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)等地產(chǎn)專家，就何為樓盤價值、何時購房合適等話題，提出了自己的觀點和看法。　　 　　樓市尚未回暖買房是好時機(jī)　　 　　今年前三個月，全國各大城市均出現(xiàn)住宅交易量大幅上漲現(xiàn)象，廈門也是如此。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度廈門共成交住宅9930套，比2008年整年度的交易總額還高。　　 　　一時間，"樓市全面回暖"的言論鋪天蓋地，一些開發(fā)商也趁熱打鐵，營造樓盤熱銷、房源有限的銷售景象，吸引購房者出手?！　?　　那么，樓市究竟是回暖還是虛火？在集美房地產(chǎn)論壇上，"名嘴"易憲容毫不客氣地指出，樓市"小陽春"是假象。　　 　　易憲容認(rèn)為，住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場的命脈，該指標(biāo)直接反應(yīng)樓市繁榮程度，"今年1-2月份個人住房按揭貸款532億，與去年同比是負(fù)增長，住房按揭貸款沒有上升，何來樓市‘小陽春’。"　　 　　顧云昌亦指出，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)尚在動蕩中，除了剛性需求以外，投資性需求、改善性需求等尚未入市，"現(xiàn)在判斷樓市回暖還為時尚早"?！　?　　不過，正因為樓市尚未真正回暖，庫存壓力依然巨大，因此對于購房者來說，現(xiàn)在反而是買房的好時機(jī)。"近期房價回落，購房者討價、選擇的空間較大，有合適的適宜出手"顧云昌向記者表示?！　?　　供給大于需求不要輕易提價　　 　　供求關(guān)系是判斷市場的重要依據(jù)。陳國強(qiáng)在論壇上直言，當(dāng)前樓市最困難的問題是消化存量，供大于求將是今年樓市的基本格局?！　?　　陳國強(qiáng)提供了一組數(shù)據(jù)，2008年年底全國商品房施工面積是24億平方米，而07、08年商品房銷售面積僅為6.2億平方米，庫存量遠(yuǎn)大于銷售量。　　 　　因此陳國強(qiáng)建議，開發(fā)商應(yīng)保持頭腦清醒，以交易為主要目的，確保成交量的穩(wěn)定增長，不要輕易提價，這樣才有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行?！　?　　易憲容也表示，讓房地產(chǎn)庫存迅速減少的最好辦法，就是價格調(diào)整到絕大多數(shù)居民能夠支付的水平，消費(fèi)需求能夠真正釋放出來，房地產(chǎn)市場的回暖才會出現(xiàn)?！　?　　王石曾經(jīng)說過，消化庫存是一個漫長而痛苦的過程。但顧云昌強(qiáng)調(diào)，信心很重要，信心暖則樓市暖?！　?　　 "探討今年乃至未來樓市發(fā)展，應(yīng)該抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度"顧云昌在接受記者采訪時說道，樓市有高有低，高的時候不要逃走，低的時候不要失望，要以一種比較好的心態(tài)對待，開發(fā)商應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，購房者要擦亮眼睛，根據(jù)個人所需作出選擇?！　?　　消費(fèi)主導(dǎo)市場好產(chǎn)品是關(guān)鍵　　 　　房子作為一種特殊商品，既可投資也可消費(fèi)。易憲容在演講中提出，只有建立以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，才能保證樓市持續(xù)穩(wěn)定增長?！　?　　易憲容解釋到，投資者和消費(fèi)者從自身利益角度出發(fā)，對房價存在不同預(yù)期：投資者為獲得盈利，自然希望房價漲；消費(fèi)者依靠個人支付能力買房，房價越低越好?！　?　　 "目前住房銷售以中小套型為主，而且都是在價格下調(diào)的情況下增加銷售，這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場開始形成。"　　 　　既然是消費(fèi)型市場，那么房產(chǎn)價值將更多地體現(xiàn)在居住功能上，因此產(chǎn)品品質(zhì)是關(guān)鍵?！　?　　作為一名從事房地產(chǎn)研究多年的專家、學(xué)者，顧云昌在會上指出中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個目標(biāo)：和諧居住 保民生、健康樓市 保增長、綠色建筑 保永續(xù)。尤其對于綠色建筑，顧云昌認(rèn)為未來房產(chǎn)品質(zhì)將更多地體現(xiàn)在節(jié)能、環(huán)保方面，這不僅是政府要努力的方向，也是開發(fā)商順應(yīng)社會發(fā)展趨勢的必然選擇。 價值樓盤專家談　　 　　選擇開發(fā)商品牌很重要　　 　 　　雖然現(xiàn)在是買房的好時機(jī)，但是面對市場上較多選擇時，購房者切不可盲目沖動。除了價格外，還應(yīng)該考察開發(fā)商品牌、建筑質(zhì)量、區(qū)域價值等因素，尤其在選擇開發(fā)商品牌時，要盡量選擇品牌響、口碑好的企業(yè)。一般來說，這類型企業(yè)會更多地注重樓盤品質(zhì)和消費(fèi)者口碑，以樹立良好的社會形象。因此建議購房者不妨多從這方面下手，輔以綜合判斷，挑選出最具性價比的價值樓盤。　　 　　區(qū)域發(fā)展依靠交通助力　　　 　　現(xiàn)在的集美，很像80年代的深圳，如果能夠借助良好的發(fā)展機(jī)遇，20年后將是第二個深圳。目前集美房地產(chǎn)的發(fā)展，最需要依靠交通助力，集美大橋、杏林大橋等交通設(shè)施已經(jīng)完成，現(xiàn)在關(guān)鍵是觀念的引導(dǎo)，要把人流引向集美。　　 　　單個樓盤來說，便利的交通條件也很重要，不僅節(jié)約居住者的時間成本、金錢成本，而且交通發(fā)達(dá)區(qū)域往往也是城市中心區(qū)，更易體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值功能?！　?　　教育配套是重要價值　　 　　 　 　　自古以來，中國傳統(tǒng)的望子成龍觀念依然存在，"孟母三遷、擇鄰而居"依然是人們選擇居住環(huán)境的重要規(guī)則。因此擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的樓盤，尤為受到購房者青睞?！　?　　而從存量房市場以及住房租賃市場的實際表現(xiàn)來看，學(xué)區(qū)房無論是租金，還是二手房轉(zhuǎn)讓價格，都要比不具備教育資源的小區(qū)明顯高出一截。此外，教育地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)低迷時期具備較強(qiáng)的抗跌性能和保值性能。因此，教育配套是樓盤價值的重要體現(xiàn)。