經過多次降準降息放水和股市大跌之后，國內的房價出現暴漲。去年深圳的房價漲幅達到50%，高居全球第一位。其它一線城市的房價漲幅也在28%左右。看著新房價格這么任性地上漲，二手房的價格也開始任性大漲。面對二手房房價的任性瘋漲，一些房主也開始任性違約！

    房價漲太多 違約成本大大降低！

伴隨著二手房房價的大漲，房主違約案件的數量也開始大幅增加，而且在全國范圍內也已經成了一個普遍的現象。例如，受深圳房價暴漲帶動，離深圳較近的東莞的一手房和二手房房價也開始大幅飆升，受此影響，東莞房屋買賣合同糾紛數量大幅上漲。報告顯示2015年5月至2016年3月，東莞市一些區二手房買賣合同案件增長了近5倍。

二手房市場違約案件頻發的原因有很多，但是總體來講不外乎以下3點：1）二手房房價暴漲；2）二手房房主違約成本低；3）二手房交易程序繁雜。

北京隆安律師事務所劉輝律師介紹說，在房屋買賣合同糾紛中，出現違約的情況還是比較多的，主要是因為，1）房屋價格高，稍微有點波動，對買賣雙方中的一方都會產生不小的誘惑；2）房屋是一種特殊的商品，買賣過程相對復雜，付款方式多，付款步驟長。在這程序中，稍微有一個步驟不對，就會出現糾紛，繼而引發違約的情況。3）我國房屋實行登記制度，賣方需要為買方協助辦理過戶手續，而且辦理時，一般雙方都需要到場。實際中，如賣方想違約的話，不出面協助辦理過戶手續就是一個最大的“殺手锏”。

下面我們結合具體的例子來看一下，二手房房主在目前的情況下違約的成本有多低。

根據中原地產對深圳188個樣本二手樓盤的統計顯示，從2014年12月18日至2015年12月18日，深圳二手房均價已從29930元/平方米漲至45690元/平方米，漲幅高達53%。按照《合同法》的規定，二手房買賣雙方在合同中都會規定，任何一方違約要給對方支付房價的20%，作為違約金。

假如說一套100平米的二手房，在2014年12月是價格是每平米29930元，那么房主在出賣這套房子的時候的總價就為299.3萬元。那么買賣雙方中的任何一方違約就要給對方59.86萬元（299.3×20%=59.86）作為違約金。

由于二手房交易程序復雜所需時間長，從簽合同到過戶完成，再怎么快也要1個月左右。但是在房價上升的情況下，賣方一般都比較喜歡拖延時間。如果你遇到比較惡心的二手房賣方拖你半年到1年都是有可能的。如果在這段時間內房價大漲40%，也就是說原來價值299.3萬元的房子，現在值419.02萬元。如果現在賣的話，賣方可以賺119.72萬元，而賣方違約的成本也就59.86萬元，就是陪完違約金，賣方也可以凈賺59.86萬元。

在這樣的暴利面前，賣方要是不違約的話，他會寢食難安，他會覺得對不起全家，他會覺得愧對上天的恩賜。

    在美國違約 代價沉重！

美國人沒有人事檔案，卻又比認識檔案更客觀的更有價值的道德檔案，那就是信用記錄。任何人違約就會有不良信用記錄。在美國，很多事情都需要查看你的信用記錄。比如，想在美國租房子，房東要查看你的信用記錄；想在美國申請信用卡，信用卡公司要查看你的信用記錄；想在美國找工作，雇主要看你的信用記錄。另外還有貸款買車，申請零利率分期付款購物，買保險等等，都需要你的信用記錄為你保駕護航。生活在美國，沒有良好的信用記錄可以說就會寸步難行！

信用差的人在美國的生活成本會更高。美國許多連鎖店比如Target等，都發行自己的信用卡，使用這些信用卡在店內消費會比不使用信用卡的人便宜15%到30%不等。有不良信用記錄的人沒法辦信用卡，自然也就無法享受到這種優惠。所以在美國違約代價遠非一點點違約金那么簡單。

在中國，個人違約交點違約金，別的可以說沒有任何嚴重處罰。所以在房價大漲和暴利面前，二手房房主違約就變的很隨意！所以在二手房交易中，就算你交了定金，簽了合同，只要沒有完成過戶，一旦房主違約，房子就不是你的。

在二手房交易中，比房主違約更可怕的就是買到兇宅。因為兇宅不是法律概念，不屬于物理瑕疵，再加上自殺、他殺非正常死亡的，警方會出現場，但不會開放查詢。所以買二手房時候可以讓經紀人打聽、調查，并要求經紀公司對調查結果承擔責任。因此買二手房時，一定要謹慎謹慎再謹慎！