【門窗幕墻網(wǎng)】每年初春之際，一場未來生活與我們的邂逅都會如約而至。2018年3月9日，AWE家電展在浦東新國際展覽中心精彩呈現(xiàn)。由中國家用電器協(xié)會聯(lián)合中國房地產(chǎn)采購平臺共同策劃的“中國房地產(chǎn)精裝修前沿論壇”，也連續(xù)三年在AWE家電展同期隆重舉辦。智能、定制、標(biāo)準(zhǔn)成為了本次論壇的三大關(guān)鍵詞，消費(fèi)升級和未來生活更成為了論壇的熱點(diǎn)。《中國房地產(chǎn)采購平臺家電行業(yè)大數(shù)據(jù)平臺建設(shè)合作備忘錄》也在論壇現(xiàn)場正式簽約，更邀請眾多房企和家電企業(yè)掌舵人暢談精裝修，將消費(fèi)升級的未來生活盡收眼底。
　　

　　易居(中國)企業(yè)集團(tuán)股份有限公司高級合伙人、大客戶部總經(jīng)理于丹丹
　　
　　易居(中國)企業(yè)集團(tuán)股份有限公司高級合伙人、大客戶部總經(jīng)理于丹丹與會并發(fā)表了《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形式分析及未來展望》主題演講。以下為本次演講實(shí)錄：
　　
　　于丹丹：我記得有一年房價(jià)下降的時候，我給企業(yè)的建議：一是把所有跟智能化有關(guān)的投入統(tǒng)統(tǒng)去掉，二是增加面積，送面積。發(fā)展的速度非常快，智能家居、精裝修迭代升級的速度帶給人真正的便利性。我們作為第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)是如何理解目前的中國房地產(chǎn)市場的，談這點(diǎn)至少還是對大家有幫助的。
　　
　　先從2018年春節(jié)講起，春節(jié)期間，北上深一線城市成交有所回升，青島、沈陽、成都、武漢、重慶等二線城市的成交依舊火爆。海口、南寧、鄭州、天津等城市成交慣性下滑，今年是海南建省、成立海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年，政府出臺了一些抑制炒房的舉措，所以有所下滑。貴陽、西安、濟(jì)南等市場后繼乏力，說明它跟整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的關(guān)系。最活躍的是三四線城市，一線城市投資性需求的溢出非常明顯，支撐了三四線城市春節(jié)期間比較高的成交，其返鄉(xiāng)置業(yè)特征顯著，投資屬性較強(qiáng)。
　　
　　不止是我們自己帶領(lǐng)的項(xiàng)目，還檢測了系統(tǒng)當(dāng)中所有的城市，能夠看出共性是，現(xiàn)在的市場有一些分化。
　　
　　首先是供應(yīng)，28個重點(diǎn)城市商品住宅2月份供應(yīng)量較上月環(huán)比下降了36%，僅北京、濟(jì)南、西安、天津、鄭州等少數(shù)幾個城市環(huán)比上漲；主要源于恰逢春節(jié)假期，房企推盤積極性不高，主要是加大營銷力度，促進(jìn)在售樓盤去化，使得2月的供應(yīng)量有了顯著下降。二三線城市同比大增101%，各城市分化加劇，諸如重慶、佛山、無錫等市環(huán)比跌幅均在60%以上；而濟(jì)南、長春、南昌受上月基數(shù)較低影響，環(huán)比均出現(xiàn)大幅上漲，其中濟(jì)南漲幅最大，達(dá)99%。
　　
　　與供應(yīng)呼應(yīng)的是成交，2月成交量有了小幅回落，28個重點(diǎn)城市成交量為1236萬方，同環(huán)比分別下降了26%和45%。主要還是受春節(jié)假期因素影響，節(jié)日期間市民大都走親訪友或者外出旅游，看房、購房者寥寥無幾。前兩個月的成交跟去年的同期相比減少了64%，一方面它受限于供應(yīng)規(guī)模，另一方面是政策調(diào)控對很多購房人的警示已經(jīng)從心理轉(zhuǎn)落到購買行為了。
　　
　　供應(yīng)不濟(jì)、政策從嚴(yán)導(dǎo)致一線城市成交量持續(xù)不振，同環(huán)比地額度均高于50%，深圳成交量僅為8萬方。二三線城市成交量顯著下跌，同環(huán)比分別下降了21%和44%。除南昌外，二三線城市環(huán)比全線回落，多數(shù)城市環(huán)比跌幅30%以上，同比則顯著分化，南昌、濟(jì)南成交維持在低位，同比跌幅均超50%。南京、昆明、先等市房地產(chǎn)市場持續(xù)高熱，成交量依舊持續(xù)在較高水平，同比顯著提升。
　　
　　關(guān)注市場的發(fā)展趨勢，供應(yīng)和成交是非常重要的，雖然只是兩個月的，僅僅開年參考以后，我們更看重的是庫存量，因?yàn)樗鼪Q定了動態(tài)指標(biāo)，決定了市場的壓力。我們計(jì)算消化周期的時間點(diǎn)，單位名稱是月，計(jì)算方式是把目前市場上可以賣的量除以過往半年的量。理論上，一個城市市場平穩(wěn)的狀況下，這個值在8-10個月是比較好的，太少了肯定是供不應(yīng)求；供應(yīng)太大，一定是市場出問題了。
　　
　　2月重點(diǎn)城市商品住宅供求比較上月有所回升，因春節(jié)期間供應(yīng)量大幅下滑，半數(shù)以上銀行城市供求比低于1，深圳、沈陽兩市不足0.3，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊維持供不應(yīng)求基本格局。多數(shù)城市庫存量皆有所回落，環(huán)比跌幅控制在10%以內(nèi)。沈陽庫存量接近2000萬平方米，明顯高于其他城市，庫存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。
　　
　　受制于成交異常低迷，去化周期明顯拉長，東莞、濟(jì)南、天津等市增長尤為迅速，環(huán)比漲幅都在三成以上。北京、沈陽、廈門等7城消化周期躍升至警戒線上方，廈門高達(dá)29.8個月，庫存風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面。
　　
　　2018年整個市場在城市層面會發(fā)生一些變化，土地在成交規(guī)模上環(huán)比下降了五成，一二線比重上升導(dǎo)致地價(jià)連漲三個月。CRIC(微博)檢測的300城經(jīng)營性土地成交建面9729平方米，環(huán)比下降52%，成交總價(jià)2535億元，環(huán)比下降46%。土地成交規(guī)模在12月達(dá)到峰值以后連續(xù)兩月環(huán)比大跌，且跌幅都在五成左右。
　　
　　土地成交價(jià)格已連續(xù)第三月環(huán)比大跌，且漲幅持續(xù)提升，主要是受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，一二線城市成交占比分別小幅回升；土地平均溢價(jià)率21.5%，環(huán)比下降4.7%，降至12個月以來最低位，各線城市的溢價(jià)率環(huán)比均表現(xiàn)為下跌，三線城市降幅最大。
　　
　　從兩個月開始我們看到已經(jīng)破千億的碧桂園、恒大、萬科，像碧桂園我們都知道是萬億的企業(yè)。前50強(qiáng)企業(yè)銷售流量金額增長速度非常快，下降的反而是50-100強(qiáng)之間的，這說明百億左右規(guī)模的企業(yè)在2018年是最難受的。
　　
　　2018年2月，TOP100房企總體銷售規(guī)模5296.4億元，較1月環(huán)比下降22%。與去年同期相比，TOP100房企1-2月累計(jì)業(yè)績?nèi)酝却蠓鲩L45.1%。房企競爭加劇，各梯隊(duì)營銷金額入榜門檻提升顯著，增幅均超五成。未來隨著各梯隊(duì)門檻的不斷提升，百強(qiáng)房企分化格局將會持續(xù)。
　　
　　可以看到龍頭和規(guī)模房企這兩個月已經(jīng)快速進(jìn)入狀態(tài)，積極在補(bǔ)貨補(bǔ)倉。綠地近兩年的規(guī)模增長有所放緩，去年新增貨值也僅排在15位，落后于其銷售排名，今年終于發(fā)力，1-2月新增貨值達(dá)到了943.2億元。中海延續(xù)去年的拿地態(tài)勢，新增貨值位列第三，拿地規(guī)模超出同規(guī)模房企不少。龍湖近兩年發(fā)展勢頭較猛，開年后新增610.7億元，拿地銷售比達(dá)到1.1。
　　
　　旭輝、世貿(mào)、雅居樂等規(guī)模房企在年初也延續(xù)去年在土地市場的活躍姿態(tài)，積極搶地，這幾家的拿地銷售比均在0.8以上。其中旭輝和中南1-2月份拿地金額遠(yuǎn)高于銷售金額，中南置地拿地價(jià)值為181.3億元，位列第19位。
　　
　　在國內(nèi)融資趨緊背景下，部分房企正在積極尋求境外融資。2018年以來，房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券近80%都是美元債券，比例大大提高。碧桂園、龍湖、泰禾、綠地等房企紛紛發(fā)布公告稱擬發(fā)行或已完成發(fā)行美元債務(wù)。對于部分急于籌措資金的房地產(chǎn)企業(yè)，在目前的政策形勢下積極開拓新的融資渠道也是必然的選擇。
　　
　　相對從宏觀上講，前面是1-2月份近期的表現(xiàn)，我簡單把我們對于全年的市場判斷從各個層面到我們行業(yè)基本面結(jié)論講一下。
　　
　　第一，2018年的房產(chǎn)政策非的核心，“十九大”報(bào)告提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。明確未來5-10年房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的定位，未來調(diào)控政策的具體措施都將緊緊圍繞定位展開。所以，具體表現(xiàn)為長租公寓比例在變高，跟美好生活有關(guān)的會變多，因?yàn)榉e極響應(yīng)著多渠道共舉的方向，包括稅收在內(nèi)的行政規(guī)定。多渠道保障，多主體供給和租購并舉是實(shí)現(xiàn)長期機(jī)制的幾個核心緯度。
　　
　　“四限”政策：堅(jiān)持“因城施策”，一、二線主基調(diào)不變，三四線政策分化，措施更精細(xì)化。2018年樓市分類調(diào)控政策在地方有了新動向：1月5日，蘭州限購。對部分區(qū)域松綁限購，但同時對核心區(qū)域?qū)嵭?年限售。同日，合肥宣布對2016年11月之前出讓地塊不再限價(jià)。除此之外，提出了2018年廈門支持首套剛需及改善需求。武漢、杭州、南京、西安等城市推出人才新政、放寬落戶條件，“先落戶后買房”被市場解讀為松綁“限購”，而這些更細(xì)節(jié)、更具體的措施也意味著2018年市場調(diào)控政策將朝著更加精細(xì)化方向發(fā)展。
　　
　　一線城市的高價(jià)項(xiàng)目限價(jià)“堰塞湖”終要解決，限價(jià)力度將逐步放松。二線城市，如杭州、南京、武漢等會以人才引進(jìn)、放寬落戶為突破口，導(dǎo)入較強(qiáng)購買力的產(chǎn)業(yè)人口，客觀上造成“限購”松綁結(jié)果。三四線分化持續(xù)加劇，投資型拉動三四線城市：持續(xù)收緊，刺激性政策諸如棚改貨幣化等均會退出。
　　
　　2018年，我們認(rèn)為供應(yīng)走高，成交回落，價(jià)格分化。就供應(yīng)來看，一線城市供給量將小幅上升；二線城市供給量將顯著增加；三四線城市市場供應(yīng)量持續(xù)走高。而成交的話，一線城市成交量將小幅回升；二線城市在新增供應(yīng)增加后整體成交量將迎來小幅回升；三四線城市成交將整體下滑。所以房價(jià)方面的話，一線城市房價(jià)上行壓力仍大；二線城市將進(jìn)一步分化，庫存高企的城市將面臨小幅回調(diào)；三四線城市暗藏風(fēng)險(xiǎn)，新晉熱點(diǎn)城市將面臨顯著下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)；消化周期長的城市有回落的可能；庫存壓力不大的城市房價(jià)有上行空間但空間有限。
　　
　　2018年看好的一、二線城市是杭州、海南，上海、武漢、重慶、成都等；通過對三四線城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，還分析了這些城市的星巴克、電影院、健身房、摩拜、滴滴出行、美團(tuán)外賣、高鐵、航班等情況，篩選出無錫、東莞等居于前20位的三四線潛力城市。
　　
　　在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判上最大的問題是金融問題。2016年以來，M2增速逐月回落，貨幣派生效應(yīng)明顯減弱，2018年貨幣政策維持穩(wěn)健中性，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。因信貸額度緊張，熱點(diǎn)城市紛紛上調(diào)房貸利率，除上海、廣州、重慶等部分城市之外，其余熱點(diǎn)城市現(xiàn)已取消首套房貸折扣利率，首套房大都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-20%，二套房上浮10%-30%。
　　
　　第二，未來3年，棚改計(jì)劃開工量1500萬套，較之前三年規(guī)模下降17%。2018年計(jì)劃開工580萬套，較2017年實(shí)際開工量下降5%。三四線城市棚改市場或?qū)⒊霈F(xiàn)輪動效應(yīng)，一方面，前期棚改建設(shè)進(jìn)度較快的三四線，市場壓力較大，棚改市場規(guī)模將明顯回落；另一方面，前期棚改建設(shè)進(jìn)度較慢的三四線，棚改市場規(guī)模猶存較大增長空間。總結(jié)就是2018年機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并行。主要的舞臺是給大的企業(yè)，企業(yè)會高頻度收并購，價(jià)格是比較穩(wěn)的，2018年我們謹(jǐn)慎前行。
　　
　　我近期在戰(zhàn)略會議上給我們的一些股東方和合作的戰(zhàn)略單位提過幾點(diǎn)2018年的建議。第一，企業(yè)一定要重視投資戰(zhàn)略，如果踩點(diǎn)錯的話就收不回來了。第二，營銷要渠道化，尤其三四線城市很多是異地客，這些模式下，傳統(tǒng)銷售和手段要發(fā)生改變。第三，一定要重視房子的軟實(shí)力。
　　
　　前幾年我們說提高成本，一切以人出發(fā)的。供應(yīng)鏈金融也好，區(qū)塊鏈也好，大數(shù)據(jù)也好，具備了這樣的條件，讓我們以人為本去做，到年底房地產(chǎn)企業(yè)開會的時候，分管物業(yè)的副總裁都往前排了，今年集采部門的應(yīng)該是上漲最快的，原因在于規(guī)模大了，基數(shù)大了，0.5%的成本意味著在售價(jià)的部分占據(jù)很大的優(yōu)勢。
　　
　　為什么小企業(yè)接下來沒有辦法做，就是因?yàn)樵谶@點(diǎn)上沒有優(yōu)勢了，反過來對50強(qiáng)，百強(qiáng)的企業(yè)來說，我們建議的就是錢一定要花在刀刃上，一定要注重一點(diǎn)，你的哪一分錢在哪一個智能化上的投入帶來售價(jià)上面的回饋，這個是非常重要的。所以我們今天有了這樣的大數(shù)據(jù)，如果從這個角度出發(fā)的話，我們覺得這個工作不是單純一家供應(yīng)商，生產(chǎn)商或者說一個企業(yè)能夠做的，一定是通過數(shù)據(jù)整合以后集中的解決方案，這是整個行業(yè)的一件大事。
　　
　　我們接下來做的是把產(chǎn)品、智能解決方案、多終端當(dāng)做軟勢力競爭的核心，這個一定要跟投資、設(shè)計(jì)以及我們的營銷結(jié)合在一起，甚至到后面的物管。因?yàn)榻裉觳皇且粋€樓盤一個城市，像碧桂園、萬科這樣的企業(yè)，你的管理后臺所負(fù)載的是數(shù)以億計(jì)的數(shù)據(jù)量，這些產(chǎn)品之間一定要金融，解決的終端問題怎么運(yùn)用這個資源問題，今天是非常考驗(yàn)我們的主管領(lǐng)導(dǎo)的，所以金融已經(jīng)變成我們的趨勢了，現(xiàn)在成品住宅是政府要求，加上企業(yè)接受的，消費(fèi)者也接受的最重要的就是我們怎么把房子變成除了鋼筋水泥的部分之外，能夠給我們自己帶來美好生活的一個刀具，所以我們要從客戶出發(fā)。
　　
　　我特別希望2018年的市場中顆粒化分析消費(fèi)者的需求，心存對消費(fèi)者的敬畏，從人出發(fā)，做有價(jià)值的房子，過往是把行情當(dāng)做能力，希望大家能從今天的主題延展去考慮，一方面是我們的企業(yè)受益，一方面是我們?yōu)橄M(fèi)者銷售美好生活。預(yù)祝我們的企業(yè)在2018年創(chuàng)造屬于自己的輝煌，希望大家新年快樂。