【門窗幕墻網】2018年上半年，三四線城市成交依然持續火熱，成交占比繼續上升。但從上半年熱點城市實地調研情況看，項目成交又呈現冰火兩重天的局面——有些項目開盤“日光”，有些則略顯冷清。
　　
　　在相同的市場外部環境下，為何境況如此不同？通過整理和總結熱點三四線城市上半年銷冠項目的產品特點，可進一步探究行業“模子”如何煉成。
　　
　　成交以三房、四房為主
　　
　　三四線城市這一波上漲催生了投資與改善兼有的需求，成交戶型多為三房、四房的中高端和改善型住宅。這是因為三四線項目價格相對較低，購房客群對于總價感知不甚強烈，而是更追求居住空間的舒適度，因此趨于購買三房、四房產品。
　　
　　據CRIC（克而瑞地產研究）統計：上半年26個三四線典型城市的三房、四房產品成交占比高達72%；其中，三房套型占51.6%，四房套型占21.4%。
　　
　　分城市看，八成城市銷冠項目三房、四房套型占比超七成。湖州、紹興等城市銷冠項目呈現四房套型占絕對優勢的趨勢，可見消費者對改善型產品的要求日臻高端化，舒適、安逸漸成標配。
　　
　　銷冠項目超過九成為毛坯房，一方面由于三四線城市購房者多為改善型或兼顧投資性群體，并不急于入駐新房；另一方面，毛坯房相對價格便宜，裝修成本可控。
　　
　　但也有例外。對購房者來說，高性價比的房子永遠是銷冠的根基。以無錫銷冠項目西溪碧桂園為例，其上半年成交均價約9407元/平方米。同處于惠山區、在銷量榜排在前列的項目實地玫瑰莊園，盡管成交價只有8000元/平方米，但由于是毛坯房，更多消費者選擇了性價比更高、帶有精裝修配套的西溪碧桂園。
　　
　　新區規劃利好預期
　　
　　近年來，三四線城市加大了新區建設力度，配套設施日臻完善。房企對其后市預期相應提升，并逐漸加大了其土儲比重。通過對26個三四線城市銷冠項目地理位置分析，可發現絕大多數項目都位于新區非核心位置的熱點板塊。
　　
　　究其原因，一方面因為新區規劃配套比較完善、環境優美，項目周邊或有河流、公園，或是靠海。比較而言，老城區環境較差，使客戶購買心理發生傾斜。另一方面，由于新區非核心區域房價較老城區新房、新區核心位置新房均存在優勢，升值潛力大。以惠州上半年銷冠項目碧桂園翡翠山為例，由于毗鄰深圳龍崗，加之粵港澳大灣區規劃帶來重大利好，其升值空間可期。總體來看，購房群體會綜合配套、環境與價格等方面因素考慮，并最終做出理性決定。
　　
　　品牌房企成寵兒
　　
　　從26個三四線城市銷冠項目的案名可以看出，品牌房企“扎堆”，尤其以碧桂園最為明顯，其詞頻達9次，占銷冠項目總數1/3。事實上，這與房企布局策略關聯極大。由于碧桂園極其看中長三角及珠三角的三四線城市，在這些區域土地儲備較為充足，加之其進入三四線城市相對較早、行業知名度較高，市場占有率穩居榜首。另外，中南、龍光、中海、中梁、融創、萬科、新城等知名房企表現不俗，部分樓盤一開即磬。
　　
　　品牌房企之所以能成為銷冠“寵兒”，與三四線城市居民的消費特點也有很大關聯。由于這些地區居民大多生活安逸，無大型消費支出，且儲蓄習慣良好、購買力較強，尤其是臺州、紹興等民營企業集聚的江浙地區，一次性付款客戶較多。同時，購房人群中，親朋好友之間存在聯動心理，爭相購買品牌房企的產品成為潮流，更是側面助推了銷量增長。
　　
　　總體來看，伴隨著三四線城市房價上漲，購房者加快了“上車”速度。客戶在甄別產品時，則越發青睞改善型和中高端產品——既考慮區位交通配套，也考慮房企品牌；要評估品質、配套與升值潛力，更要結合品牌力，綜合選擇性價比更高的項目。
　　
　　面對越來越有想法的購房者，房企若想讓項目成為城市“領頭羊”，勢必要在拿地的同時，更多考慮打造產品實力。只有各方面都處于較高水平，才有機會圓三四線市場的“銷冠之夢”。