【門窗幕墻網(wǎng)】二季度以來，部分城市房價(jià)上漲較快，土地市場熱度偏高，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定預(yù)期。7月，全國多個(gè)城市接連發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳、杭州、寧波、東莞等樓市較熱的城市采取多種措施限制投資投機(jī)資金，打擊炒房，保障城市新市民和年輕人的住房需求。

8月已過半，讓我們看看這些城市的樓市調(diào)控政策實(shí)施效果如何！

深圳：715新政后首周交易規(guī)模下降，價(jià)格理性回歸7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ返囊c(diǎn)包括：調(diào)整商品住房限購年限，深戶購房需落戶滿3年并提供連續(xù)36個(gè)月及以上的社?；騻€(gè)稅證明，夫妻離異三年以內(nèi)，擁有住房套數(shù)按照離異前家庭套數(shù)計(jì)算；完善差別化住房信貸措施，已有一套住房的，購買非普通住宅，首付八成起；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。7月29日，深圳住建局出臺“新八條”細(xì)則，對社保、離婚和新政執(zhí)行節(jié)點(diǎn)等具體細(xì)節(jié)進(jìn)行了解讀。

受供應(yīng)增加帶動，新房市場成交規(guī)模先降后增，價(jià)格整體保持穩(wěn)定。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，深圳7.15新政出臺后首周，商品住宅成交面積環(huán)比下降近4成，之后兩周成交面積有所回升。究其原因，7月深圳商品住宅新批上市面積增加，且集中在中旬和下旬，市場供應(yīng)端的明顯改善，帶動成交回升。3月以來深圳新房價(jià)格整體較為平穩(wěn)。盡管短期新政對新房市場影響有限，但預(yù)計(jì)后期影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

二手房成交量先降后增，目前仍保持在高位，價(jià)格理性回歸。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，深圳7.15新政出臺后首周，二手住宅成交套數(shù)下降至不足2000套，為5月底以來最低水平，隨后在需求的強(qiáng)支撐下，回升至相對高位。但在個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等政策影響下，二手房市場掛牌量有所減少，市場情緒受到一定影響。價(jià)格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二手住宅價(jià)格指數(shù)，7月深圳二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.4%，漲幅為今年以來的最低水平，較6月明顯收窄1個(gè)百分點(diǎn)以上，新政出臺對價(jià)格的影響更加明顯，市場更加理性。

整體來看，深圳7.15新政出臺后，新房、二手房成交量均出現(xiàn)短暫下行，但在市場較強(qiáng)的需求支撐下，以及受新房供應(yīng)端明顯改善的帶動，短期成交仍較為活躍。價(jià)格理性回歸，新房價(jià)格整體保持穩(wěn)定，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅明顯收窄。當(dāng)前，新政對市場情緒帶來一定影響，未來仍將進(jìn)一步顯效。

杭州：新房市場熱度有所下降，二手房市場量增價(jià)跌7月2日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》，支持自住，抑制投機(jī)炒房。具體措施：（一）通過高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易；（二）對“無房家庭”的認(rèn)定進(jìn)行了補(bǔ)充，需滿足“自意向登記日前一年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”的要求；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公證搖號公開銷售新建商品住房，應(yīng)對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；（四）對購房意向登記的有關(guān)要求進(jìn)行了調(diào)整，明確一戶購房家庭同時(shí)只能參與一個(gè)新建商品房項(xiàng)目的購房意向登記。

7月中下旬新房市場成交明顯縮量，價(jià)格仍保持上漲態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月杭州新建住宅成交面積同比增長27.5%，環(huán)比下降29.0%，7月中下旬成交規(guī)模明顯縮減。受新政（主要是新政規(guī)定一戶家庭只能進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的搖號）影響，杭州新房成交規(guī)模雖仍有一定體量，但市場情緒有所降溫，新開盤項(xiàng)目中簽率和流搖率均在上升，去化率下降。價(jià)格方面，新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.96%，漲幅與上月基本持平。

二手房成交量保持高位，均價(jià)小幅回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，杭州7.2新政出臺后首周，二手住宅成交套數(shù)環(huán)比減少近2成，但隨著新建住宅與二手住宅之間價(jià)差縮小，加之新政出臺后杭州新房搖號難度加大，二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長6%，同比增長80%。價(jià)格來看，7月杭州二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.12%，為進(jìn)入2020年后的首次下跌，新政對二手房價(jià)格產(chǎn)生一定影響。

另外，從土地市場來看，7月杭州（市本級）共成交住宅用地8宗，成交樓面均價(jià)為21989元/平方米，環(huán)比上漲32.4%，平均溢價(jià)率為24.9%，較6月上漲3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，下城區(qū)文暉單元地塊經(jīng)過2個(gè)多小時(shí)83輪競拍，最終由濱江集團(tuán)以107.4億元競得，折合樓面價(jià)約35965元/㎡，溢價(jià)率21.8%。由此看出，杭州住宅用地?zé)狳c(diǎn)地塊仍在持續(xù)推出，土地市場熱度仍然較高。

整體來看，7月杭州新房市場受供應(yīng)量減少及新政的影響，成交量環(huán)比有所下降，同比繼續(xù)增長，中下旬成交規(guī)模明顯縮量；二手房成交量短期繼續(xù)維持高位，預(yù)計(jì)政策效果仍需一段時(shí)間顯現(xiàn)。價(jià)格方面，新房價(jià)格環(huán)比漲幅與上月基本持平，二手房價(jià)格在新政影響下小幅回落，環(huán)比年度首次為負(fù)。

寧波：新房市場成交量回落后趨穩(wěn)，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲7月6日，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)力度，調(diào)整限購范圍，實(shí)施區(qū)域限購限貸，調(diào)整公積金貸款政策，加大市場監(jiān)管力度。7月22日，寧波市住建局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷售行為切實(shí)保障居民自住需求的通知》，指出符合條件的“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房，該套住房要求在取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

新房市場成交量下降后趨穩(wěn)，受高價(jià)項(xiàng)目集中入市影響，新房價(jià)格現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，受6月底多個(gè)項(xiàng)目集中開盤影響，7月第一周寧波商品住宅成交面積大幅增加；寧波7.6和7.22新政出臺后首周，新建住宅成交面積均有所下降，隨后在市場需求的強(qiáng)支撐下短期回升趨穩(wěn)。價(jià)格來看，7月在多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目集中入市、短期市場情緒仍較高等因素的帶動下，寧波新房價(jià)格環(huán)比上漲1.83%，漲幅較6月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著政策逐漸顯效，8月價(jià)格漲幅將有所收窄。

從土地市場來看，7月新政出臺后，寧波（市本級）共成交住宅用地16宗，成交樓面均價(jià)為10968元/平方米，環(huán)比下跌9.0%，平均溢價(jià)率為18.1%，較6月下跌8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū)等多宗地塊均以底價(jià)成交，寧波住宅用地?zé)狳c(diǎn)地塊供應(yīng)量有所減少，土地市場熱度降低。

東莞：調(diào)控力度相對較弱，價(jià)格上漲，土地市場熱度仍較高7月2日，東莞出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，《通知》要求申請預(yù)售的商品住房項(xiàng)目，總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請預(yù)售。分期申報(bào)銷售價(jià)格的，每幢(棟)申報(bào)均價(jià)應(yīng)不高于本項(xiàng)目對上一期同類型商品住房申報(bào)均價(jià)的5%(含)。7月25日，東莞住建局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，非本市戶籍購買首套一手二手需1年以上社?；蚣{稅證明，二套2年社保或納稅證明；購買的商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

新房市場成交量回落后有所回升，房價(jià)短期內(nèi)受政策影響較小。東莞7.25新政力度相對較弱，政策出臺后首周，新建住宅成交面積較為平穩(wěn)，隨后，成交面積短暫回落后提升至相對高位，政策效果仍有待觀察。價(jià)格來看，7月東莞二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.54%，漲幅較6月擴(kuò)大近1個(gè)百分點(diǎn)，短期內(nèi)受政策影響較小，預(yù)計(jì)8月價(jià)格漲幅或?qū)⒂兴照?/p>

從土地市場來看，7.25新政出臺后，東莞多宗住宅用地高溢價(jià)率成交，土地市場熱度仍較高。其中，7月28日和8月6日，鳳崗鎮(zhèn)油甘埔村成交的兩宗地塊，成交樓面價(jià)分別為21681元/平方米和21199元/平方米，位居城市樓面價(jià)前兩位，溢價(jià)率均超30%。

整體來看，因深圳、杭州、寧波、東莞四個(gè)熱點(diǎn)城市的政策力度不同，政策實(shí)施的效果也不相同。新政出臺后，深圳、寧波、東莞新房市場成交量雖有波動，但短期內(nèi)樓市活躍度仍然較高，杭州市場熱度有所回落；新政短期內(nèi)對深圳、杭州的二手房成交規(guī)模影響較小，政策仍需時(shí)間消化。價(jià)格方面，新政對各城市新房價(jià)格的影響尚未顯現(xiàn)，對深圳、杭州的二手房價(jià)格影響相對明顯，7月深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲幅為今年以來的最低水平，杭州二手房價(jià)格環(huán)比年度首次為負(fù)。未來，在各城市新政的嚴(yán)格落實(shí)下，政策將進(jìn)一步顯效，新房、二手房成交規(guī)模或有所回落，價(jià)格將更趨平穩(wěn)。