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報(bào)告摘要

Q3購(gòu)房需求集中釋放，邊際動(dòng)能已然趨弱，Q4樓市或結(jié)構(gòu)性降溫

2020Q3購(gòu)房需求集中釋放，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額分別同比+9.9％、+19.5％，銷售額單季增速創(chuàng)2017Q2以來(lái)新高。但邊際層面來(lái)看，9月銷售增長(zhǎng)動(dòng)能已然趨弱：1）全國(guó)新房銷售面積、銷售金額單月增速高位環(huán)比-6.4pc、-11.1pc；2）除一線供給驅(qū)動(dòng)成交面積繼續(xù)高增外，二線成交面積單月同比轉(zhuǎn)負(fù)至-3.4％（-8.2pc），三四線成交面積單月增速亦環(huán)比-8.2pc至+2.9％；3）重點(diǎn)18城二手房成交量環(huán)比-13％（貝殼研究院數(shù)據(jù)）。

展望四季度，考慮到：

1）按揭增長(zhǎng)受限，10月全國(guó)平均房貸利率止降；2）熱點(diǎn)城市陸續(xù)加碼調(diào)控，漲價(jià)預(yù)期逐步撫平；3）Q3需求集中釋放后自然回落；預(yù)計(jì)Q4樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性降溫的態(tài)勢(shì)，雖有供給提升以及基數(shù)回落的支撐，新房整體成交增速仍將趨于平緩，高庫(kù)存及弱三四線地區(qū)去化壓力抬升。

融資收緊影響持續(xù)發(fā)酵，9月土地成交繼續(xù)走弱，成本逐步進(jìn)入合理區(qū)間

2020Q3全國(guó)土地購(gòu)置面積同比-5％（環(huán)比-14.2pc）。9月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比-4.8％，成交價(jià)款同比+23％，百城成交建面、成交金額同比轉(zhuǎn)負(fù)至-9.2％、-5.5％。貨幣基調(diào)回歸常態(tài)化，疊加行業(yè)融資收緊，開發(fā)商財(cái)務(wù)指標(biāo)存在優(yōu)化壓力，拿地意愿普遍趨于謹(jǐn)慎，經(jīng)營(yíng)重心偏向搶收回款。展望四季度，預(yù)計(jì)融資新政對(duì)于土地投資的抑制作用將持續(xù)發(fā)酵，土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)回落，成本逐步進(jìn)入合理區(qū)間，財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健的龍頭房企或迎來(lái)補(bǔ)地窗口期。

9月新開工同比轉(zhuǎn)負(fù)，竣工降幅擴(kuò)大，后續(xù)房地產(chǎn)投資兩大支柱存下行壓力

行業(yè)新開工單月增速由7月高點(diǎn)的+11.3％快速回落至9月的-1.9％，主要系：1）融資新政后短期調(diào)整資金使用節(jié)奏；2）疫情導(dǎo)致Q1土地成交偏弱；3）行業(yè)施工產(chǎn)能短期存在飽和邊界。

9月竣工面積同比-17.7％，環(huán)比-7.8pc。我們此前已提示，氣候以及融資收緊可能會(huì)造成拖累，全年竣工斜率還需要觀察Q4表現(xiàn)（歷史占比接近50％）。

9月房地產(chǎn)投資同比+12％，增速繼續(xù)小幅提升主要來(lái)自于施工單價(jià)高增下建筑工程投資增速維持高位（+14.3％）、以及土地購(gòu)置費(fèi)增速有所反彈（+10.1％）。展望后續(xù)，融資調(diào)控的影響已開始在土地成交、新開工、施工層面顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資的兩大支柱施工單價(jià)和土地購(gòu)置費(fèi)增速均存在下行壓力。

9月行業(yè)到位資金增速高位回落，后續(xù)下行壓力較明顯

2020Q3行業(yè)到位資金同比+16.3％，為2016Q3以來(lái)新高，主要系銷售回款兌現(xiàn)（單季同比>；20％）。9月到位資金增速高位回落3.8pc至+14.5％，邊際下行趨勢(shì)較明顯。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金單月增速反彈，但更似短期現(xiàn)象；定金及預(yù)收款、按揭貸款單月增速高位環(huán)比-21.9pc、-7.3pc，后續(xù)仍將隨銷售繼續(xù)放緩。

風(fēng)險(xiǎn)分析：海外疫情對(duì)于中國(guó)居民就業(yè)和收入的影響存在不確定性；行業(yè)將迎來(lái)債務(wù)到期高峰，中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)提升。