【門窗幕墻網】2021年房地產市場表現前高后低，上半年偏熱的市場環境引發樓市調控和信貸政策進一步收緊，疊加部分企業債務違約等風險暴露，下半年新房和二手房銷售量急轉直下，房企資金緊繃下建安與拿地意愿雙雙受阻，土地市場迅速冰封外，房地產投資累計同比增速持續回落。
面對房地產基本面的急轉直下，9月底以來，監管層、地方政府邊際寬松動作開始進行，行業回暖預期漸起，房地產能否“寬信用”來“穩增長”也成為市場關注焦點。那么本輪政策方向或在何方？當前政策預期又會對A股市場帶來風格切換嗎？
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年底房地產微調預期較為強烈，融資預期向正常化進行
繼9月27日，央行提及“兩個維護”后，多方都相繼釋放利好信號，包括了銀保監會、國新辦、國務院副總理等都肯定了房地產平穩、健康發展基調，此后房地產政策調整開始圍繞“按揭貸款”和房企融資的正常化進行：10月末個人住房貸款較9月環比增加1013億元，房地產貸款投放規模均有較大幅度回升，一系列數據均反映住房信貸回暖跡象，房地產市場流動性正在修復中。除此之外，地方層面如義烏降低預售條件、哈爾濱出臺“樓市十六條”維護樓市平穩發展，多地地方政府也通過購房補貼、降低預售條件、放寬限購政策等方式，刺激購房消費，帶動供需增加。
表1:9月底以來房地產利好信號梳理
數據來源：富國基金整理
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房地產下行的“逆轉絕非易事”，下一步政策著力點或在何方？
盡管當前房地產行業信貸政策修復正在進行，但地產基本面數據及宏觀經濟下行持續超預期下，逆轉“地產銷售-地產投資-地產購地”這個負向循環的絕非易事。一方面，地產作為傳統寬信用的主要抓手，經驗上“放水”確實是個必要條件；但另一方面，當前時期，穩增長需要以不產生更大的結構矛盾為前提，尤其“房住不炒”的長期導向下，地產大規模刺激政策仍存在較大爭議。因此，房地產“托而不舉”仍是大概率事件，至少寬信用加碼次序上，房地產放松并非首選，同時下一步政策著力點也會考慮新的嘗試方向，如加快發展保障性租賃住房。
圖1：地產大變革視角下，預計明年保障性租賃住房對地產投資拉動或在2.1%左右
數據來源：國泰君安測算
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當寬松政策預期成為共識，市場或進入積極可為窗口
整體而言，過度信用收縮后，政策回暖會帶來市場情緒的改善。其中，短期低估值板塊估值修復有望成為市場關注熱點，尤其對于房地產投資，從終局思維下選擇頭部房企，短期可享受估值修復和長期格局優化行情。同時在總體經濟和房地產的預期從“向下有底”轉變為“觸底反彈”前，新能源、軍工、計算機等成長賽道的高增長優勢仍較為“稀缺”，在市場的躁動期間，受政策支持和產業趨勢雙重驅動的科技成長仍是市場主要機會所在。
