【門窗幕墻網(wǎng)】為來年經(jīng)濟政策定調(diào)的中央經(jīng)濟工作會議在談到房地產(chǎn)時，除了重申“房住不炒”、推進保障性住房建設(shè)、支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求外，首次提出“探索新的發(fā)展模式”。

分析師認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正在由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型的過程中，新的發(fā)展模式或涉及多個層面的改變，包括房屋市場、土地市場和房地產(chǎn)企業(yè)等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，“新發(fā)展模式”可能有三種理解。一是，推進租購并舉的發(fā)展模式，“十四五”期間（2021-2025年）購房市場和租房市場將并軌發(fā)展，商品房市場和保障房市場共同發(fā)力。

二是，房地產(chǎn)市場將由增量逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗餐l(fā)展的模式，尤其是存量市場的發(fā)展會提速，城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理、房屋租賃將是未來發(fā)展的重點，以更好支持存量市場發(fā)展。

三是，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變。房地產(chǎn)稅依然會推進，進一步引導(dǎo)住房消費觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的錯誤思想。房企和購房者都要積極理解這個新發(fā)展模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于土地市場來說，“探索新的發(fā)展模式”意味著探索新的供地類型，未必是新增供地建設(shè)，而是如何盤活存量；新的發(fā)展模式也可以是新的土地出讓方式，未必是價高者得，而是通過招標(biāo)、建設(shè)方案競標(biāo)等多種方式結(jié)合，讓房價地價聯(lián)動。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“新的發(fā)展模式”還意味著房企開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)長期以來形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

他指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索新的發(fā)展模式需要結(jié)合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

值得注意的是，此次會議再次將長租房提上重點日程，這是“長租房”連續(xù)第二年出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議的討論中。

“長租房也就是長租公寓，自從去年暴雷以來，國家更多地強調(diào)保障性租賃住房，長租房強調(diào)的少了。事實上，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源。”李宇嘉說。

他表示：“應(yīng)該在總結(jié)長租公寓問題的基礎(chǔ)上，加強監(jiān)管和建設(shè)模式，作為未來多渠道住房供應(yīng)的來源，引導(dǎo)開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，因為新房銷售已經(jīng)見頂了，必須向存量轉(zhuǎn)型。”

許小樂指出，租賃市場機構(gòu)化是提升市場專業(yè)服務(wù)的必要途徑和重要載體，但由于租賃行業(yè)盈利空間窄，租賃企業(yè)面臨著成本高、融資窄、合規(guī)難的問題，導(dǎo)致目前我國整體租賃機構(gòu)化率不足5%，即便在一線城市機構(gòu)化率也不到15%。

結(jié)合今年中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的其他表述來看，他預(yù)計，明年國家層面可能會出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等支持政策，給住房租賃企業(yè)創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境。

另外，繼中央政治局會議后，這次會議再次提到“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。分析師認(rèn)為，打通行業(yè)循環(huán)不暢、防范風(fēng)險是未來房地產(chǎn)政策的基本方向。

“在‘良性循環(huán)’指引下，前期過緊的金融政策將有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面改善購房信貸環(huán)境，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求?！痹S小樂說。

“在‘房住不炒’的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的‘穩(wěn)定器’作用?！彼f。