【門窗幕墻網】在整體經濟不景氣和行業下行壓力等諸多困難面前，房企積極“自救”，堅持不躺平。

今年年初，正榮地產集團有限公司（以下簡稱“正榮地產”，6158.HK）管理層曾表示上半年公司可以完成30億元至40億元規模的資產盤活處置。如今半年已過，資產盤活進度不達預期，但正榮地產仍在加速處置資產“自救”。

8月15日，正榮地產公告稱，將出售公司持有的泉州正朗置業有限公司（以下簡稱“正朗置業”）51%的股權及銷售貸款，代價為1.02億元，交易將以現金形式支付。

對于此次交易，正榮地產董事會認為，能夠在日益嚴峻的經營環境中為公司提供即時現金流入，從而增加流動性，滿足公司營運資金需求，降低債務水平，保證公司整體經營穩定。

實際上，今年以來，正榮地產已經進行過多筆資產處置。除了出售上述泉州項目公司股權，正榮地產還在今年3月27日公告將正隆（佛山）置業發展有限公司51%股權出售給新希望地產，交易對價1.56億元。

除了公告過的交易，據接近正榮地產的人士介紹，正榮地產一些項目公司股權轉讓陸續在談，并已經完成了一些出讓，比如其中天津的兩個項目公司股權分別轉讓給了合作方美的置業和中駿集團。

“正榮地產也有就其他的項目公司股權轉讓和資產處置事宜在做洽談，但在目前整個市場資金面都相對緊張情況下，很多談判都需要過程和時間。”上述人士表示。

加速資產處置應對資金壓力

今年以來，在銷售市場下行以及融資閘口緊閉的情況下，民營房企普遍面臨流動性緊張，正榮地產亦如此。

今年2月，正榮地產選擇將旗下多筆臨期美元債做了展期處理，但即使如此，資金壓力依然較大。

在年初的投資者溝通會中，正榮地產管理層坦言公司目前面臨的流動性壓力非常大，主要是因為受限資金比例極高，造成整體的可動用資金非常有限。據其管理層介紹，受各地預售資金監管政策收緊影響，正榮地產資金受限比例達賬面資金95%，真正可以動用資金只有5%。而今年前倆月，正榮地產從項目公司回流的資金僅有2億元左右。

現金流幾近枯竭，債務壓力卻未減，面對此情況，正榮地產管理層提出了部分資金回籠方案，其中就包括梳理一批合作項目，與國企、央企洽談股權轉讓。上半年資產處置目標是希望可以完成30億元至40億元規模的資產盤活。

彼時，正榮地產董事會主席黃仙枝懇切表示，希望債權人給正榮地產一年時間以穩定經營，解決債務問題。

但顯然，一年時間還是略顯樂觀。

在業內人士看來，去年下半年至今，選擇美元債展期的房企不斷增多，對臨期債務進行交換要約也是當下房企可選擇的較好的債務管理方式。從企業展期情況看，一般展期時間多為一年。

“本來以為展期一年可以時間換空間，但現在看來，市場短時難以好轉，一轉眼馬上到四季度，很多房企債務展期到明年，也還是很難還上。”一位房企人士表示，在當前市場和行業環境下，房企唯一能獲取現金流的方式可能就是處置資產。

此次正榮地產將旗下正朗置業轉讓給地方國資也基本符合公司處置資產的計劃。

根據公告，正朗置業是正榮地產及晉江百宏房地產開發有限公司的合營企業，主要從事房地產開發。目前，合營企業的項目已基本竣工，且約90%的可出售物業已售出。出售事項完成后，正榮地產將不再持有其任何權益。

?泉州雋德靜水投資合伙企業作為此次交易的買方則具有地方國資背景。根據公告介紹，買方由泉州市國投資產管理有限公司（以下簡稱“泉州國投資產管理”）、廈門熙蕊宸投資有限公司以及福建省金同共益投資有限公司共同持有，持股比例分別為62.75%、31.37%、5.88%。其中，泉州國投資產管理是由泉州市國資委全資擁有。

另外，本次交易出售事項的代價總額為1.02億元，包括待售股權的代價約3657.24萬元及銷售貸款的代價6542.76萬元。

處置資產的矛盾點在于，合作方或者接盤方更愿意接收優質項目，困難項目依然難以處置盤活。如果房企把旗下優質項目都轉讓出去，那么困難項目更加沒有盤活的可能性。這也是正榮地產資產處置進度未達預期的重要原因。

銷售遇阻上半年預警虧損

當前，在行業整體不景氣的情況下，正榮地產的銷售也遇到了阻礙。

根據機構的統計，今年前7月百強房企銷售額同比去年下跌了近50%，今年全年預計同比下跌可能達到30%。

根據正榮地產披露的前7月未經審核業績數據也顯示，其累計合約銷售額約為233.72億元，相比去年同期的943.39億元，同比大幅度下跌。

8月15日晚間，正榮地產還發布了盈利預警。截至2022年6月30日，正榮地產預期集團于上半年將錄得母公司擁有人應占虧損約25億元至約30億元，而2021同期則錄得應占溢利11.66億元。

正榮地產表示，虧損是受新冠疫情持續反復、國內房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響，導致與去年同期相比，項目售價下降、毛利率下降及計提資產減值有所增加，最終結轉收益未達預期。

作為房企內生造血渠道，銷售的重要性不言而喻，但目前，對于出險的民營房企而言，銷售也成了共同的“糾結”和“矛盾”。

上述房企人士表示，目前民營房企幾乎都沒有新增項目，手中的存貨如果都折價銷售，那么整個公司的資產價值也會相應折價，而公司的負債金額卻不會打折。但如果不降價處理，這種行情下，很多項目并不好賣，沒有銷售就沒有回款，自然就沒有經營現金流。

在其看來，目前的房地產市場依然很難，短期內沒有看到復蘇的希望。“接下來幾個月，房企會紛紛開始美元債重組，因為展期的債務很快就會到新的兌付節點，但房企依然很難還上，所以大家就干脆重組美元債。”該人士表示。

就在8月初，龍光集團宣布將暫停支付5筆境外美元債到期利息，稱會盡快推出境外整體債務管理方案；緊隨其后的是，弘陽地產也在8月11日晚間宣布與債權人溝通尋求債務整體解決方案。

不過，在不少業內人士看來，推動境外債務整體重組并非易事。

“現在都是博弈。”上述房企人士表示，如果企業境外有資產，那么境外投資人可能會希望通過執行境外資產解決債務問題，這種情況下投資人就會對境外債務整體重組反對情緒較大。

該人士進一步表示，短期內房地產市場已無回暖的可能，比較樂觀的預期是明年下半年才會有所好轉，畢竟從政策傳導至市場再傳導至企業需要時間。