【門窗幕墻網】抓住地產股短暫上漲窗口期，部分民營房企率先出手配股融資。
11月15日，碧桂園在港交所公告，公司將以每股2.68港元價格（較前一日收盤價折價約17.8%）配售14.63億股新股，將通過配股籌集資金39.21億港元。
在碧桂園宣布配股后，又有一家房企迅速跟進。
11月16日，在股價連漲3天后，雅居樂宣布，與法巴證券、瑞信、摩根大通合作，以先舊后新方式，按每股2.68港元（較前一日收盤價折價17.8%）配售2.95億股股份，配股所得款項凈額約7.83億港元。根據公告，碧桂園、雅居樂兩家公司配股所得資金均用來償還債務。
“現在民營房企流動性都比較緊張，無論是信貸還是發債，從申請到放款都需要時間，最簡單快速的方法就是通過配股來籌集資金。趁著這一輪股市上漲，配股融資的窗口期一定得把握住。”香港投資銀行某人士表示。
一個值得關注的情況是，大幅折價配股方案也引發二級市場資金“摒棄”。11月16日，包括碧桂園、雅居樂在內的部分內房股回調，雅居樂股價更是跌破配售價。
“對于投資者而言，若看好公司長期發展前景并想加倉，可以選擇參與配股；但股價一旦跌破配售價，投資者也有權利放棄認購，可能面臨配售失敗或認購額不足的風險。”一位公司財務人士提示道。
不惜折價啟動配股
對于上市公司而言，配股是一種非常快速的融資手段，但為吸引投資者認購，配股價會按發行配股公告時股票市場價格折價10%到25%，極易引發股價下跌；且任何增發新股的行為，都會攤薄現有股東手中的股本，因此并不算融資“上策”，這也暴露出房企資金壓力依然較大。
根據碧桂園11月15日公告，擬配售14.63億股，占目前已發行股本約6%，占配售后發行股本約5.66%；配售價格為每股2.68港元，所得款項總額約39.2億港元。
碧桂園的配股時機非常到位。二級市場上，11月1日，碧桂園股價曾一度下探至1港元/股，創下近五年來新低。但此后股價止跌回升，在10個交易日內上漲至3.26港元/股，累計漲幅達222%。特別是在11月11日和11月14日，兩日漲幅分別高達34.94%和45.54%。
2.68港元的配售價雖較前一交易日收市價3.26港元折讓約17.8%，但相較前5個交易日和前10個交易日的均價則分別溢價30.9%和64.2%。
碧桂園董事認為，本次配售事項是為公司籌集資本同時擴大其股東及資本基礎的良機。配售事項將加強集團的財務狀況及流動性，并為集團提供資金用于為現有境外債項進行再融資、一般營運資金和未來發展。
這是碧桂園半年內第二次配股。此前7月27日，碧桂園總共配售8.7億股，配售價格為每股3.25港元，募資凈額約27.91億港元。
碧桂園CFO伍碧君在中期業績會上解釋稱，公司當時看到債券市場的機會，公司多只境外債價格當時已在30多美元徘徊，因此公司做了一個股權融資的配合，融資所得主要用于債券回購，希望通過股權融資對財務報表進行修復。
但在配股當日，碧桂園股價即暴跌15%，此后股價更是一路下跌。而現在，自11月15日碧桂園宣布配股計劃后，當日股價即下跌1.84%，第二日（11月16日）股價下跌15.31%，已接近配售價。
雅居樂亦趁機火速配股。
11月16日，雅居樂公告稱，擬以“先舊后新”方式向至少6名投資人配售2.95億股，占公司目前已發行股本約7.53%以及經認購事項擴大后已發行股本約7%；配售價為每股2.68港元，較前一交易日收市價（每股3.26港元）折讓約17.8%。不過，2.68港元的配股價仍較10月份不足2港元的股價，高出不少。
除去發行成本及稅費后，雅居樂此次可以募集到7.83億港元資金，這些資金將用作現有債項再融資及一般企業用途。
前述投行人士稱，“先舊后新”是香港一種配股模式，公司大股東將其手持股份先行配售予第三方，然后再向公司認購新股，一般情況下兩者發行價相同，且大股東持股數量沒有變化。這種方式在節約融資時間的同時，大股東的老股在第一時間轉到認購者手中，能減低市場波動帶來的風險，增加配股吸引力。
從雅居樂公告可以看到，此次配股的流程是，先由富豐完成配售股份，然后再認購雅居樂新發行的最多2.95億股新股。
富豐是雅居樂第一大股東，也是陳氏家族信托的受托人，持有其24.53億股股份，占雅居樂已發行股本約62.63%，陳卓林、陳卓賢、陸倩芳、陳卓雄、陳卓喜及陳卓南等陳氏家族成員均直接或間接持有富豐股份，是富豐的實控主體。
在11月16日配股后，雅居樂股價亦受重挫，當日全天換手率達到14.44%，股價大跌23.31%，收于2.5港元/股，跌破配售價。
由于房企資產被大幅低估，這個時候折價配售股份等同于賤賣資產，“即使在股價大幅反彈情況下，房企配股融資依然代價巨大，但此時獲得融資以緩解企業流動性壓力是第一位的，配股代價也就成了其次的事情了。所以機構、投資者的心理也就昭然若揭了，那就是愿意冒較大風險在低位配股以等待市場回升。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。
抓住一切機會融資
今年以來，房企銷售持續承壓，地產股一直在波動下跌，能展開配股行動的房企少之又少。碧桂園、雅居樂的配股行動，對于撬動行業信心恢復起到了示范效應。據市場消息稱，旭輝、龍湖或也將在近期開展配股融資。
早在今年9月，摩根大通就曾發表報告稱，預計更多內地房地產企業，近期可能在香港配股集資，因為“它們正在努力提升流動性”。
海通國際發布報告稱，只要有足夠的認購需求，大部分民營內房企都會考慮發行新股。雖然今年下半年配售募集資金規模非常小，但開發商仍希望繼續配售，因令公司存續比每股資產凈值大幅攤薄更重要，而開發商目前境外融資渠道有限，境外融資能夠幫助開發商償還境外美元債務。
在目前境外評級體系崩壞情況下，內房企們已幾乎失去境外再融資能力。11月8日，碧桂園主動撤出了惠譽、標普的信用評級。據不完全統計，從2022年6月至今有多達25次房企評級撤銷事件，其中10月份就多達11次，在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量的房企為主動撤出，包括陽光城、佳兆業、新城控股等。
柏文喜認為，目前行業信心尚待修復，市場也尚待回暖，依靠銷售開源顯然不現實，所以房企只能抓住機會配股融資開源，以獲得喘息機會了。就算是作為長期占據銷售榜首席的地產巨頭碧桂園，也面臨著不小的資金壓力，且已出現商票違約風險。
“在熬到銷售端改善前，找到續命錢至關重要。”一位房企人士稱。
好消息是，近期房企的境內融資環境已出現明顯利好，不少房企已經開始轉向尋求境內融資機會。
除在海外市場配股以外，民營房企近期的境內融資渠道也有所放開，其中，中債增進頗具支持力度，繼龍湖獲得200億元額度之后，美的置業也申請了150億元的注冊規模。此外，雅居樂、合景泰富等民營房企也在申請通過中債增進發行中期票據。
“我們將加快推動債券發行工作，同時也會加強與政策性銀行、AMC機構的溝通對接，針對保交樓項目獲取專項借款和配套融資，確保按時按質交樓。”雅居樂方面表示。
部分機構投資者對房地產的投資態度也在改善。
11月18日，匯豐銀行發表研究報告指出，內地房地產及物管行業流動性改善和較低的行業風險，將推動市場持續重新校準預期，建議投資者同時持有國有企業和民營企業。匯豐銀行上調了9家私營企業目標價，提升碧桂園、碧桂園服務、雅居樂、雅生活服務及中駿集團評級至“買入”，并上調旭輝評級至“持有”。
匯豐銀行認為，股價回調是建倉的機會。目前市場關注焦點是市場對增長和復蘇預期的持續調整，關鍵催化劑在于民營企業的債務重組和償還進度，以及進一步的政策支持。
