【門窗幕墻網(wǎng)】很多人沒有留意,在11月19日長沙最新的土地拍賣交易中，一家名為嘉臣道的項目公司拿下了[2022]望城區(qū)041號用地。這幅地塊出讓面積不大，僅約8220平方米，成交總價7398萬元，折合樓板價5000元/平方米，不過卻是當(dāng)前市場下大多開發(fā)商不太敢涉及的純商業(yè)地塊。

嘉臣道項目公司背后的操盤手正是被稱為“行業(yè)黑馬”的宸嘉發(fā)展，目前在長沙月亮島板塊開發(fā)唯一在售的一線臨江豪宅宸嘉·嘉臣道，這個純新盤上月甫一入市即觸發(fā)了搖號機制，成了今年長沙樓市罕見的搖號高端項目，并摘得長沙市大平層項目當(dāng)月網(wǎng)簽套數(shù)、金額雙冠。11月再次加推，一共實現(xiàn)銷售額9億元，創(chuàng)長沙豪宅銷售紀(jì)錄。基于此，嘉臣道項目公司此刻的拿地補倉順理成章。

在行業(yè)下行通道中，一眾知名房企紛紛偃旗息鼓，這家成立不久的民營房企橫空出世，除了長沙還廣泛布局上海、深圳、成都、武漢等全國高能級城市。關(guān)于它的背景和逆勢崛起的原因，充斥著一些隱隱綽綽的傳聞，不過，眾說紛紜之余，真實答案卻在空中飄蕩。

房企高管的創(chuàng)業(yè)驅(qū)動

成立于2020年11月3日的宸嘉發(fā)展?jié)M打滿算兩年有余，卻在今年6月上海首批集中供地中爆得大名。彼時，宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以63.7億元競得單價最高的普陀長風(fēng)社區(qū)地塊，在2022年上半年的房企拿地排行榜中躋身前20，引發(fā)業(yè)界嘩然。

從時間軸看，宸嘉發(fā)展成立之際，房地產(chǎn)行業(yè)推出“三道紅線”僅過去兩個多月，樓市已開始進入下行通道。卻在短短兩年設(shè)了上海區(qū)域、深圳區(qū)域、湖北區(qū)域、成都區(qū)域4個區(qū)域公司和一個項目管理中心，業(yè)務(wù)范疇包括不動產(chǎn)投資開發(fā)、全過程代建管理、商業(yè)運營、物業(yè)管理。這給這家新公司平添了一絲神秘的色彩。

一個顯著的特點是，目前宸嘉發(fā)展的管理團隊有一眾出身知名央企中海地產(chǎn)的前高管，包括崔帥、郭斌、梁飛等，他們均在宸嘉發(fā)展中擔(dān)任要職，看上去，宸嘉發(fā)展的誕生跟近年來新成立的房企押著相同的注腳。

房企明星職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)并不鮮見。近的有朱榮斌。今年3月這個明星職業(yè)經(jīng)理人的輝煌樣本成立榮宇建設(shè)（廣州）有限公司。追隨創(chuàng)業(yè)者不乏中海、陽光城原來的一些舊部。在借助薔薇資本的力量后，首個項目接盤了雅居樂清水灣部分地塊。

跟宸嘉發(fā)展更類似的是華之門。華之門的董事長、首席執(zhí)行官葉挺歷任上海萬科商用資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理、印力集團副總裁兼上海公司總經(jīng)理。創(chuàng)始合伙人還包括顏曉春和黃雅群等，均在萬科有過豐富的從業(yè)經(jīng)驗。半個多月前，華之門資本聯(lián)合新加坡政府投資公司GIC以17.55億元在徐匯華涇華之門拿下了一幅綜合地塊，總開發(fā)體量超過81萬平方米，包括了商業(yè)、辦公、酒店、住宅、教育與社區(qū)服務(wù)等各類業(yè)態(tài)。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，很多明星職業(yè)經(jīng)理人選擇了創(chuàng)業(yè)之路，這些有著專業(yè)的開發(fā)能力、資源整合能力、企業(yè)戰(zhàn)略決策能力的地產(chǎn)“老炮們”，在資本的加持下，掀開新的人生篇章。宸嘉發(fā)展也是如此。

一位知情人士透露，宸嘉發(fā)展的誕生主要是這幫中海高管的創(chuàng)業(yè)驅(qū)動，在這幫高管有了創(chuàng)業(yè)想法之際，恰好他們之前累積的金融資源送來了“橄欖枝”，通過私募投資方式形成了一個資金支持平臺。

金風(fēng)玉露一相逢，這幫房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)老炮籌謀獨立創(chuàng)業(yè)，一個全新的地產(chǎn)公司宸嘉發(fā)展應(yīng)運而生了。

一個意想不到的良機

成立的短短兩年內(nèi)，宸嘉通過公開市場拿地、參與城市舊改、為金融機構(gòu)提供專業(yè)代建服務(wù)等逐漸展露頭角，同時也與部分金融債權(quán)人聯(lián)手接盤出險房企的優(yōu)質(zhì)項目，通過專業(yè)運作，紓困解難。

在行業(yè)風(fēng)雨飄搖之際，逆勢而起，“黑馬”宸嘉發(fā)展的成色引發(fā)的猜測如影隨形。

宸嘉發(fā)展內(nèi)部人士透露，一些金融機構(gòu)確實對公司的快速發(fā)展支持很大，但讓人意想不到的是，真正讓其得以超常規(guī)速度發(fā)展的是乘上了行業(yè)下行的東風(fēng)。該人士表示：“當(dāng)時我們籌備創(chuàng)業(yè)募集的這些資金要完全在公開市場買地，買一兩塊也就差不多了，早就啞火了，畢竟房地產(chǎn)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)周期很長。”

始于2020年四季度壓降房企杠桿的“三條紅線”和限制銀行房地產(chǎn)信貸的“兩條紅線”讓整個行業(yè)步入下行周期，也給輕裝上陣的新晉房企一個意想不到的良機。

行業(yè)下行之際，很多房企暴雷了，包括一些金融機構(gòu)的債權(quán)，承接的項目也暴雷了，很多資產(chǎn)公司收購的不良資產(chǎn)和暴雷地產(chǎn)公司都在處置相關(guān)項目，讓宸嘉發(fā)展有機會用專業(yè)眼光挑選一些能賺錢的好項目，這些大都是當(dāng)?shù)乇容^核心位置的項目。宸嘉發(fā)展通過靈活的合作模式，比如承債式收購、代建開發(fā)等，每個項目用適量的啟動資金就可以覆蓋。

這家新成立兩年的公司迅速走上正軌，規(guī)模、回報情況各方面都相當(dāng)不錯的秘密就隱藏其中。

運營是核心競爭力

偉大的教員說過：雞蛋因得適當(dāng)?shù)臏囟榷兓癁樾‰u,但溫度不能使石頭變?yōu)殡u子,因為二者的根據(jù)是不同的。歸納起來就是說：內(nèi)因是事物發(fā)展的根據(jù),外因是事物變化發(fā)展的重要條件,外因通過內(nèi)因起作用。

宸嘉發(fā)展的故事是一幫央企高管自立門戶，專業(yè)“地產(chǎn)老炮”創(chuàng)業(yè)獲得了資本的加持，恰逢行業(yè)下行遍地機會，反而給輕裝上陣的它以超速發(fā)展機會。

不過，發(fā)展加速度的源頭還在于，宸嘉發(fā)展從創(chuàng)立初期秉承的初心和使命。

“之前行業(yè)盛行做大規(guī)模，難免品質(zhì)下滑，我們成立的初心不想做規(guī)模，不想做榜單，本著有一個項目是一個項目的心態(tài)，一步一個腳印的往前去做。當(dāng)時我們提出了客戶優(yōu)先、產(chǎn)品優(yōu)先、利潤優(yōu)先的三原則。”一位宸嘉發(fā)展的高管表示。

在規(guī)模和產(chǎn)品精細(xì)度，行業(yè)屬性與文化內(nèi)涵之間的選擇中，宸嘉發(fā)展選擇了后者。也就是說，挑選到物美價量的項目，打造有競爭力的產(chǎn)品，后期的運營開發(fā)才是宸嘉發(fā)展的核心競爭力所在。

以宸嘉發(fā)展推向市場的第一個項目武漢宸嘉100為例，這個被稱為華中第一豪宅的商業(yè)綜合體項目，總建面約60萬平方米，共包含4大板塊：嘉佰道（住宅）、嘉佰軒（商辦）、嘉佰匯（商業(yè)）以及一座高度達388米的超高層寫字樓。

拿到這個項目之后，宸嘉發(fā)展對方案設(shè)計進行了修改，沒有一味追求高度和空間的實用性，而是對比了武漢最高的周大福金融中心的高度，適當(dāng)降低了辦公樓和酒店的高度，讓整體建筑輪廓更為和諧統(tǒng)一。

此外，還對兩個主塔樓的建筑輪廓與朝向調(diào)整，提供更為豐富的沿江形象，最大限度地利用江景資源。還在業(yè)態(tài)分布上做了相應(yīng)調(diào)整，引進華中首家美高梅酒店調(diào)整到超高層寫字樓的最高處，擴大了裙房面積，增加酒店宴會功能，中低區(qū)作為辦公功能，另外一棟塔樓（嘉佰軒）調(diào)整為商辦功能。改造后優(yōu)化了平面布局，不僅提高了得房率也加大了江景面，使之更為合理。

據(jù)悉，宸嘉發(fā)展多位核心管理層均是搞設(shè)計出身，對于做好產(chǎn)品品質(zhì)有相當(dāng)?shù)淖非螅@讓其產(chǎn)品在市場上贏得了競爭力。

在專業(yè)化的調(diào)整改造之下，嘉佰道的的銷售火爆，取得2021年1-10月、2022年1-10月武漢千萬級大平層雙榜首的成績。異曲同工的是長沙月亮島板塊的宸嘉·嘉臣道項目，首次開盤勁銷5億元、去化率90%、觸發(fā)搖號機制、均價達約1.7萬元/平方米。

“在樓市下行行情下，價格賣的這么高、賣的這么火，真正打動客戶主要靠產(chǎn)品力。市場下行，很多房企不愿花費更多成本去打造產(chǎn)品。我們輕裝上陣，恰恰去投錢在產(chǎn)品上，去踐行我們的企業(yè)使命，提升美好生活品質(zhì)。加之采用了項目開發(fā)全景展示的方式，良好的營銷宣傳，專業(yè)的現(xiàn)場管理，去打動客戶。”宸嘉發(fā)展相關(guān)人士介紹。

看起來，良好的銷售回款讓這家新公司走在良性發(fā)展的上升道路中。