【門窗幕墻網】5月30日，穆迪評級發布了研報《中國房地產業：隨著銷售趨穩和融資渠道改善，開發商的信用分化將會持續》。
報告稱，隨著房地產行業趨穩，國企開發商和實力較強的民營開發商將獲益更大。預計未來12-18個月這些開發商將實現較好的銷售業績、較強勁的財務狀況和較順暢的融資渠道。與實力較弱的開發商相比，購房者和投資者較青睞此類開發商，原因是此類開發商的信用質量較高，項目完工風險較低。此類開發商也將擁有較多財務資源來補充土地儲備，助力掌握增長機遇，進而支持其合約銷售額和信用指標。
另外，受評開發商的流動性差異將擴大。穆迪預計，未來12~18個月，中國房地產開發商的流動性狀況將繼續分化。預計Baa評級開發商將維持良好的流動性狀況，原因是合約銷售改善和融資渠道順暢，這將有助于滿足運營和再融資需求，其無限制用途現金/短期債務比率在眾多評級類別中最高。
另一方面，評級較低的開發商的流動性仍將偏緊，尤其是B3及以下評級的開發商。此類開發商的運營現金流下降，原因是合約銷售疲軟和融資渠道受限，且未來6-12個月此類開發商將有大量債務到期。2023年4月，穆迪針對中國受評高收益開發商的亞洲流動性壓力子指標仍處于72%左右的高水平。截至2023年4月30日，有18家受評高收益房地產開發商的流動性疲弱。
報告稱，各評級類別開發商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長改善，穆迪預計未來12-18個月Baa評級開發商的收入將實現正增長。另一方面，由于合約銷售疲軟，評級較低的開發商的入賬收入可能繼續下降，此類開發商多數為民營開發商。與評級較低的開發商相比，Baa評級的開發商的毛利潤率也將較為穩定且處于較高水平，原因是評級較低的開發商可能需要維持低房價來支持銷售和現金回款。
穆迪預計未來12~18個月開發商的整體加權調整后債務/EBITDA比率仍將穩定在5.5倍的水平，原因是債務小幅下降將抵消同期利潤下降的影響，而該比率2021年和2022年分別為4.6倍和5.5倍。總體而言，在緊張的融資環境中，隨著開發商繼續用內部現金資源償還大部分到期債務，而非通過舉借新債實現再融資，其債務水平將持續下降。在市場低迷的環境下，開發商也縮減購地，這降低了其舉債融資需求。2023~2024年Baa評級開發商的杠桿率將改善，但評級較低的開發商的杠桿率仍將惡化。
同時，鑒于受評開發商的債務規模削減以及權益規模相對穩定，預計其未來12~18個月加權調整后債務/賬面資本比率將從2022年的50%改善至46%~47%。
Baa評級開發商的債務/EBITDA比率將小幅改善并抵消購地產生的債務升幅。受益于相對較強的銷售業績和盈利能力，未來12-18個月這些開發商的EBITDA將繼續上升。由于債務削減幅度較小，其債務/賬面資本比率改善將較為溫和。
Ba和B評級開發商在收入持續下降和利潤率疲軟的情況下，債務/EBITDA比率可能會維持在高水平。由于融資渠道弱于Baa評級開發商，穆迪認為此類開發商將繼續削減購地預算以保持流動性。這些開發商的債務/賬面資本比率將小幅下降，原因是它們需要償還部分到期債務。對于B3或以下評級開發商而言，較高的再融資風險將繼續令其信用質量承壓。
