【門窗幕墻網】在經歷了基本面的深度調整之后，房地產行業的底部信號逐漸顯現。

從銷售數據來看，市場分析人士認為，行業同比降幅正在逐步收斂，自然需求底有望來臨，房地產市場將逐步回歸正軌。與此同時，房地產板塊的估值仍在低位，在市場預期逐步好轉的背景下，對房地產板塊的配置比例可適當提高。

5月銷售數據降幅收窄

消息面上，國家統計局最新發布的2024年1至5月房地產行業開發投資和銷售數據顯示，今年1月至5月，全國實現商品銷售面積3.7億平方米，累計同比下降20.3%；商品房銷售額3.6萬億元，累計同比下降27.9%；房地產開發投資完成額4.1萬億元，累計同比下降10.1%；房地產到位資金4.3萬億元，累計同比下降24.3%。

盡管房地產銷售數據仍在下滑，但可以看到的是，銷售同比降幅正在逐步收斂，邊際持續向好改善。

方正證券分析師劉清海指出，雖然2024年1至5月實現商品房銷售額出現下滑，但同比降幅相比2024年1至4月累計同比降幅收窄0.4%。在政策的持續發酵作用下，邊際情況略有改善，隨著政策的加速傳導，需求側信心有望逐步企穩。

新開工與竣工面積的累計降幅也在收窄。2024年1月至5月，房地產開發投資完成額實現4.1萬億元，累計同比下滑10.1%，同比降幅相比2024年1至4月累計同比降幅擴大0.3%；2024年1至5月，累計新開工、竣工面積分別實現3億平方米和2.2億平方米，累計同比分別下滑24.2%和20.1%，同比降幅相比2024年1至4月累計同比降幅分別收窄0.4%和0.3%。隨著“白名單”的加速推進，需求側政策的持續呵護和資金側與需求側的邊際改善，房企投資開工意愿有望持續回升。

風險底部或已經探明。國泰君安證券分析師謝皓宇指出，盡管市場還處于調整過程中，但與此前的調整相比有很大的區別。從風險的角度看，當前市場對風險的底部已經有明確的認知，也即收儲政策背景下的金融風險出清。在調整過程中，最大的不確定性并不是來自調整的深度，而是對調整之后會出現什么局面的擔憂。一旦確保最終的局面并沒有重大風險，即便仍處于調整過程中，也不會再次引發市場對風險的擔憂。

短期將延續業績陣痛

在房地產行業基本面經歷深度調整之后，當前按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數等三大底部信號顯現，預計房地產的自然需求底有望來臨。申萬宏源證券分析師袁豪指出，今年4月底以來，“430”“517”“607”等政策密集推出，政策思路由供給側轉為需求側，聚焦去庫存，決心堅定，穩房價的目的進一步明確，房地產市場將逐步回歸正軌。

可以看到，2024年以來，包括四個一線城市在內的多個重點城市陸續松綁限購政策，蘇州、長沙等城市在此前已經全面取消限購，杭州取消二手房限購。成都出臺了穩定房地產市場的系列措施，深圳支持“以舊換新”。有行業人士指出，當前政策覆蓋范圍及支持力度更勝以往，當前全國樓市仍處于筑底階段，后續更多高能級城市或跟進優化調控政策。

就今年來看，市場預期房地產市場全年的銷售數據下滑幅度將持續收窄。平安證券分析師楊侃指出，本輪樓市成交降幅已接近海外歷輪危機，也跌破了中長期中樞，預計進一步下調的空間有限，但在“先量后價”的背景下，房價或尚未見底。往后看，二手房復蘇或領先于新房，土地出讓下滑疊加政府收儲，在存量和增量的雙重優化下，深度回調的高能級城市有望率先企穩。

楊侃預計，房企短期將延續業績陣痛，仍將以穩健經營和收縮休整為主。在政策支持及基數的回落背景下，預計下半年的銷售和投資降幅將收窄。從中性角度判斷，全年銷售面積同比將下降12.7%，投資同比將下降9%。

就基本面來看，房地產行業整體表現出較強的韌性，新房成交邊際回升，二手房成交熱度較為穩定，并呈現出量增價跌的態勢，體現出一定的市場底部特征。廣發證券分析師郭鎮表示，目前頭部企業的利潤壓力已經充分釋放，預計在2024年，銷售和結算利潤率趨勢都將見底回升。當前地產板塊估值處于低位，投資配置上，關注未來政策及市場改善情況，關注頭部優質房企的經營估值彈性，適當提高板塊配置比例。