中國樓市有一個最大的秘密，可惜大部分人都看不明白。即便是研究經(jīng)濟的學者，也大多對此懵懵懂懂。秘密是：每次經(jīng)濟危機，都是樓市大漲的機會。大危機大漲，小危機小漲；經(jīng)濟平穩(wěn)向好的時候，樓市反而橫盤，或者微漲。

我們先看看案例。

    案例一

1989下半年年到1992年上半年，中國經(jīng)濟遭遇了一輪困難，其中1989年和1990年的GDP增速只有3.5%和5%。

挑戰(zhàn)必然帶來迎戰(zhàn)，先是“南巡”，然后是一輪大投資、大建設。那幾年廣義貨幣供應量（M2）的數(shù)據(jù)沒有查到，但仍然有跡可循。1992年固定資產(chǎn)投資增速躍升到37.6%，1993年更是達到了50.6%（扣除物價因素上漲了22%，可見通脹之嚴重）。

正是在1993年驚人的通脹率的刺激下，剛剛商業(yè)化的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱，其中海南、北海、惠州等地泡沫最為嚴重。潘石屹、馮侖等人，就是通過海南房地產(chǎn)泡沫完成了原始積累，并成功逃頂。

房價暴漲的原因：為了刺激經(jīng)濟回升，國家增加了貨幣供應量，并通過政府、國企大幅提高固定資產(chǎn)投資增速。

上圖：中國近年來的貨幣增速一直比較快。

    案例二

1997年下半年，亞洲金融危機爆發(fā)，中國遭遇了改革開放以來第二次外部影響帶來的經(jīng)濟下滑。為了應對那次危機，央行多次降息、降準，終于在2001年到2002年引發(fā)了一輪房價上漲潮，從上海、北京開始，逐步在2003年之后蔓延到全國。

1998年到2002年的CPI同比增幅分別只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。這輪調(diào)整期之所以比較長，是期間廣義貨幣M2增速一直沒有過高（比目前增速高，但明顯低于此前幾年，到2002年才開始再次提速）。

所以，1998年到2008年也被稱為黃金十年，那時中國經(jīng)濟增長主要是依靠“制造業(yè)+出口”（后期已經(jīng)開始偏向房地產(chǎn)），匯率和利率對制造業(yè)都比較有利。所以，這是一個非典型案例，但最終仍然導致了房地產(chǎn)價格的上漲。

上圖：中國近年來貸款利率走勢，由于樓市成為資金池，CPI可以瞞天過海（主要是食品價格，沒有體現(xiàn)買房因素），所以利率越來越低，這加劇了熱錢的投機性，成為推動樓市上漲的重要動力。

    案例三

2008年下半年爆發(fā)的全球金融危機，激發(fā)出了中國“四萬億”刺激政策，加上地方配套，帶來數(shù)十萬億的投資。已經(jīng)出現(xiàn)下跌趨勢的房價，在2009年下半年再次飆升，并引發(fā)了2010年的限購政策。

在那一輪房地產(chǎn)劇烈波動中，宋衛(wèi)平的綠城集團成為最受益的開發(fā)商：2009年銷售收入排名從前一年的全國第八，直線上升到全國第二。那一年，萬科銷售額只有630億元，綠城竟然達到510億元。

房價暴漲原因：1，貨幣超發(fā)，2009年中國廣義貨幣M2增速達到了27.7%，相當于GDP增速3倍還多；2，從2008年9月到2008年12月，短短4個月央行5次降息（此外還有4次降準），并推出了房貸利率打折等優(yōu)惠。

上圖：中國家庭債務占GDP比重不斷上升，顯示越來越多的人成為房奴。

    案例四

2012年下半年以來，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了增長乏力現(xiàn)象，隨著美國結(jié)束QE、美元進入加息周期，這種壓力顯得更加沉重。這成為房價新一輪上漲的直接動因。

從2014年3月到2015年3月，“房地產(chǎn)救市”基本上是地方政府“八仙過海、各顯神通”，中央默許、旁觀。2015年3月到現(xiàn)在，則是中央政府直接出手救市。在這輪房地產(chǎn)大逆轉(zhuǎn)中，恒大地產(chǎn)是“賭得最大”，也最成功的。

上漲原因：1、央行自2014年年底以來6次降息、6次降準，目前商業(yè)房貸利率低于2009年；2、廣義貨幣M2增速出現(xiàn)顯著反彈，一度回到14%的高位；3、除了北上廣深、三亞，絕大多數(shù)城市的限購令取消或者放松；4，國家鼓勵購房，甚至鼓勵個人多買房向社會提供租賃服務（部分熱點城市例外，比如一線城市）。

上圖：中國就業(yè)人數(shù)增速在放緩，顯示出人口紅利期結(jié)束了，這是房地產(chǎn)的噩耗。未來，能上漲的城市會越來越少，城市間人口爭奪戰(zhàn)會越來越激烈。在目前體制下，被權(quán)力眷顧的城市才有未來。

    為什么“一出現(xiàn)危機，房價就上漲”

1、中國的城鎮(zhèn)化仍然沒有完成，房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用仍然巨大。加上政府稅收對土地、房屋依賴度非常高，所以每到經(jīng)濟危機的時候政府會出臺各種政策刺激房地產(chǎn)價格走高。

2、中國的投資主體是政府和國有企業(yè)，注定是低效的，也是非創(chuàng)新型的。“鐵公基+房地產(chǎn)”是他們最偏愛、最熟悉的拉動經(jīng)濟方式。這種增長模式，每隔幾年就會醞釀一場危機，原因是不斷積累過剩產(chǎn)能和銀行壞賬。

3、當危機爆發(fā)時，政府最容易想到的就是放松貨幣政策（而且中國最有條件這樣做）。而當流動性泛濫時，真實通脹率上升，錢就開始尋找安全的資產(chǎn)。中國股市因為缺乏誠信和嚴格監(jiān)管，無法長時間充當資金池，所以必然流向房地產(chǎn)。以前是所有城市房價都漲，現(xiàn)在房子太多了，只能是有人口增量的城市房價上漲。

4、除非真正激活“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，讓錢敢于流向?qū)嶓w經(jīng)濟，流向金融市場，并逐步將比GDP增速（財富增加的速度）快一倍的M2增速（印鈔的速度）慢下來。否則危機隔幾年就來一次，來一次就推高一波房地產(chǎn)價格。當然，為了維持跟國外其他大城市房地產(chǎn)價格的比價關(guān)系，最終必然是人民幣匯率不斷貶值，也就是重演莫斯科房價模式，而不是東京模式。過去20多年，莫斯科房價以舊盧布計算上漲了150萬倍，但舊盧布對美元貶值了1萬倍。

5、讓中國房地產(chǎn)擺脫莫斯科模式的關(guān)鍵，是建立真正的市場經(jīng)濟機制；建立真正市場經(jīng)濟機制的關(guān)鍵，是習總書記說的“把權(quán)力裝入制度的籠子”。