【門窗幕墻網】由中國社科院財經戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發(fā)布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產領域相關專家攜手會診當前中國房地產問題，共同把脈下半年房地產市場發(fā)展走勢。

中國社科院經濟政策研究中心主任郭克莎：

建議在局部擴大房產稅試點范圍

關于房地產問題我有三點看法：

第一，我很同意把房地產跟宏觀經濟聯(lián)系起來研究。房地產的發(fā)展影響宏觀經濟增長，經濟增長反過來也影響房地產發(fā)展。

現(xiàn)在的問題是，除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響，更大的問題是，經濟穩(wěn)定、社會穩(wěn)定也受房地產影響，因為房地產問題后面是債務風險和金融風險。由于購買住房需要大量貨幣，房地產的典型趨勢是買漲不買跌。從經濟學基礎原理來說，供求決定價格，按道理是相互作用的，但是房地產市場有特殊屬性。現(xiàn)在房地產市場要去庫存，中央希望開發(fā)商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是說，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

現(xiàn)在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型周期。我粗略研究過，世界各國房地產市場的定位，在近兩百個國家和地區(qū)中，大多數國家的政府都運用房地產市場的兩個功能：居住功能和經濟功能，即通過房地產市場拉動經濟增長。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產的非居住功能拉動經濟，很多國家都陷進去了，房地產綁架了經濟，引起了金融波動。現(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認為，需要更好地把房地產市場的走勢跟宏觀經濟的走勢結合起來研究。

第二，房地產市場的走勢。現(xiàn)在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地產的周期也是扭曲的。正常的房地產周期，是在大的上升過程中有周期性的波動，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調整過程，但是自從去年政策出臺后，市場出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規(guī)律性，我認為市場調整的趨勢并沒有走完，未來還會回到調整過程中，沒有什么強大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數城市仍將回歸下行趨勢。

在政策沒有退出的情況下，房地產市場調整幅度不會太大。由于政策出現(xiàn)了反復，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調控部分城市，結果就會使調整周期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴格來說，地方政府沒有力量扭轉市場調整的趨勢，因為大的趨勢主要取決于宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬松，直接的房地產稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。

未來中央再出臺大的寬松貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認為調整趨勢還會出現(xiàn)，還會持續(xù)，同時短期波動會比較多。

第三，關于政策的取向。現(xiàn)在研究房地產市場的政策取向已經很難了。政策調控面臨一些矛盾，什么矛盾？第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這么長。“十三五”經濟增速要達到6.5%以上，但是房地產市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調控，錢都流到一線和二線熱點城市，區(qū)域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費、經濟的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

下一步政策怎么辦？總體上保持市場相對穩(wěn)定的條件下，重點加強兩個方面：

第一，加強長期性政策，盡快明確房地產市場長期發(fā)展的政策目標。從經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國家的長期政策，這樣對于穩(wěn)定預期，引導預期有作用。同時，也能夠跟短期政策結合起來。

第二，政策要解決市場分化的問題。現(xiàn)在最大的問題是房地產市場分化。可以把推進房產稅改革做試點，擴大試點范圍，至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。因為一線城市熱起來，調控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調控它，可能三線城市也會熱起來。最后能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地產投資投機需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機需求又轉回到一線城市。由于市場流動性較多，投資投機需求的力量很強，短期很快會使部分市場轉向短缺。因此可以試一試房產稅的作用，也就是先在局部擴大試點范圍，起一定警示效應，解決區(qū)域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

還有一個政策取向，就是對房地產開發(fā)商、房地產企業(yè)，在政策上促進其加快轉型發(fā)展。現(xiàn)在房地產即使能夠拉動經濟增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些產業(yè)，這邊去過剩產能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經濟發(fā)展進入新階段，在新常態(tài)條件下，房地產帶動傳統(tǒng)產業(yè)的階段基本上結束了。如果想讓資金流向新經濟、新產業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實現(xiàn)重新配置。