【門窗幕墻網(wǎng)】全國“兩會”即將結(jié)束，這其中透露出哪些有關(guān)樓市有關(guān)信號？下面筆者逐一解讀。  

首先，從貨幣政策走向來看，盡管“穩(wěn)健”仍然是官方恒久不變的說法，但從房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)信貸政策實(shí)際行動來看貨幣政策在適度收緊。  

“兩會”報(bào)告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標(biāo)略有降低，此外，央行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年1月末，廣義貨幣(M2)余額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點(diǎn)，從宏觀貨幣政策走向來看，新的一年M2增速低于12%的目標(biāo)運(yùn)行，市場流動性在逐步收緊。  

而在此之前，就房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒有那么容易；房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點(diǎn)城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。  

同策咨詢研究部總監(jiān)  

張宏偉認(rèn)為，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營風(fēng)險越來越大。據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。也就是說，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。  

此時，對于房企來講無非兩個解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無疑問，資本市場環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進(jìn)一步降低；第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力。現(xiàn)在看來，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大，屆時，房企只有通過“以價換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。  

其次，從調(diào)控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會存在松動的機(jī)會，但今年樓市政策及市場亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作。  

“兩會”期間，談及2017年的房地產(chǎn)工作時，李克強(qiáng)表示，盡管2016年房地產(chǎn)去庫存取得積極成效，但目前三四線城市房地產(chǎn)庫存依然很重，要因城施策去庫存。要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。  

筆者認(rèn)為，當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市，對于上述非熱點(diǎn)城市來講，可能迎來“活”的時機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。  

此外，我們看到，早在兩三年前一部分三四線城市已經(jīng)開始著手通過暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫存”的問題，比如常州（樓盤）、常熟（樓盤）等等；近日又有地級市明確暫停或放緩供地計(jì)劃，比如安徽省除省會外的各地級市、嘉興（樓盤）市等等。筆者認(rèn)為，這并非個案，如果大部分三四線城市著手通過暫停供地或放緩供地來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來1-2年三四線城市的供求關(guān)系將得到改善，屆時，起碼一部分三四線城市將不存在去庫存的壓力，樓市將迎來新一輪的上漲的機(jī)會。  

通過上述分析可知，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市可以考慮機(jī)會性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。  

第三，從中長期調(diào)控政策走向來看，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制再次提及，未來長效機(jī)制或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。  

“兩會”提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。  

眾所周知，樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制并非當(dāng)下才提及的，其實(shí)早在2013年就正式提及綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段逐步建立長效調(diào)控機(jī)制。從目前來看，其實(shí)，本屆政府上任以來已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。  

從不動產(chǎn)登記的角度來說，國土資源部網(wǎng)站報(bào)道稱，總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術(shù)平臺將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。同時，這個平臺也成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策依據(jù)，也是構(gòu)建樓市長效調(diào)控機(jī)制的非常重要的環(huán)節(jié)。  

從房地產(chǎn)稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動環(huán)保費(fèi)改稅。”隨后，官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場手段轉(zhuǎn)變。  

筆者認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海（樓盤）、重慶（樓盤）試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施。  

此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來看，上述兩項(xiàng)工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時間點(diǎn)有可能是在2020年之后的兩三年時間里。  

而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財(cái)政的收入過日子就會顯得難上加難。  

此時，如果房地產(chǎn)稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施，未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對于地方政府來講，屆時，房地產(chǎn)稅也將會成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進(jìn)。