【門窗幕墻網】剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。
用經濟學基本原理分析房價
房價高肯定跟貨幣有點關系，因為貨幣是一般等價物，我們所有的東西都是用貨幣來計價的。
我要問的是：一般等價物為什么這次就到房地產市場了？它怎么沒到股市去？怎么沒到豬肉上去？沒到那些消費品上去？為什么到房地產上來了，為什么只到大城市來了？為什么沒到那些三四線的小城市去？因此，這個解釋似是而非，房價跟貨幣肯定有關系，但是解釋不了現在房價這種狀況。而且，從貨幣本身來看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什么現在這么多的房價漲了，而且只是大城市漲了？
然后說地價，房地產商抱怨地價太高了，所以房價就高。但是我要問的問題是，第一，那個地價不是你舉牌拍出來的嗎？政府說的價格高，你也可以讓它流拍啊。你為什么最后你當地王了，你拍出來了，拍出來了是因為你相信未來這個房價還會比現在更高，你才敢用更高的地價去拍那塊地。所以問題不在于是不是那個地價漲了，是在于為什么你能期望房價會繼續漲。
第二，我要問的問題是假如政府現在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個時候房價漲了，你會按現在便宜的房價賣嗎？所以到最終你還是會按市場的價格來賣這個房子，你不要抱怨這個地價高，你要想想你的預期房價為什么這么高。
網上有人曾經說過中國的房價問題經濟學家都解釋不了。作為一個經濟學者，今天我來做點分析。其實用經濟學來解釋這個問題也并不需簡要什么復雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關系。價格就是供求關系決定的，供求關系變化了，價格就會變化。價格暴漲一定是供不應求，價格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。
所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現了失衡。
房價的漲跌是供求關系的反映
根據國家統計局公布的數據，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達到13萬3701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。
說到現在城市里的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結婚了，多一個人口了。剛需其實現在并不大，我們人口增長并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。
還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農村的小伙子現在要結婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什么到了北京？
