【門窗幕墻網】近日，新華社發表評論文章稱，控地價是控房價的基礎，做好地價房價聯動調控的大文章，直接關乎房地產市場調控的成效。
　　
　　據《中國建設報·中國房地產》了解，相比于前幾年土地市場的火爆，今年上半年全國熱點地區的土地市場整體有所“降溫”。一線城市土地市場一改往日“喧囂”，土地出讓金與樓面均價都呈下降態勢；二線城市土地市場呈現量升價穩態勢；三四線城市土地市場火熱，成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數據增長率明顯高于一二線城市。
　　
　　或“冷”或“熱”土地市場“冰火兩重天”
　　
　　據財政部的財政收支數據顯示，2018年上半年土地市場成交活躍，全國國有土地使用權出讓收入26941億元、同比增長43%，增速比上年同期擴大9個百分點。在成交面積方面，2018年全國國有經營建設用地共成交33837宗，成交土地面積為110864萬平方米。根據國家統計局的數據，2018年上半年房地產開發企業共購置土地11085萬平方米、土地成交價款為5265億元，分別增長7.2、20.3個百分點，增速較1月~5月分別提高5.1、4.3個百分點。
　　
　　住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾用“舞龍”來形容樓市輪動效應下的住房和土地市場。他表示，“龍頭”的一線城市整體已處于市場低迷期，但“龍尾”的三四線城市還處在尚未開始下行的高峰狀態。
　　
　　回顧上半年我國土地市場，有的城市“熱”、有的城市遇“冷”，可謂“冰火兩重天”。
　　
　　一線城市土地市場降溫明顯。根據中國指數研究院的數據，在其監測的300個城市中，今年上半年，一線城市土地成交面積為1207萬平方米、同比增加了3%，土地出讓金為1837億元、同比減少了23%，樓面均價為7051元/平方米、同比下降了21%，平均溢價率為11%、較去年同期下降10個百分點。以北京為例，2018年上半年，北京共出讓土地31宗，成交面積392.62萬平方米、環比下降54.9%、同比下降29.6%，成交總金額751億元、環比下降58%、同比下降25.3%。在土地財政收入方面，一線城市土地收入增幅較低，北京、上海的土地收入為負增長。數據顯示，上半年北京土地出讓金為751億元、同比下滑25%，廣州微弱增長了3.6%。
　　
　　與一線城市相比，二線城市則呈現量升價穩的態勢。中國指數研究院的數據顯示，在其監測的300個城市中，上半年二線城市共推出土地4534宗，推出土地面積22173萬平方米、同比增加35%。在成交方面，共成交土地3894宗，成交土地面積18788萬平方米、同比增加31%；土地出讓金為10223億元、同比增加33%；土地成交樓面價為2847元/平方米、同比持平；土地平均溢價率為17%、較去年同期下降15個百分點。
　　
　　三四線城市則量價齊漲。中國指數研究院的監測數據顯示，上半年三四線城市共推出土地8653宗，推出土地面積36396萬平方米、同比增加29%。在成交方面，共成交土地7397宗，成交土地面積30248萬平方米、同比增加25%；土地出讓金為7538億元、同比增加43%；土地成交樓面價為1458元/平方米、同比上漲10%；土地平均溢價率為27%、較去年同期下降23個百分點。
　　
　　不同城市土地市場的表現不同，體現了不同城市政策的迥異。“限房價、控地價”的土地出讓方式以及不斷升級的調控政策對熱點城市的樓市形成高壓。與此同時，年初的“人才爭奪戰”推動了部分二線城市房價、地價的上漲。棚改貨幣化安置政策、一二線城市外溢效應、各大房企的進駐等因素導致三四線城市土地市場火熱。
　　
　　一二線城市與三四線城市土地市場在上半年的分化也引起業內擔憂。易居研究院研究員詹毅凡表示，近兩年，三四線城市去掉了大量樓市庫存，實際需求已經嚴重透支。由于三四線城市的經濟基礎相對薄弱、對樓市提供的支撐力度有限，盲目在這些城市拿地可能會導致樓市庫存的增加、讓城市再次面臨去庫存的壓力。
　　
　　流標頻現市場趨向理性的信號
　　
　　下半年，多個城市傳來土地流標事件。7月23日，上海土地交易市場公告，楊浦區江浦社區B2-03地塊（江浦街道159街坊）出讓活動終止。一線城市市中心地塊的流標讓業界頗感驚訝。易居中國研究院副院長楊紅旭表示，這種情況實屬罕見。
　　
　　中原地產統計數據顯示，今年1月~7月，一線城市土地流標13宗；二線城市流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。針對普遍出現的流標現象，中原地產首席分析師張大偉認為，“這些土地往往配建復雜，屬于非熱門區域地塊。以北京流標的住宅土地為例，因處于遠郊區且地塊有多重復雜的屬性，導致房企拿地意愿不強烈。”
　　
　　諸葛找房首席分析師陳雷認為，一方面，為了避免土地溢價率高，土地的起拍價定價較高，使得小企業拿地難度增大。另一方面，隨著市場熱度逐漸下降，房企回款減慢。加上融資難度大、流動資金驟減，房企拿地的積極性不高，從而導致土地流拍增加。
　　
　　“土地市場流拍增多并非是市場下行信號。”新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為，“流拍土地增多恰恰是土地市場回歸理性的信號”。他認為，一些城市核心區域的優質地塊出現流標是因為高地價、高要求導致企業有心無力。
　　
　　不斷出現的流標給土地市場“潑了一盆冷水”。易居房地產研究院發布的《2018年7月40城土地市場報告》（以下簡稱《報告》）顯示：7月，受監測的40個典型城市土地成交建筑面積環比下跌，土地出讓均價連續四個月同比下跌。《報告》指出，7月，40個典型城市的土地成交建筑面積為3946.4萬平方米、環比下跌2.8%、同比增長11.7%，整體環比增幅由6月份的44.4%轉跌至-2.8%；土地出讓金收入為2138.4億元、環比上漲19.3%、同比下跌5%，土地出讓金連續2個月同比下跌；土地成交均價為4586元/平方米、環比下跌1.5%、同比下跌13.5%；土地成交溢價率19.1%，與6月相比下降1.3個百分點，與去年同期相比下降19.9個百分點。
　　
　　對于土地成交均價下降，易居研究院研究員沈昕分析認為，一是因為整個土地市場“降溫”明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍；二是因為三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。對于溢價率下降，他表示，“過去一年土地溢價率快速下滑也與熱點城市限地價有關。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低區間。”綜合以往數據，受監測城市的土地溢價率曾經在2016年9月達到歷史高點，就在當年全國“地王”頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道、下行趨勢延續至今。
　　
　　進入下半年，流標頻現的同時，不同城市的土地市場仍表現不一。7月，一線城市的土地成交量進一步萎縮。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市土地成交建筑面積為176.3萬平方米、環比下降25.2%、同比下降57.6%。二線城市土地成交均價和成交面積逐漸降溫。土地成交建筑面積為2350.5萬平方米、環比下降11.6%、同比下降2.3%，成交均價為4940元/平方米、環比上漲2.3%、同比下降10.6%。與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市的土地市場顯得相當火熱，土地成交建筑面積為1419.6萬平方米、環比上漲21.7%、同比上漲99.4%，成交均價為2094元/平方米、環比下跌7.9%、同比上漲16.1%。
　　
　　沈昕表示，一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，土地市場較為冷清，土地成交建筑面積不斷萎縮。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點轉移至三四線城市，導致7月三四線市場的土地市場較為火熱、土地成交面積上漲、成交均價則有所下降，房企拿地更趨于理性。
　　
　　合理引導預期堅決遏制房價上漲
　　
　　去年，7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。
　　
　　今年，4月23日召開的中共中央政治局會議要求，推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。
　　
　　7月31日召開的中共中央政治局會議指出，堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
　　
　　華創證券宏觀經濟研究主管張瑜表示，首先7月31日的中共中央政治局會議明確了房地產調控不會走“回頭路”；其次從以往“遏制房價過快上漲”到此次“堅決遏制房價上漲”的表述變化，可以看出國家對樓市調控的堅決態度。
　　
　　與此同時，土地市場也迎來規范性文件。日前印發的《自然資源部關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》（以下簡稱《通知》）是對批而未供土地和閑置土地的一次“亮劍”，旨在破除土地資源無效低效供給，提高土地資源供給質量和效率。
　　
　　自然資源部國土空間規劃工作小組有關負責人指出，創新建設用地“增存掛鉤”機制，意味著今后各級自然資源主管部門分解下達新增建設用地計劃時，將把批而未供和閑置土地數量作為重要測算指標，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區的新增建設用地計劃安排。下一年度的土地利用計劃安排，將根據各地區處置批而未供和閑置土地的任務完成情況實行指標獎勵和核減。
　　
　　今年4月發布的《自然資源部關于2017年國家土地督察工作情況的公告》顯示，2017年，督察新發現閑置住宅用地3148宗，23.8萬畝，督促地方加大盤活處置力度，加快住宅項目開發建設，維護房地產市場穩定。對此，嚴躍進表示，下半年部分城市存量土地的供應力度預計會加大，將適當緩和各地土地供應不足的矛盾。
　　
　　詹毅凡預測，土地市場將在下半年“降溫”。一方面，三四線城市的土地市場競爭變得更為激烈、地價屢創新高，導致房企做拿地選擇時更為謹慎。另一方面，由于金融環境的收緊，房企拿地將受到資金的制約。同時，房企的土地儲備在近一年來已經有了較大的增長，拿地尤其是以高價拿地的主動性在下降。此外，由于一二線城市土地市場在嚴厲的調控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點轉移到了三線城市，而在調控政策不放松的背景下，三線城市土地市場很難一路“高歌”。