銀監會前主席劉明康日前表示，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

由于銀行在給企業發放貸款時，都對抵押物打了比較大的折扣。因此，只要抵押物的價值下降不超過一定幅度，銀行貸款就不會出現風險。我想，劉主席的觀點，一定是建立在這個理論基礎之上。

問題在于，實際情況并非象劉主席說的那么簡單。因為，大多數開發商的操作流程是這樣的，先依靠自有資金或東借西湊拿地，然后用取得的土地向銀行貸款，再用貸款資金償還此前的借債、辦理相關手續、繳納相關費用。在項目正式開工時，由于貸款資金所剩無幾，只能繼續東借西湊以及預收購房款、讓施工單位墊資等。可以肯定，除少數實力較強的開發商之外，多數開發商在這樣的操作流程下，都會出現負債比重過高、利潤空間不大的情況。別說房價下跌50%，就是下跌20%，很多開發商也會承受不了，貸款也會有風險。

也許劉主席會認為，不管開發商虧本與否，也不管開發商是否會破產，在處理債務過程中，按照相關法律規定，抵押財產都有優先權。話是這么說，但是，在財產處理過程中，購房者繳納的預付款怎么辦？拖欠的工程款（主要是農民工工資）怎么辦？拖欠的材料款怎么辦？要知道，雖然土地的抵押權在銀行，但房屋所有權并不在銀行，銀行如果處理土地資產，必然涉及到土地上的房屋，在購房者、工程隊、材料供應單位或個人的問題沒有解決發之前，銀行能夠順利地對土地進行變現嗎？所謂的房價下跌50%銀行也不虧本能成立嗎？

而事實上，現實生活中類似的問題并不少。很多貸款從表面上看，都有"足夠"的抵押物，不存在任何風險，實際上，這些抵押物并不能有效化解銀行的風險。特別涉及老百姓利益的抵押物，往往并不能順利變現。

退一步講，就算房價下跌50%銀行貸款仍然有"保本"的抵押物作保證，但是，這是否意味著銀行就沒有風險呢？顯然也不是。因為，對銀行來說，抵押物是否夠值，是否在變現后能夠足額償還貸款，只是一個方面。更重要的方面還在于流動性問題。如果流動性不暢，銀行的風險就會立刻出現。而從目前的實際情況來看，如果房價真的下跌50%，那么，半垃子工程就會立馬到處都是。半垃子工程一多，貸款變"死錢"的現象就會越來越多。如果再加上政府融資平臺近10萬億貸款，也因為大多變成了鋼筋混凝土而成為"死錢"，流動性很差，那么，銀行的流動性還有保證嗎？風險還能避免嗎？

值得注意的是，進入二十一世紀以來，我國銀行幾乎每隔兩、三年就會出現一次資本充足率不足的問題，銀行就要通過各種渠道籌措資金彌補資本金的不足。這幾年，股市出現嚴重低迷，一個很重要的原因，就是銀行為了彌補資本充足率不足的大規模融資。

所以，有關房價下跌50%銀行也不會虧本的說法，是相當然，更是自欺欺人。銀行要想避免風險的發生，最好的辦法就是加大對實體經濟的支持力度，通過支持實體經濟的發展改善信貸結構，增強流動性。因為，只有流動性好了，信貸資金的效益才好，安全性才強。而實體經濟的流動性遠高于政府融資平臺和開發企業，且能夠全方位拉動消費需求，使銀行的生存基礎越來越強。