【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】2020年已經(jīng)過(guò)去了一半，新冠病毒疫情暴發(fā)是今年沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的事件。盡管新冠病毒疫情在中國(guó)開(kāi)始消退，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響與沖擊也在減弱，從而讓中國(guó)樓市出現(xiàn)5月份快速反彈與復(fù)蘇。特別是過(guò)度寬松的貨幣政策及地方政府的托市，更是讓一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又炒風(fēng)大起。

最近幾個(gè)月，不少城市的日光盤(pán)、萬(wàn)人搖號(hào)、搶購(gòu)學(xué)區(qū)房、搶豪宅等風(fēng)大起，從而使得全國(guó)絕大多數(shù)城市的住房?jī)r(jià)格又開(kāi)始攀升。日前，深圳一個(gè)樓盤(pán)推售394套房源，共有近9000人參與登記。同期，深圳另一個(gè)項(xiàng)目也曝出超過(guò)千人搶5套住房。6月初，杭州一個(gè)項(xiàng)目推出959套房源，吸引近6萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)。西部城市成都今年前4個(gè)月已出現(xiàn)了6個(gè)萬(wàn)人搖號(hào)的樓盤(pán)。

在這種情況下，5月份，國(guó)內(nèi)不少城市無(wú)論是新房?jī)r(jià)格還是二手房?jī)r(jià)格，無(wú)論是住房銷售面積還是銷售價(jià)格又回到上升態(tài)勢(shì)上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中，57個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，這一數(shù)字創(chuàng)下了近10個(gè)月的新高。而房?jī)r(jià)的上漲也正是住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)最大動(dòng)力。

也就是說(shuō)，這一波新冠病毒疫情后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇及不少城市房?jī)r(jià)上漲，基本上投機(jī)炒作者所推動(dòng)，并非是住房消費(fèi)報(bào)復(fù)性購(gòu)買。因?yàn)椋谑袌?chǎng)流動(dòng)性泛濫、投資炒作者預(yù)期歷史的經(jīng)驗(yàn)又會(huì)重演及房?jī)r(jià)上漲的情況下，這些投資炒作者借助銀行的金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是自然。

但此市場(chǎng)不是彼市場(chǎng)，整個(gè)國(guó)內(nèi)城市居民手中住房持有量過(guò)高，將會(huì)全面摁住上漲的房?jī)r(jià)。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，目前城市居民的住房擁有率96%。也就是說(shuō)，只要是中國(guó)城市居民，幾乎很少?zèng)]有住房。這個(gè)住房擁有率是全世界最高的。只不過(guò)，不同城市的居民所持有住房的價(jià)值有高低而已。所以目前建造的住房及住房投機(jī)炒作者手中的住房，只是希望農(nóng)民市民化，讓進(jìn)城的農(nóng)民來(lái)購(gòu)買。但就目前全國(guó)的平均房?jī)r(jià)及農(nóng)民的收入水平來(lái)看，這兩者的供求關(guān)系是對(duì)應(yīng)不上的。目前全國(guó)的平均房?jī)r(jià)為每平方米一萬(wàn)元以上，而有6億人口其月收入1000元左右。這些低收入者基本上是農(nóng)民。農(nóng)民年收入也只是在1萬(wàn)元多一點(diǎn)，這些收入水平如何有支付能力到城市購(gòu)買住房。

還有，根據(jù)黃奇帆的計(jì)算，目前中國(guó)城市居民住房持有面積已經(jīng)達(dá)到每人50平方米。這是一個(gè)頂格的概念。也就是說(shuō)，如果中國(guó)城市居民人均有住房面積達(dá)到每人50平方米，中國(guó)8億城市居民持有的住房存量就能達(dá)到400億平方米。這些住房足以保證居民的基本居住需求。如果建造更多的住房，中國(guó)的住房肯定會(huì)進(jìn)入嚴(yán)重過(guò)剩狀態(tài)。2019年中國(guó)住房銷售面積達(dá)17億平方米，其增量是存量的4%以上。以這樣的增長(zhǎng)速度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。

所以，最近幾個(gè)月國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂，只能是暫時(shí)的回光返照，它是不可持續(xù)的。特別是新冠病毒疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊，肯定會(huì)影響中國(guó)居民的即期收入和對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期均下降，再加上中國(guó)居民債務(wù)水平已經(jīng)處于歷史高位，這將嚴(yán)重影響住房消費(fèi)者支付能力及對(duì)住房的需求。

在這種情況下，6月份的住房銷售又開(kāi)始下降。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)重點(diǎn)城市新增住房房源環(huán)比減少12%，18個(gè)城市帶客戶看房量也持續(xù)減少15.8%。而2020年5月份，除少數(shù)城市外，一線二線城市住房租金均出現(xiàn)下降。武漢、南通、深圳租金下跌速度居前。而住房租賃市場(chǎng)的租金持續(xù)下降也將影響下半年住房的銷售。同時(shí)，前5個(gè)月，全國(guó)土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。這些現(xiàn)象都意味下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)可能會(huì)降溫。