【門窗幕墻網】縱觀全球各個經濟體，房地產行業對于帶動經濟發展至關重要，其隱藏的風險也是各國特別注意和防范的。在我國，隨著經濟發展進入新常態，房地產行業的高質量發展已迫在眉睫。如何防范房地產金融風險，成為行業討論、研究的議題。

警惕房地產金融三種風險

從各國房地產市場發展歷程看，房地產市場的風險主要包括房價泡沫風險、供給過剩風險和流動性風險三類。房地產業是典型的高杠桿行業，房地產市場的這三類風險都與房地產金融緊密相關，一旦爆發相關風險，都會成為房地產金融風險。

房價泡沫風險是各界最為關注的風險，其典型特征是房價持續較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發房價漲幅超過收入漲幅的短期因素發生變化，房價泡沫風險將會很快爆發。觀察典型經濟體房地產市場的波動歷史，可以發現，全國性的房價泡沫風險通常是由不恰當的房地產金融政策，特別是低利率、低首付政策引發，而在長期低利率后持續較快上調利率則是引爆房價泡沫風險的最主要因素。同全國性的房價泡沫風險不同，個別城市的房價泡沫風險通常是由短期內大量外部資金的進入導致或與人口持續流入過程中供應量過少有關。監測房價泡沫風險最有效的指標是特定國家或城市房價收入比的多年均值，一旦特定國家或城市的房價收入比出現明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房價泡沫風險已在累積。以此標準衡量，目前全國的房價收入比仍低于1998年以來多年均值水平，但部分熱點城市的房價收入比已明顯超過其多年均值，部分熱點城市的房價泡沫風險值得警惕。

供給過剩型風險是由于市場供應量明顯超過需求量而形成的一種風險。同出現房價泡沫風險時房價收入比顯著超過歷史均值水平不同，出現供給過剩型風險時房價收入比可能并不高，甚至也可能出現房價收入比低于歷史均值的情況。即從房價角度觀察，出現供給過剩型風險時居民可能仍有足夠的支付能力。但由于供給量過大，遠遠超過居民的實際需要量，由此必然出現大量房屋無法售出的情況，從而造成房地產開發企業無法順利回收投資，并進而引發一系列風險。監測供給過剩風險的最好指標是戶均住房套數，一旦戶均住房套數超過1.1套，就需要關注供給過剩風險問題。隨著我國房地產市場的持續較快發展，我國居民住房條件得到極大改善，目前一些城市的戶均住房套數已經明顯超過1.1套。雖然隨著城市化率的提高、家庭小型化和人口流動，新增住房需求還會保持一定的規模，但在戶均住房超過1.1套后，持續保持新開工的較大規模將可能帶來后續的供給過剩問題，對此要高度關注。

房地產業是開發周期相對較長的資金密集型行業，也是典型的高杠桿行業。房地產業的這種特點決定了房地產開發企業在整個開發周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現問題，極易誘發流動性風險。從房地產業的資金來源看，不論是房地產開發企業從事房地產開發，還是消費者購買住房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調整會對房地產行業的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產開發企業的貸款，將會直接影響房地產開發企業的開發能力和開發進度；如因宏觀環境變化等原因持續上調利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發企業的資金回籠就會受到較大影響。對房地產業流動性風險進行監測的最有效指標是監測其資金來源和資金運用兩項，一旦資金運用持續超過資金來源，流動性的風險將顯著加大。房地產金融政策調整引發的流動性風險可能在房地產市場其他運行指標基本正常的情況下發生，也可能出現與房價泡沫風險、供給過剩型風險的疊加。一般來說，單純由房地產金融信貸政策調整引發的流動性風險較為容易化解，只要金融信貸政策回歸正常，流動性風險將會較快緩解。但是一旦出現流動性風險與房價泡沫風險、供給過剩風險疊加的情況，則房地產風險的化解通常需要較長時間。目前房地產開發企業的杠桿率總體處于高位，2015年以來家庭部門的杠桿率也快速提升，房地產行業較高的杠桿率對金融政策的調整和相關因素的變化極為敏感。如果融資條件收緊或房地產銷售出現回落的情況，部分企業的流動性風險將會凸顯。

市場逐漸復蘇，隱憂仍需重視

隨著國內疫情防控取得明顯成效，3月份之后疫情對房地產市場的短期沖擊逐步緩解，新建房屋銷售面積降幅逐步收窄，5月份以來，疫情期間積壓的需求開始快速釋放，房屋銷售面積降幅明顯收窄，到7月末，部分城市新建房屋銷售面積已超過去年同期。隨著疫情對房地產市場沖擊的逐步緩解，房地產市場逐步復蘇，房地產企業的資金來源情況總體好轉，1—7月份，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，今年以來首次實現正增長。但也要清醒地認識到，由于房地產市場發展階段發生變化，近幾個月房地產市場復蘇的可持續性值得關注，一些新的隱憂也需要重視。

一是房地產市場發展階段已發生重大變化，新建房屋銷售面積難以在高位長期持續。2017年到2019年，我國新建商品房銷售面積連續3年保持在17億平方米左右，其中2018年新建商品房銷售面積達到迄今為止的峰值，當年銷售面積為17.17億平方米。由于目前城鎮居民人均住房面積已接近40平方米，總體解決住房短缺問題。參照發達經濟體房地產市場發展的一般歷程，可以判斷目前我國房屋新開工面積和銷售面積已處于峰值平臺期，新建房屋銷售面積將難以長期保持高位，未來逐步正常回落將是大概率事件。目前，不宜高估近兩個月房屋銷售的持續較快回暖，這與前期疫情期間積壓的需求集中釋放有一定關系。要重點關注前期積壓的需求集中釋放完畢后市場銷售狀況，四季度房地產市場的銷售情況將更值得重視。

二是區域分化對房地產企業的開發經營提出更高要求。雖然3月份以來，新建房屋銷售面積降幅逐步收窄，但不同區域市場的差異十分明顯，區域分化有加劇的跡象。1—7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1—6月份收窄2.6個百分點。其中，東部地區商品房銷售面積34524萬平方米，同比下降2.2%；中部地區商品房銷售面積22315萬平方米，下降11.1%；西部地區商品房銷售面積23589萬平方米，下降4.2%；東北地區商品房銷售面積3203萬平方米，下降14.5%。1-7月，全國40個大中城市中，有13個城市新建商品房銷售套數同比上漲，23個城市新房銷售量出現不同程度的下滑。隨著房地產開發企業規模擴張和跨區域布局，區域分化的加劇，對房地產企業的戰略布局和開發經營都提出更高要求。如果企業在下行的市場開發經營比重過大，將可能會面臨較大的現金流方面的壓力。

三是土地價格上漲、部分城市土地供應量增加明顯將可能對后期房地產開發經營帶來潛在風險。1—7月份，房地產開發企業土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%，土地成交價款5382億元，增長12.2%，土地價格仍呈上升趨勢。1-7月，全國40個大中城市住宅用地平均樓面價同比增長也略高于10%。還要關注的是，部分供求總體平衡甚至供過于求的城市去年以來房地產用地供應量增加較為明顯。土地價格上漲過快、部分城市短期土地供應量過大將可能帶來新的風險隱患。

多舉措防范房地產金融風險

從全球范圍看，20世紀80年代以來，房地產金融風險爆發的頻率在加大，對房地產市場、金融市場乃至整個經濟的沖擊也在加大。隨著我國房地產市場從“供不應求”的階段進入到“總量平衡、區域分化”的新階段，我國房地產市場面臨新的形勢，房企負債率保持高位，家庭部門杠桿率持續攀升，需要更加重視有效防范房地產金融風險。

一是要堅持中性的房地產金融政策和房地產金融審慎管理。房地產金融政策、特別是信貸政策的大幅調整對房地產市場影響較大。要保持房地產市場的穩定運行，就要保持房地產信貸政策基本穩定，為此，應盡可能實行中性的房地產金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產開發企業的開發貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經濟變化而調整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調整對房地產市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調節政策，在下調利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。同時，要加強對房地產開發企業融資行為的監管，防止負債率過高的房企進一步加杠桿。

二是要堅持因城施策，更好發揮城市主體責任，努力實現特定城市供求總體平衡、結構持續優化、價格合理波動、品質不斷提升、風險總體可控的目標。實現供求平衡是防范房地產金融風險的關鍵，要特別重視摸清城市人、地、房的基礎數據，準確判斷城市房地產市場供求形勢。供不應求的要加大商品住宅土地供應量、加快供地節奏，緩解房價上漲壓力。對明顯供過于求的城市，要適當減少房地產用地供應規模、控制供地節奏，逐步解決供過于求的問題。人口流動對城市的新增住房需求有較大影響，但房地產的開發和新增供給需要時間，對人口流入量大、短期內新增供給有限的城市，還需要進一步完善需求調控方面的政策，特別是要做好對投機性購房的有效管理。

三是要引導房地產企業適應房地產發展階段變化的新形勢，深刻認識“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，更加重視房地產市場可持續發展和企業穩健經營，適時調整企業的開發戰略和投融資安排。面對發展階段變化、區域市場分化和融資環境變化的新形勢，房地產企業的分化也在加劇，一些負債率高、融資成本高、土地成本高、去化慢的企業經營壓力顯著加大，部分企業的經營風險值得高度關注。隨著房地產市場發展階段變化，房地產企業也宜適時調整發展定位，改變傳統的以規模快速擴張為主的發展戰略，轉向更加強調穩健經營、可持續發展和轉型升級的發展戰略，從房地產市場高增長時期的快速發展戰略轉向與高質量發展階段和新發展理念相適應的高質量發展。

四是要建立房地產風險監測預警體系。不論是防范系統性房地產金融風險，還是防范出現區域性的房地產金融風險，亦或是房地產企業做好自身的風險管理，都需要建立房地產風險監測預警體系。宜根據房地產風險的成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發現房地產風險，一旦監測指標出現異常變化，及時采取相關應對措施，防止房地產風險的擴大和蔓延。