《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》公布后，恰逢歲末年初，各地兩會(huì)相繼召開(kāi)，房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題成為代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)，相信類(lèi)似的討論也會(huì)在3月全國(guó)兩會(huì)上繼續(xù)出現(xiàn)。近期相關(guān)政策和各方討論，無(wú)不涉及保障房和商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，只有厘清并處理好兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)系，各項(xiàng)政策才更加有的放矢，效果才能立竿見(jiàn)影。 　　首先，保障房和商品房市場(chǎng)有顯著區(qū)別。經(jīng)濟(jì)理論表明，根據(jù)消費(fèi)時(shí)是否具有排他性和競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)，商品分為公共物品和私人物品。非競(jìng)爭(zhēng)性是一個(gè)人消費(fèi)不能排除他人對(duì)同一產(chǎn)品的消費(fèi)；非排他性是產(chǎn)品一經(jīng)提供，不能排除任何人的消費(fèi)。 　　保障房特別是廉租房作為旨在滿(mǎn)足中低收入群眾基本居住需要的特殊房產(chǎn)，雖然具有消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，但具有一定的非排他性，即一旦建設(shè)了保障房，很難排除任何一個(gè)中低收入者的消費(fèi)，甚至收入水平較高的也難以排除。這就意味著保障房?jī)H靠?jī)r(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)力量不能足量提供，需要政府以適當(dāng)方式參與生產(chǎn)；相反，商品房則基本是完整意義上的私人產(chǎn)品，可以靠?jī)r(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)力量完整提供，政府在其中的作用在于規(guī)范市場(chǎng)秩序、提供市場(chǎng)信息、提供相關(guān)服務(wù)等。實(shí)踐發(fā)展也證明了上述理論分析。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房因利潤(rùn)空間小很少有企業(yè)主動(dòng)開(kāi)發(fā)，有些地方政府因財(cái)政利益不足而缺乏主動(dòng)性。相反，商品房建設(shè)在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就能源源不斷地提供。總之，保障房和商品房分屬公共物品和私人物品，性質(zhì)上有顯著區(qū)別。 　　其次，保障房和商品房市場(chǎng)在宏觀調(diào)控中意義重大。保障房市場(chǎng)發(fā)展在宏觀調(diào)控中既有社會(huì)意義又有經(jīng)濟(jì)意義。社會(huì)意義在于，保障房建設(shè)是民生工程，關(guān)系到大量城鎮(zhèn)低收入者的基本居住利益，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下保持社會(huì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)。經(jīng)濟(jì)意義首先在于，保障房建設(shè)資金的投入將直接從投資角度拉動(dòng)內(nèi)需，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)；其次，大量城鎮(zhèn)中低收入者一旦住房有了保障，用于住房以外的消費(fèi)支出必將增加，從消費(fèi)角度拉動(dòng)內(nèi)需，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。 　　商品房市場(chǎng)發(fā)展的意義首先在于作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有利于遏制宏觀經(jīng)濟(jì)下滑過(guò)快趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資擴(kuò)大直接增加投資需求，帶動(dòng)上游原材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展；其次，商品房市場(chǎng)發(fā)展有利于優(yōu)化土地等要素的資源配置，從而有效地保護(hù)珍貴的土地資源；再次，商品房市場(chǎng)發(fā)展能繁榮市場(chǎng)、滿(mǎn)足多樣化需求，從而為"保增長(zhǎng)"做出貢獻(xiàn)。所以，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要保證保障房和商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 　　再次，應(yīng)找到兩個(gè)市場(chǎng)之間的最佳連接點(diǎn)。理論上，準(zhǔn)公共物品可以由政府提供，也可以由私人參與，從我國(guó)的保障性住房特點(diǎn)看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制難以足量提供,但在當(dāng)前我國(guó)財(cái)權(quán)與事權(quán)不完全對(duì)稱(chēng)的財(cái)稅體制和關(guān)注GDP的考核機(jī)制下，僅靠政府也不現(xiàn)實(shí)。解決保障性住房建設(shè)問(wèn)題，較為現(xiàn)實(shí)的方案應(yīng)該是：政府和市場(chǎng)合作，實(shí)行包括補(bǔ)助津貼、優(yōu)惠貸款、無(wú)償贈(zèng)款、減免稅收、直接投資、條件配建等形式的"經(jīng)濟(jì)資助"。這其中大部分形式是發(fā)達(dá)國(guó)家在公共物品提供實(shí)踐中的成功經(jīng)驗(yàn)。 　　需要指出的是，"條件配建"是根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況提出的，指商品房建設(shè)中對(duì)于主動(dòng)配建保障房的企業(yè)或項(xiàng)目，政府應(yīng)設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)募?lì)約束制度。如規(guī)定在商品房開(kāi)發(fā)中，對(duì)主動(dòng)配建保障性住房的企業(yè)或項(xiàng)目，國(guó)土、建設(shè)、財(cái)稅、銀行等應(yīng)在拿地價(jià)格、施工核準(zhǔn)、稅收、貸款利率、還款期限上給予優(yōu)惠。當(dāng)然，約束應(yīng)與激勵(lì)并舉。承諾配建保障房的企業(yè)或項(xiàng)目相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享，只有完整履約的企業(yè)或項(xiàng)目，才能真正享受政策優(yōu)惠，對(duì)于騙取優(yōu)惠政策或部分履約的企業(yè)或項(xiàng)目，要根據(jù)情況給予懲罰，如補(bǔ)交優(yōu)惠款項(xiàng)、限制開(kāi)工、限制上市、取消企業(yè)資質(zhì)等。 　　最后，保障房解決了由誰(shuí)建的問(wèn)題，還面臨著怎樣分配的問(wèn)題。社會(huì)各界對(duì)過(guò)去的很多保障房頗有微詞，是因?yàn)楸Ｕ戏繘](méi)成為保障中低收入者基本居住需求的消費(fèi)品，卻成了很多人的投資品。究其原因，戶(hù)型大、交易條件限制不嚴(yán)格、廉租房少使得保障房投資價(jià)值大增。設(shè)想，如果所有保障房都是50平方米以下的廉租房，不允許買(mǎi)賣(mài)，還有誰(shuí)會(huì)去打投資保障房的算盤(pán)呢？相信只有那些真正需要廉租房的人才愿意選擇長(zhǎng)期居住。實(shí)際上，完整的保障房建設(shè)制度設(shè)計(jì)，很大程度上解決了分配對(duì)象甄別難的問(wèn)題。換言之，只要在戶(hù)型、交易條件等方面作出明確、嚴(yán)格且可操作性強(qiáng)的限制，剩下的工作就是足量供給保障房了，至于遴選分配對(duì)象，大可不必費(fèi)腦筋。