【門窗幕墻網】自9日起，在鄭州市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
福建省8日下發意見規定，“全省購房無須提供一年納稅證明和社保繳納證明”，“購房套數只計算一手住房套數，家庭首改按首套計”，“房貸償清后再次貸款按首套房認定”。
7日起，廣東省佛山市正式放松樓市調控政策，成為該省首個松綁“限購”的城市。
近期，全國各地放松房地產調控的消息頻出，傳遞了強烈的救市信號。據不完全統計，在全部46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調節樓市的已近八成。
專家認為，地方政府救市措施有升級趨勢，要實現房地產市場軟著陸，必須妥善處理好政策間的配比，警惕異化成“新一輪的刺激”。
地方政府被2.4萬億巨債壓頂
據了解，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務約11萬億元，而今年需要償還的債務占債務總余額的21.89%，這意味著，2014年地方政府需償還債務或高達2.4萬億元。“在財政收入增速放緩而支出剛性強的背景下，地方政府償債壓力會進一步加大。同時，化解債務壓力較大。”財政部副部長王保安此前曾表示。
2.4萬億巨債壓頂，注定了今年將是償債壓力最大的一年。在國內經濟下行的同時，地方政府賣地收入卻不斷下滑，倒逼部分城市不得不對限購政策松綁。
值得關注的是，地方政府債務違約現象不時出現，從而影響到國內整體的融資市場。無論是券商還是基金子公司，相比較政府信用而言，如今更看重的是實物抵押，且估值折扣較大。
救市措施或升級
在本輪樓市調整潮中，地方政府在救市上表現得頗為積極。但CRIC(中國房產信息集團)研究中心此前對20個放寬限購的城市近期成交情況的監測發現，就目前市場來看，取消限購對市場成交的刺激并不明顯，多數城市成交依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期沖高后又快速回落。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，到目前為止，20個城市中僅有不到兩成的城市在限購放寬后，商品住宅成交量出現了單周沖高。值得注意的是，這些單周成交量沖高城市的政策發布形式均為明文放寬，如呼和浩特、濟南、南寧等。
松綁限購被證明短期內無效后，地方政府救市的措施已不僅限于取消“限購令”了。近期，成都和包頭等地開始以財政補貼的形式鼓勵和引導當地商業銀行松動“銀根”，支持首套房貸款。如成都市規定，7月1日至年底，對銀行發放的首套房貸款，貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率，提供貸款金額的3%作為財政補助。包頭則是在9月的房交會期間，給予購房者首套房契稅全額補貼等。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在限購之后，地方政府還可能祭出調整普通住宅標準、調整公積金政策、降低首付比例、取消“限價”政策等升級措施。如果后續其他城市跟進，加之開發商以價換量力度的加大，預計樓市在“金九銀十”成交相對活躍。
銀行松貸力不從心
多個城市松綁樓市限購，但對商業銀行而言，放松“限貸”依然是易說難做的事情。
雖然央行要求各家銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，但商業銀行對于放松住房貸款仍存顧慮。更有銀行業人士稱，政府放松限購和商業銀行放寬信貸完全是兩碼事，銀行目前流動性并不寬裕，銀行對于來自房地產行業的利潤和風險非常謹慎。
今年5月份，央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率。
6月初，銀監會副主席王兆星表示，銀監會將繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持個人首套住房的需求，保證中低收入群體改善住房條件；同時抑制投資、投機性住房需求。
在指導商業銀行保證剛需房貸的同時，監管層也在提醒商業銀行房地產風險。7月底，銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上表示，部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險需高度關注。尚福林還指出，重點監控房地產、政府融資平臺、產能嚴重過剩等領域風險。
從整個上半年的情況看，房地產成交依舊在下降。國家統計局數據顯示，上半年商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。一家股份制銀行某分行行長表示：“從銀行的角度看，房價在跌，成交清淡，房貸的風險是增大的。”
“斷供棄房”拷問松綁限購
近期，隨著部分城市房價的大幅回落，浙江、江蘇、福建等地陸續出現“斷供棄房”情況。記者在杭州等地調查了解到，單純因為房價下跌而“斷供棄房”的案例并不多，這類現象的主要原因是購房者自身資金情況出現問題，難以繼續還貸，且選擇棄房的人多以外地投資客為主。
浙江某國有銀行風險管理部一名負責人分析認為，在炒房客較盛的地方，由于樓市整體趨穩下行，炒房客資金鏈吃緊，無法按期支付按揭貸款，加之預期房價一時無法回暖，因此便“斷供棄房”。
在連續數月領跌全國房價的溫州市，據當地監管部門統計，目前房屋按揭貸款中出現的棄房現象共有41例，較去年僅略有增長。
雖然尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現象，但銀行業內人士認為，房地產抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監控，嚴格審批房貸申請。
杭州一家股份制銀行個人金融部負責人表示，盡管從目前看，“斷供棄房”是個別現象，但仍需引起重視。
不過從法律角度來說，因為房價下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。北京市立圣律師事務所劉偉律師表示，住房按揭貸款一般以房產作為抵押，業主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業主沒有其他資產可以償還貸款，法院通常會拍賣房產，拍賣所得的資金銀行作為抵押權人第一順位受償，如果拍得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會追繳業主的其他資產來償還。
一線城市不差錢松綁無望
今年以來，北上廣深四個一線城市庫存均出現了上升，庫存去化周期明顯延長，從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現樓盤滯銷的現象。因此，四個一線城市限購限貸政策能否松綁，成為政策和市場層面關注的焦點。
業內人士表示，今年以來，全國多個城市已放松了限購，以二三四線城市為主，然而一線城市在限購方面政策依然堅挺。“雖然上海、廣州也在近期出現局部放松限購的傳聞，不過一線城市今年內基本沒放松限購的可能。”亞豪機構市場總監郭毅表示。
“尤其是北京，今年不具備放寬或取消限購的基本條件。”郭毅說道，“今年前7個月土地出讓收入就超過1200億元，比2011年和2012年都多，這方面沒有壓力。另外，北京地方財政收入的增速也保持在百分之十幾，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升溫，這三點決定了今年放開的可能性不大。”
北京市公布的數據顯示，2014年上半年北京市地方公共財政預算收入2182.5億元，同比增長11.1%，順利完成了過半任務。
專家：警惕異化成新刺激
房地產市場“松綁潮”襲來，也引發了輿論的高度關注。不少網民和專家認為，當前房地產調控正處于關鍵期，政府應妥善掌握好調控藝術和節奏，處理好地方經濟與民生保障關系，合理引導樓市預期。
眼下，在消費者預期方面可能產生兩種極端：一是“買漲不買跌”，密集“松綁”反而進一步挫傷消費信心，市場預期進一步崩塌；二是“利空出盡”觀點得到接納，2009年市場狀況重現，房價再度失控。
“從目前的情況看，第一種情況的趨向要顯現得更多一些。”業內人士說，中國經濟存在諸多不確定因素，產能過剩、地方債務集中到期等交織在一起，要充分考慮宏觀背景，否則效果可能適得其反。
在采訪中，許多專家認為，當前，隨著房地產市場限購“松綁潮”的來臨，放開限購要防止投資性需求的負面影響，各級地方政府須守住“五個底線”：守住管理底線，“放開限購不等于放任自流”，必須實行更嚴格的管理；守住土地杠桿底線，必須讓土地供應和經濟發展、生態保護相適應；守住城鄉協調發展底線，科學實行新型城鎮化；守住文化遺產保護底線；守住民生底線，城鎮化目的之一是滿足廣大群眾住房需求，讓“居者有其屋”，而不是炒房。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為：取消“限購”體現了政策層面堅持市場化的方向，但不贊成限購無底線地放開，要解決供需矛盾，達到供需的動態平衡，條件是市場要具備應對調控好的心理狀態。
