【門窗幕墻網】民生銀行研究院宏觀分析師王靜文
在經歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調控”之后，2018年的房地產市場將進入相對平靜的發展期。房地產開發投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。
從幾項指標背離預估2018年房地產走勢
在經歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調控”之后，2018年的房地產市場將進入相對平靜的發展期。房地產開發投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。在市場整體下行過程中，行業集中度將會繼續提升。相應的，幾個背離的指標也有望出現彌合態勢。
房地產行業的韌性對中國經濟在2017年企穩回升發揮了重要作用。這一年房地產業在我國GDP的占比已升至6.51％，是有統計以來的最高水平。只是，隨著房地產去庫存告一段落及調控仍保持高壓之勢，房地產市場也呈現出一些統計指標的背離現象。
一是銷售弱，但拿地猛。2017年1月至12月商品房銷售面積同比增長7.7％，相比2016年大幅放緩，而房地產開發企業土地購置面積增速1月至12月同比增長15.8％，遠高于2016年。銷售持續走弱，企業仍大量拿地，可能源于兩個原因：企業有錢拿地及地方政府加大了推地力度。經過兩年火熱的去庫存，房地產企業資金狀況顯著改善，排名靠前的大企業資金更充裕。目前房地產開發資金來源中自籌資金(主要是非標融資)同比增速持續上升，而其他資金增速(主要是跟銷售相關的定金及按揭貸款)也回升至8.6％。根據2017年4月住建部和國土部聯合發布的通知，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。在租購并舉思路的主導下，去年下半年用于租賃的地塊也加大了推出力度。
二是新開工快，但整體施工慢。2017年1月至12月，房屋新開工面積同比增長7.0％，增速比1月至11月提高0.1個百分點，與此同時，1月至12月施工面積同比增長3.0％，增速僅比1月至11月回落0.1個百分點。新開工和施工面積增速相比2016年都有所回落，但前者仍遠高于后者。
新開工面積同比高增是被動跟隨購地面積上升的結果。因為房企拿地后一年內不開工，需繳納最高20％的土地閑置費；兩年內不開工，政府有權無償收回土地使用權。所以，企業在拿地之后會盡快開工。而施工面積由新開工面積和復工面積共同決定。新開工面積同比加快，整體施工面積增速偏慢，意味著復工面積同比增速放緩，除了環保督查限制施工項目進展，房企受新盤限價政策影響而放緩推盤力度和竣工速度也是重要原因。
三是拿地猛，但開發增速放緩。2017年1月至12月土地成交價款13644億元，同比猛增49.4％，是2011年初以來的最高水平，而同期全國房地產開發投資同比名義增長7.0％，增速比1月至11月回落0.5個百分點，是全年最低水平。
房地產市場出現這些背離現象，與宏觀層面上調控繼續深化和微觀層面上產業集中度提升密不可分。
從宏觀層面分析，2017年是房地產調控大年，政策調控的目標在于通過短期調控政策常態化以維持房價中期穩定，為落實長效機制提供窗口期。與往年相比，2017年調控體現出三個特點：熱點城市政策出臺“高頻次”、調控城市覆蓋“范圍廣”、政策措施“多維度”。一方面，預售證監管、土地供應調控及限售等政策，在供給端限制增加供應。另一方面政府又通過需求端調控對投資需求嚴加限制，甚至影響了一部分自住需求。由此，房地產銷售增速趨勢性回落，進而影響到企業的開發資金來源和投資增速。
從微觀層面分析，經過10年的高速發展，房地產企業分化加劇，行業集中度不斷提升。2016年，前10名和前20名房地產企業銷售額占比分別為18.81％和25.33％，分別較上年提高1.94和2.52個百分點；前10名和前20名房地產企業銷售面積占比分別為12.19％和15.94％，分別較上年提高0.88和1.32個百分點。2017年1月至9月，房地產市場集中度繼續提升，前10名和前20名房地產企業銷售額占比分別為24.40％和32.50％；前10名和前20名房地產企業銷售面積占比分別為15.80％和20.30％。房地產市場進一步呈現巨頭競爭之勢，大房企融資手段和渠道更豐富，博弈的能力更強，應對市場波動的底氣也更足。所以，即使整體銷售增速逐漸走低，他們仍能保持較強的盈利水平，并有動力積極拿地，在全國布局。
在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的大政下，2018年的調控政策仍將繼續延續，但會逐漸向供給層面偏移，為長效機制落地爭取時間。預計銷售增速將會繼續下行，進而會通過“銷售—資金來源—房價—新開工—投資”的渠道向投資端傳導，房地產開發投資增速由此將逐漸放緩。
不過，隨著產業集中度提升，市場波動性也會隨之減弱。而且，基于以下三個因素，預計2018年房地產開發投資增速也會有所限制：首先，房地產長效機制落地將邁出實質性步伐，多元化住房供應體系正在形成，多個省市確定要加快發展住房租賃市場，多地開展集體建設用地建設租賃住房試點，租賃住房建設和土地供應將增加；其次，經過前期大力度去庫存，待售面積已降至近3年來的最低水平，這意味著新房價格下跌空間有限，有望對投資端產生帶動作用；最后，最新調控政策將土地供應跟房地產銷售掛鉤，加大了土地供給的彈性，而且2018年有580萬套棚改計劃，雖然低于2017年的609萬套，但高于市場預期的500萬套。
總體來看，房地產市場在經歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調控”之后，2018年將進入相對平靜的發展期。調控政策加碼的空間有限，而且會逐漸向供給端偏移；房地產開發投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。在市場整體下行過程中，行業集中度將會繼續提升。相應的，幾個背離的指標也有望出現彌合態勢。
