【門窗幕墻網】海南省政協委員、海南大學教授、海南產業經濟研究院院長
　　
　　海南地處海上絲綢之路的重要節點，自古以來就與東南亞國家貿易往來頻繁。作為中國最大的經濟特區和惟一熱帶島嶼省份，相比于內陸的自由貿易區，海南的天然優勢在于其是南海運輸的重要港口通道。特殊的歷史、區位、政策、交通、外交、人文、生態、資源條件，決定了海南在“一帶一路”建設進程中具有非常重要的地位和作用，這也體現了在海南建立自由貿易港的充分性。
　　
　　走向大開放，是海南建省辦經濟特區的目標選擇；建立自由貿易區，是海南走向大開放的路徑依賴。多年來，走向大開放、創辦自由貿易區已成為全省上下的基本共識和共同愿望。提出建立自由貿易區是新階段海南進一步解放思想、重振特區精神、謀劃未來發展的重大課題，這也體現了海南建立自由貿易港的必要性。
　　
　　在迎來自由貿易區新政策之際，海南應分步驟建設自由貿易港。
　　
　　第一步，讓自由貿易試驗區政策在海南落地。例如，可以借鑒上海自由貿易試驗區經驗，在海南探索實行企業自主登記制度、實現與香港商事制度接軌、形成更為精簡的負面清單，并取消企業一般投資項目備案制。
　　
　　第二步，海南最終是要發展多種項下的自由貿易試驗區，比如：洋浦經濟開發區發展油氣資源項下的自由貿易試驗區；海口市可發展健康、教育、醫療項下的自由貿易試驗區；在全省實施日用品免稅等。這些都符合島嶼經濟要求。
　　
　　第三步，積極響應中央號召，學習參考香港以及新加坡自由貿易港的措施制度，在建設全面開放的新格局和海南國際旅游島的制度框架下，探索建設一個具有南海特色、連接東南亞各國運輸中轉的自由貿易港。
　　
　　海南省迎來建設自由貿易港政策的背后是經濟社會發展并不斷取得新成就。回顧建省30年，從廣東省的一個行政區成為共和國最年輕的省份、從封閉落后的國防前線成為改革開放的排頭兵，海南省積極推進新型工業化、培育發展高新技術產業、大力發展以旅游為龍頭的服務業，產業結構優化升級步伐不斷加快。
　　
　　但是，在不斷發展進程中，海南也出現了一些問題，比如：去年12月，中央第四環境保護督察組向海南省反饋督察情況時指出海南“財政過分依賴房地產”。
　　
　　近兩年，海南在房地產調控方面動作頻繁，比如：推出分稅制方案，調整與房地產關聯度最大的土地增值稅和契稅兩大稅種并大幅收到省一級，將省和市縣的分享比例提高到65∶35，同時激勵縣市在優化財政收入基礎上做大財政收入增量。
　　
　　這樣的制度安排可以稱得上是釜底抽薪。過去，地方政府能在房地產業中得到比較高的收益，現在收益向省一級集中，這在控制房地產開發節奏方面將發揮比較大的作用。在需求推動下，海南房地產還會不斷發展，新政策的目的是從供給端讓房地產市場“降溫”。同時，海南未來不再是廉價的房地產加工廠，而是著重發展實體經濟和現代服務業。
　　
　　在房地產調控方面，海南如何提高調控的作用與效能？可以從四個方面考慮：
　　
　　第一，嚴格區分市場、實行分類管理。保障性住房和商品住房是兩個不同的市場，要區分發展，不可混淆、不能互相代替。保障性住房是用來滿足百姓基本生活需求的，政府可以借助市場力量來建設，但也不能單靠市場；高檔商品房由房地產開發商面向市場提供。同時，對保障住房和商品住房須嚴格分類管理。有的地方曾出現開著寶馬車買經濟適用房的現象，這就把保障房當成了謀利的手段，背離了保障房的基本職能。
　　
　　第二，認真研究政策并正確執行。適度從緊的貨幣政策對抑制房價有明顯作用，具體到房地產市場上，政策應表現為有保有壓、有收有放。保的是基本住房需求，政府對保障性住房是不會有限制的；壓的是高檔住房，土地資源是有限的，商品房開發過多，勢必會影響到保障性住房，也會影響到子孫后代的用地額度。
　　
　　第三，引導房地產業搭上信息快車。雖然不動產交易不涉及到物流，但從發現交易對象、搜集交易信息、確定交易意向方面，房地產電子商務大有用武之地。信息化可在房地產調控方面發揮作用，比如：在保障性住房的分配上，可以通過完善住房信息庫建設，更精確地掌握申請人住房信息，讓每一個家庭到底有多少套政策性住房有據可查，實現政務信息化。住房管理部門還可以通過信息化手段科學測算和管理住房空置率問題。
　　
　　第四，鼓勵房地產業與實體經濟相融合。近年來，實體產業和房地產融合而形成的新業態十分流行。以旅游房地產為例，其將“吃住行游購娛”旅游六要素與房地產項目緊密地結合起來，既是一種新的房地產形態，也是一種新的旅游形態。土地資源的有限性決定了不能無限發展面向私人消費的高檔商品房，旅游房地產則具有公共消費的性質，與產權酒店、分時度假緊密結合在一起，符合集約使用土地資源的原則。