一些專業投資人士都認為一線房地產市場較為可靠，具備保值增值功能。然而，事實真的如此嗎？

隨著兩會前上海房地產市場的火熱。一線城市房價問題再次被推向了輿論的風口浪尖。目前，中國很多人包括一些專業投資人士都認為一線房地產市場較為可靠，具備保值增值功能。然而，事實真的如此嗎？

首先，討論一線房地產是否具備保值增值的功能要評估一線房地產市場。以目前的一線房地產市場需求方而言，除了房價已經遠離普通民眾消費水平外，市場需求無非是住房需求和投資需求。而住房需求本身已經受到抑制。

以目前一線城市房價而言。一般的上班族窮盡一生積蓄也買不起一套房。雖然市場上仍有人愿意貸款買房做房奴。但是，這都是建立在有源源不斷人口流入補充市場的前提下才成立的條件。從上海公布的《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，上海2015年人口凈流出15萬。此外，今年兩會中，上海市市長楊雄和北京市市長王安順都宣布了兩市的人口上限。十三五期間，北京市人口上限2300萬，上海市人口上限2500萬。截止2015年，上海市人口2415萬，距離人口上限僅85萬距離。由此可見，隨著人口限制，一線城市的住房需求已經見頂。住房需求對于房價的貢獻已經消失。

其實，真正導致一線城市房價大漲的需求其實是投資需求。這也是現在被廣泛認同并且也是實際發生的事實。在經濟大環境不景氣、股市低迷、資產端項目稀缺的情況下。投機資本無奈下只能再次回歸房地產市場。由于二、三、四線房地產增值潛力較低甚至出現減值風險。一線城市的房地產市場成為避險資金唯一的選擇。許多一線城市的房地產市場交易量其實都是炒房客、中介和場外配資機構合作拉抬房價所致。換而言之，是利益集團內部換手形成的虛假繁榮局面。最近爆出的以鏈家為代表的案例就是最好的例子。

其次，看看房地產泡沫。中國房地產市場存在泡沫已經是全球共識。如今還在鼓吹中國房地產沒有泡沫的恐怕就只有開發商和依賴土地財政的地方政府了吧。

根據中原地產數據，深圳住宅的租金回報率從一年前的2.44%下降到1.66%，上海從一年前的2.14%下降到1.92%。租金回報率的下降，顯示泡沫正在膨脹。租金回報率指年租金收益和房價的比值。

此外，央行行長周小川、副行長潘功勝在兩會中明確表態不能做首付貸。這表明，首付加杠桿的現象在國內已經蔓延開來。3月14日，17家P2P平臺宣布停止首付貸業務已經很明確的揭示了該問題的嚴重性。而且，部分平臺還在繼續進行首付貸業務。

首付貸其實是民間金融機構為購房者提供首付貸款的業務。銀行貸款不包括首付。購房者都需要支付一定比例的首付。而首付貸則為不能支付首付的購房者提供了這一貸款需求。從表面上看這促進了消費市場，有些無知媒體也確實認為首付貸利國利民。但實際上，首付貸的模式就是美國房貸次級債模式。連首付都付不起的人，他們本身就沒有能力購房。現在用民間貸款解決他們首付的問題等于是增加銀行不良貸款風險。因為首付貸本身每月還款利率就高于銀行，而且期限較短（一般1——5年）。對于購房者來說，他們利用首付貸購房的實際支出遠高于自己支付首付。同理，銀行貸款買房的實際支出也高于自己全額買房。更致命的是，首付貸申請沒有門檻。這等于是胡亂放貸。

除了首付貸因素外，其他催生房地產泡沫的投資炒作因素還有很多，本文不一一例舉。不可否認的是，因為投資炒作，中國房地產泡沫已經到了難以估測的地步。

也許，美國的次級債危機即將在中國重現。中國房地產泡沫在政府政策和投資炒作的支撐下雖然還不至于立刻破滅。但是，市場規律是永遠不可改變的，泡沫終究是會破滅的。2015年的股災以及期間政府救市失敗就是最好的證明。市場永遠是對的，別和市場對著干。